Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag, der mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt wird.
Ausgangsgröße ist nicht die tatsächlich vereinnahmte, sondern die marktüblich erzielbare Miete; davon werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der Liegenschaftszinssatz stammt aus den Auswertungen des Gutachterausschusses und bildet ab, wie sicher der Ertrag im jeweiligen Teilmarkt erscheint — ein niedriger Zinssatz führt zu einem höheren Wert.
Angewendet wird das Verfahren dort, wo eine Immobilie als Kapitalanlage gehalten wird: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten. Vom Sachwertverfahren unterscheidet es sich in der Frage, die es beantwortet — nicht, was das Gebäude zu errichten kostet, sondern was es trägt. Zwei baugleiche Häuser können deshalb sehr unterschiedliche Ertragswerte haben.
Ein Grenzfall sind dauerhaft untervermietete Bestände: Liegt die vertragliche Miete klar unter der ortsüblichen, wird dieser Nachteil als besonderes objektspezifisches Merkmal gesondert berücksichtigt. Auch hier wirkt die Fläche direkt durch, weil Mieten je Quadratmeter angesetzt werden.
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