Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Rechnerisch ergibt sie sich aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters.
Vom Gebäudealter unterscheidet sie sich darin, dass sie nach vorn blickt und veränderbar ist: Wesentliche Modernisierungen an Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen oder Grundriss verlängern die Restnutzungsdauer über den rein rechnerischen Wert hinaus. Die ImmoWertV sieht dafür ein Modell vor, das den Modernisierungsgrad punktweise erfasst.
Im Sachwertverfahren steuert sie die Alterswertminderung, im Ertragswertverfahren die Zahl der kapitalisierten Jahre — in beiden Verfahren ist sie die Stellschraube mit der größten Hebelwirkung auf das Ergebnis. Wer eine Sanierung nicht mit Rechnungen und aktuellen Plänen belegen kann, verschenkt Wert im Gutachten.
Steuerlich wirkt sie in die andere Richtung: Für vermietete Objekte kann anstelle der pauschalen Abschreibung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden, was die jährliche AfA erhöht. Ein Grenzfall ist die Kernsanierung, bei der ein Altbau bewertungstechnisch fast wie ein neu errichtetes Gebäude behandelt wird — beide Sichtweisen setzen einen belastbaren Nachweis des tatsächlichen Zustands voraus.
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