Bauliche Veränderung (§ 20 WEG)
Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, die über dessen ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht; sie setzt nach § 20 WEG einen Beschluss der Eigentümerversammlung voraus.
Die Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme entscheidet über das Verfahren: Erhaltung hält den bestehenden Zustand instand oder stellt ihn wieder her, etwa beim Austausch eines schadhaften Dachs gegen ein gleichwertiges. Sobald sich Substanz, Erscheinungsbild oder Nutzungsmöglichkeit ändern — Gaube, Wanddurchbruch, Balkonverglasung, Wallbox —, liegt eine bauliche Veränderung vor. Beschlossen wird sie seit der Reform 2020 mit einfacher Mehrheit; die Kosten trägt im Grundsatz, wer die Maßnahme verlangt hat.
Der Beschluss ersetzt keine Baugenehmigung, und die Genehmigung ersetzt keinen Beschluss. Beide Ebenen laufen unabhängig voneinander: Die Bauaufsichtsbehörde prüft öffentliches Baurecht, die Gemeinschaft die Zulässigkeit im Innenverhältnis. Sinnvoll ist es, den gestattenden Beschluss vor dem Bauantrag einzuholen, damit Planungskosten nicht ins Leere laufen.
Grenzfall ist der Umbau, der scheinbar nur die eigene Wohnung betrifft: Eine nichttragende Trennwand im Sondereigentum zu versetzen, ist beschlussfrei möglich. Tragende Wände, Fenster, Fassade, Balkone und Leitungen gehören dagegen regelmäßig zum gemeinschaftlichen Eigentum — dort beginnt die Beschlusspflicht.
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