Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen — etwa Gartenfläche, Kellerraum, Stellplatz oder Terrasse — ohne dass daran Eigentum entsteht.
Begründet wird es durch Vereinbarung, in aller Regel in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung; ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht. Damit es auch gegenüber späteren Käufern wirkt, muss es im Grundbuch eingetragen sein. Es haftet dann dauerhaft an der Einheit und lässt sich nicht separat verkaufen.
Der Unterschied zum Sondereigentum ist für Käufer der entscheidende: Die Fläche gehört weiterhin allen, sie zählt nicht zur Wohn- oder Nutzfläche der Einheit, und die Instandhaltungskosten können je nach Vereinbarung bei der Gemeinschaft bleiben. Aus dem Recht folgt zudem kein Anspruch auf bauliche Veränderungen: Ein Gartensondernutzungsrecht erlaubt das Nutzen der Fläche, nicht ohne Weiteres den Bau eines Gartenhauses.
In Exposés und Verkaufsgrundrissen tauchen solche Flächen häufig als selbstverständlicher Teil der Wohnung auf. Vor dem Kauf lohnt deshalb der Blick in die Teilungserklärung: Ist der Gartenanteil oder der Stellplatz dort nicht ausdrücklich zugewiesen, besteht auf die Fläche kein durchsetzbarer Anspruch.
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