Sondereigentum an Freiflächen und Stellplätzen
Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz kann nach § 3 Abs. 2 WEG auch an Stellplätzen und an Grundstücksteilen außerhalb des Gebäudes — etwa Gartenflächen oder Außenstellplätzen — echtes Sondereigentum begründet werden.
An die Stelle der bei Wohnungen verlangten Abgeschlossenheit treten hier Maßangaben im Aufteilungsplan. Sie müssen so konkret sein, dass sich der räumliche Umfang der Fläche eindeutig vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen lässt — üblich sind Länge und Breite der Fläche sowie ihre Abstände zu den Grundstücksgrenzen. Eine unbemaßte Schraffur im Lageplan genügt dafür nicht.
Der Unterschied zum Sondernutzungsrecht ist grundlegend: Dort bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum, dem einzelnen Eigentümer wird lediglich die alleinige Nutzung zugewiesen. Echtes Sondereigentum ist dagegen dinglich, wird im Wohnungsgrundbuch geführt und ist gegen spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung deutlich robuster. Übertragen werden kann es nur zusammen mit der zugehörigen Wohnung.
Praktisch relevant wird das bei Erdgeschosswohnungen mit Garten und bei Außenstellplätzen, die bislang nur über Sondernutzungsrechte verteilt wurden. Als Grenzfall nennt das Gesetz die wirtschaftliche Hauptsache: Die Wohnung selbst muss gegenüber der zugeordneten Freifläche der Schwerpunkt bleiben — ein Stellplatz mit weitläufiger Gartenfläche und winziger Wohnung ist so nicht aufteilbar.
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