Sonderbau
Bauliche Anlage besonderer Art oder Nutzung — etwa Verkaufsstätte, Versammlungsstätte, Beherbergungsbetrieb, Pflegeeinrichtung oder Hochhaus —, für die die Landesbauordnungen erhöhte Anforderungen und ein umfassendes Genehmigungsverfahren vorsehen.
Von der Gebäudeklasse ist der Sonderbau klar zu trennen: Die Gebäudeklasse bildet Höhe, Größe und Zahl der Nutzungseinheiten ab, der Sonderbau knüpft an die Art der Nutzung und das daraus folgende Risiko an — viele ortsunkundige oder hilfsbedürftige Personen, besondere Brandlasten, große Aufenthaltsräume. Auch ein kleines Gebäude niedriger Gebäudeklasse kann deshalb Sonderbau sein.
Die verfahrensrechtliche Folge ist deutlich: Genehmigungsfreistellung, Kenntnisgabeverfahren und vereinfachtes Verfahren scheiden aus, geprüft wird umfassend. Regelmäßig kommen ein Brandschutzkonzept, Anforderungen an Rettungswege und Stellplätze sowie Auflagen im Bescheid hinzu; für einzelne Nutzungsarten gelten zusätzlich eigene Sonderbauvorschriften.
Praktisch relevant wird der Begriff meist bei Nutzungsänderungen im Bestand. Wird aus einer Wohnung eine Kindertagesstätte, eine Pflege-Wohngemeinschaft oder eine Gaststätte, wechselt das Vorhaben häufig in die Sonderbau-Kategorie — die Kosten entstehen dann nicht durch die Bauarbeiten, sondern durch die Anforderungen. Wo genau die Schwelle liegt, etwa bei Verkaufsfläche oder Bettenzahl, regeln die Länder unterschiedlich.
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