Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Objekte ab und ist das übliche Verfahren für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke.
Datengrundlage ist in der Regel die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, nicht das Angebotsniveau der Immobilienportale — Angebotspreise sind Forderungen, keine Abschlüsse. Unterschiede zwischen Vergleichs- und Bewertungsobjekt in Lage, Zuschnitt, Baujahr oder Ausstattung werden über Zu- und Abschläge oder über Vergleichsfaktoren angeglichen. Fehlen ausreichend ähnliche Verkäufe, ist das Verfahren nicht anwendbar.
Vom Sachwertverfahren unterscheidet es sich darin, dass die Herstellungskosten des Gebäudes keine Rolle spielen: Maßgeblich ist allein, was der Markt für vergleichbare Objekte gezahlt hat. Für den Bodenwert wird der Vergleich auch dann herangezogen, wenn das Gebäude selbst nach einem anderen Verfahren bewertet wird.
Vergleichspreise werden fast immer je Quadratmeter Wohnfläche gebildet. Eine um wenige Quadratmeter zu hoch angesetzte Wohnfläche hebt deshalb nicht nur die Flächenangabe, sondern den gesamten abgeleiteten Wert — und fällt spätestens beim Aufmaß des Käufers auf.
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