Umwandlungsverbot (§ 250 BauGB)
Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB stellt die Begründung von Wohnungseigentum an bestehenden Mietwohngebäuden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt unter einen behördlichen Genehmigungsvorbehalt.
Die Regelung wirkt nicht flächendeckend: Sie greift nur dort, wo eine Landesverordnung das Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Erfasst sind Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen; die Länder können in ihrer Verordnung eine abweichende Schwelle innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens von drei bis fünfzehn Wohnungen bestimmen. Die Vorschrift ist befristet und wurde bis Ende 2030 verlängert.
Zu unterscheiden ist sie vom Genehmigungsvorbehalt in Erhaltungsgebieten (Milieuschutz): Dieser knüpft an eine Erhaltungssatzung der Gemeinde an, § 250 BauGB dagegen an die Ausweisung des angespannten Wohnungsmarkts. Beide können nebeneinander gelten. Verboten ist außerdem nicht der Verkauf — das Gebäude als Ganzes bleibt veräußerbar; genehmigungspflichtig ist allein die Aufteilung in einzelne Einheiten.
Für Eigentümer bedeutet das: Teilungserklärung und Aufteilungsplan lassen sich zwar erstellen, ohne Genehmigung aber nicht im Grundbuch vollziehen. Das Gesetz nennt Ausnahmen, etwa für Erbfälle oder den Verkauf an die bisherigen Mieter. Grenzfall ist das Vierfamilienhaus: Es liegt unter der Regelschwelle — ein Milieuschutzgebiet kann die Aufteilung trotzdem sperren.
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