Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie alle Gebäudeteile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen — alles also, was nicht Sondereigentum ist.
Dazu gehören Fundament, tragende Wände, Geschossdecken, Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage sowie Versorgungs- und Abwasserleitungen bis zu ihrem Eintritt in die einzelne Einheit. Auch Fenster und Wohnungseingangstüren zählen nach der Rechtsprechung dazu, obwohl sie nur einer Wohnung dienen.
Der Unterschied zum Sondereigentum ist kein baulicher, sondern ein rechtlicher: Er entscheidet, wer instand hält, wer zahlt und wer zustimmen muss. Kosten am Gemeinschaftseigentum trägt die Gemeinschaft und verteilt sie nach dem geltenden Schlüssel, Kosten am Sondereigentum trägt die Einheit allein.
Für Eigentümer wird das konkret, sobald eine Umbauidee die Substanz berührt: Wanddurchbruch, neue Gaube, Balkonverglasung oder ein zusätzlicher Leitungsdurchbruch sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung — unabhängig davon, ob die Maßnahme baurechtlich genehmigungsfrei ist. Klassischer Streitfall ist die Dachgeschosswohnung, deren Eigentümer eine Gaube einbauen möchte: Das Dach bleibt Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur eine einzige Einheit davon profitiert.
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