Beschaffenheitsvereinbarung
Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist eine im Kaufvertrag festgelegte Eigenschaft der Immobilie — etwa eine bestimmte Wohnfläche oder eine genehmigte Nutzung —, für die der Verkäufer nach § 434 BGB einsteht.
Ihr Gewicht bekommt sie durch das Verhältnis zum üblichen Gewährleistungsausschluss. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfasst ein pauschaler Haftungsausschluss — umgangssprachlich „gekauft wie gesehen“ — gerade nicht das Fehlen einer ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheit. Was vereinbart ist, bleibt haftungsbewehrt; alles Übrige fällt unter den Ausschluss.
Entscheidend ist deshalb, was in der notariellen Urkunde steht. Angaben aus Exposé, Anzeige oder Besichtigung werden nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht allein dadurch zur vereinbarten Beschaffenheit, dass der Käufer sie kannte — sie müssen Eingang in den Vertrag finden.
Für Verkäufer folgt daraus eine klare Linie: eine Wohnfläche nur dann beurkunden lassen, wenn sie geprüft und durch eine nachvollziehbare Berechnung belegt ist. Käufer, die sich auf Fläche, Nutzung oder Baujahr verlassen, sollten umgekehrt auf der Aufnahme in die Urkunde bestehen — eine bloße Zahl im Exposé trägt im Streitfall nicht.
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