Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus dem Bodenwert und den um die Alterswertminderung reduzierten Herstellungskosten des Gebäudes; das Ergebnis wird anschließend über den Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst.
Die Herstellungskosten stammen nicht aus Rechnungen, sondern werden über Normalherstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche typisiert — Gebäudemaße und Geschossflächen sind hier also unmittelbar wertrelevant. Die Alterswertminderung folgt dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer; durchgreifende Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern.
Angewendet wird es vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne ausreichende Vergleichspreise sowie bei Sonderobjekten. Anders als das Ertragswertverfahren fragt es nicht nach Mieteinnahmen — bei einem selbst bewohnten Haus gibt es keine, der Wert steckt in der Substanz. Ohne den Sachwertfaktor bliebe das Ergebnis eine reine Kostenrechnung ohne Marktbezug.
Ein Grenzfall ist das aufwendig ausgebaute Haus in schwacher Lage: Die Herstellungskosten sind hoch, der Sachwertfaktor drückt das Ergebnis dennoch deutlich nach unten. Wer den reinen Sachwert mit dem erzielbaren Preis gleichsetzt, überschätzt sein Objekt regelmäßig — und zwar umso deutlicher, je schwächer der örtliche Markt ist.
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