Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung legt fest, wofür ein Grundstück genutzt werden darf — Wohnen, Gewerbe, Handel oder eine Mischung. Ausgedrückt wird sie über den Baugebietstyp der Baunutzungsverordnung.
Sie ist strikt vom Maß der baulichen Nutzung zu trennen, das allein den Umfang der Bebauung regelt. Beide Festsetzungen stehen im Bebauungsplan nebeneinander, meist in derselben Nutzungsschablone: Das Kürzel oben — WR, WA, MI, GE — ist die Art, die Kennzahlen darunter das Maß. Ein Vorhaben kann jede Kennzahl punktgenau einhalten und trotzdem an der Art scheitern.
Damit ist sie die erste Prüffrage jeder Nutzungsänderung. Wer Wohnraum zu Büro, ein Ladenlokal zu Wohnung oder eine Gewerbeeinheit zu Ferienwohnung umnutzen will, muss zuerst klären, ob die neue Nutzung im festgesetzten Baugebiet allgemein zulässig, nur ausnahmsweise zulässig oder ausgeschlossen ist.
Ein Beispiel: Eine Physiotherapiepraxis im Erdgeschoss ist im allgemeinen Wohngebiet regelmäßig zulässig, im reinen Wohngebiet dagegen ein Problem — obwohl sich baulich nichts ändert und keine einzige Kennzahl berührt wird. Existiert kein Bebauungsplan, tritt an die Stelle der Festsetzung die tatsächlich vorhandene Nutzung der Umgebung.
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