Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist der Regelungsteil der Teilungserklärung: Sie bestimmt das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer — Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzungsbeschränkungen, Sondernutzungsrechte und Zustimmungsvorbehalte.
Von der Teilungserklärung im engeren Sinn unterscheidet sie sich in der Funktion: Die Teilungserklärung begründet das Wohnungseigentum und ordnet die Räume den Einheiten zu, die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben. Beide stehen meist in derselben notariellen Urkunde, weshalb Käufer und Makler sie regelmäßig gleichsetzen.
Ihre Regelungen sind Vereinbarungen und wirken gegenüber späteren Käufern nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Geändert werden sie grundsätzlich nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer — es sei denn, die Ordnung enthält eine Öffnungsklausel, die bestimmte Änderungen per Beschluss zulässt. Fehlt eine Gemeinschaftsordnung ganz, gelten allein die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.
Vor Kauf oder Umbau ist sie das erste Dokument, in das man schauen sollte: Ob eine Einheit gewerblich genutzt oder ein Dachboden ausgebaut werden darf, steht dort und nicht im Bebauungsplan. Auch ein Zustimmungsvorbehalt der Verwaltung beim Verkauf einer Einheit findet sich an dieser Stelle.
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