Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel)
Der Umlageschlüssel ist der Maßstab, nach dem gemeinschaftliche Kosten auf die einzelnen Einheiten verteilt werden — in der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, im Mietverhältnis mangels abweichender Vereinbarung nach Wohnfläche.
Vom Miteigentumsanteil ist er zu trennen: Der Anteil ist ein fester, in der Teilungserklärung festgelegter Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der Umlageschlüssel dagegen die Rechenregel für die Kostenverteilung. Die Gemeinschaft kann ihn durch Beschluss ändern, etwa auf Wohnfläche oder Verbrauch; für Heiz- und Warmwasserkosten gelten ohnehin die eigenen Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Sobald Wohnfläche der Maßstab ist, wird die Flächenermittlung wirtschaftlich relevant. Ein Fehler in der Berechnung verschwindet nicht, sondern wiederholt sich in jeder Abrechnung — Jahr für Jahr, bei jeder Betriebskostenposition und jeder Sonderumlage, die nach diesem Schlüssel verteilt wird.
Typischer Fall: Im Mietvertrag steht eine Fläche, die ein Aufmaß nach der Wohnflächenverordnung nicht bestätigt, weil Dachschrägen oder Balkone falsch angesetzt wurden. Rückwirkend lässt sich das nur begrenzt korrigieren, weshalb ein belastbarer Wohnflächennachweis vor der ersten Abrechnung günstiger ist als der Streit danach.
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