Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem Immobilien einer Objektart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er wird nach § 21 ImmoWertV von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet und dient im Ertragswertverfahren als Kapitalisierungszinssatz.
Mit dem Bauzins der Bank hat er nichts zu tun, obwohl beide als Prozentsatz auftreten und regelmäßig verwechselt werden. Der Bauzins ist der Preis für geliehenes Geld; der Liegenschaftszinssatz beschreibt, welche Verzinsung Käufer am Markt für dieses Objektsegment akzeptieren — und damit indirekt, wie sicher sie den künftigen Ertrag einschätzen.
Die Wirkungsrichtung ist für Laien kontraintuitiv: Ein niedriger Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert, weil derselbe Reinertrag stärker kapitalisiert wird. Gefragte Lagen mit stabiler Nachfrage haben deshalb niedrige, Randlagen mit Vermietungsrisiko höhere Sätze.
Wer sein Gutachten liest, findet ihn als eigene Zeile mit Quellenangabe auf den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Ausschusses; weicht der Sachverständige davon ab, muss er das begründen. Ein Grenzfall sind Teilmärkte mit zu wenigen Kauffällen — dort fehlen abgeleitete Sätze, und es wird auf Nachbarregionen oder Erfahrungswerte zurückgegriffen, was den Wert entsprechend unsicherer macht.
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