Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie dauerhaft und vorsichtig als Kreditsicherheit beimisst. Er berücksichtigt nur langfristig nachhaltige Eigenschaften und lässt spekulative Elemente sowie kurzfristige Marktschwankungen ausdrücklich außer Betracht.
Damit unterscheidet er sich in der Zielrichtung vom Verkehrswert: Dieser bildet die Marktlage an einem Stichtag ab, der Beleihungswert muss über die gesamte Kreditlaufzeit tragen, auch in einem schwächeren Markt. Er liegt deshalb regelmäßig darunter und darf einen ordnungsgemäß ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Für Pfandbriefbanken ist das Verfahren in der Beleihungswertermittlungsverordnung geregelt.
Käufer begegnen ihm als Erklärung dafür, warum die Bank weniger finanziert als erwartet: Bezugsgröße ist nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert — und beliehen wird davon wiederum nur ein Anteil. Ein hoher Kaufpreis in einem angespannten Markt erzeugt so eine Lücke, die mit Eigenkapital zu schließen ist.
Für die Ermittlung fordert die Bank prüffähige Unterlagen an: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Fotos, Grundbuchauszug. Fehlt ein nachvollziehbarer Flächennachweis, setzt sie im Zweifel konservativ an — eine im Exposé großzügig gerundete Wohnfläche schlägt dann unmittelbar auf die Kreditsumme durch.
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