Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete und gibt an, wie viele Jahresmieten für ein Objekt gezahlt werden.
Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht vier Prozent, Faktor 20 fünf Prozent. Anders als eine Nettorendite blendet er Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Instandhaltung aus — er ist eine Vergleichsgröße für Objekte desselben Teilmarkts, keine Aussage über den tatsächlichen Ertrag.
Zum Ertragswertverfahren verhält er sich wie die Faustformel zur Rechnung: Beide setzen Ertrag ins Verhältnis zum Preis, aber der Faktor arbeitet mit der Ist-Miete und ignoriert Restnutzungsdauer, Bodenwert und Bewirtschaftungskosten. Im Erstgespräch zwischen Verkäufer, Makler und Kapitalanleger ist er trotzdem die Währung, in der verhandelt wird.
Verzerrt wird er über die Mietseite. Ein Mehrfamilienhaus mit langjährigen, weit unter der ortsüblichen Miete liegenden Verträgen zeigt einen scheinbar hohen Faktor, obwohl gerade dort Potenzial steckt; umgekehrt schmeichelt eine kurzfristig überhöhte Miete dem Faktor. Aussagekräftig wird er erst im Abgleich mit dem Mietniveau vor Ort.
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