Notarieller Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung; ohne sie ist er formunwirksam. Mit der Beurkundung entsteht der Anspruch auf Eigentumsübertragung, nicht das Eigentum selbst.
Genau hier liegt die häufigste Fehlvorstellung von Erstkäufern: Eigentümer wird der Käufer erst mit seiner Eintragung im Grundbuch, und die erfolgt Wochen bis Monate später. Dazwischen liegen Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Auch die Auflassung — die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang — wird zwar meist in derselben Urkunde erklärt, wirkt aber erst mit der Eintragung.
Beurkundet wird alles, was gelten soll: Kaufpreis, Übergabetermin, Verteilung von Nutzen und Lasten, mitverkauftes Zubehör, Gewährleistungsausschluss und ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheiten. Mündliche Nebenabreden sind nicht nur unwirksam, sie können den gesamten Vertrag gefährden.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten, prüft aber weder die Angemessenheit des Preises noch die Richtigkeit einer Flächenangabe. Bei Verträgen mit Verbrauchern soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, damit beide Seiten ihn in Ruhe prüfen können.
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