Planprofi24 in Sachsen

In den drei kreisfreien Großstädten Dresden, Leipzig und Chemnitz fallen Bauaufsichtsbehörde und Standortgemeinde in einer einzigen Stelle zusammen – wer dort baut, hat es nur mit einem Amt zu tun. In den zehn sächsischen Landkreisen, die den flächenmäßig weitaus größten Teil des Freistaats bilden, ist das strukturell anders: Bauaufsichtsbehörde ist der Landkreis, die Stadt oder Gemeinde vor Ort bleibt eine eigenständige, davon getrennte Körperschaft. Das wirkt sich bei der Genehmigungsfreistellung nach § 62 SächsBO unmittelbar aus: Die Bauvorlagen sind dort nicht nur bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen, sondern zusätzlich bei der Standortgemeinde, sofern diese nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist. Die Gemeinde hat dabei ein eigenständiges Recht, dem Bauherrn und dem Landkreis innerhalb der Dreiwochenfrist mitzuteilen, dass statt der Freistellung ein reguläres Genehmigungsverfahren durchgeführt wird – unabhängig davon, ob der Landkreis selbst Einwände hat.

Für Bauherren in den Landkreisen bedeutet das: Zwei Stellen prüfen das Vorhaben, nicht eine, und beide haben ein eigenständiges Wort mitzureden, bevor gebaut werden darf. Erst wenn weder Landkreis noch Gemeinde innerhalb der Frist widersprechen, tritt die Freistellungswirkung ein. Wer nur mit dem Landratsamt kommuniziert und die Standortgemeinde übergeht, riskiert damit vermeidbare Verzögerungen – ein Umstand, der sich in den drei kreisfreien Großstädten des Freistaats gar nicht erst stellt.

Ob eine Nutzungsänderung in Sachsen überhaupt ein Verfahren durchläuft, entscheidet landesweit derselbe Maßstab: Nach § 61 Abs. 2 SächsBO bleibt sie formlos möglich, solange die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst als die bisherige. Löst sie doch neue Anforderungen aus, hat die SächsBO-Reform vom 19. März 2024 an einer Stelle gezielt nachgeschärft: Entsteht die zusätzliche Anforderung allein daraus, dass durch Teilung, Aufstockung, Dachgeschossausbau oder eben Nutzungsänderung eines rechtmäßig bestehenden Gebäudes neuer Wohnraum geschaffen wird, entfällt nach § 49 SächsBO die sonst übliche Stellplatzpflicht vollständig.

Das ist mehr als eine verfahrenstechnische Randnotiz, denn die Stellplatzpflicht war bislang gerade bei innerstädtischen Umnutzungen – etwa einer ehemaligen Ladeneinheit ohne eigenen Hof – ein häufiger Grund, warum ein an sich unproblematisches Vorhaben am Nachweis zusätzlicher Stellplätze hing. Der Freistaat hat diese materielle Hürde gezielt nur dort abgesenkt, wo eine Nutzungsänderung tatsächlich Wohnraum vermehrt, nicht generell – wandelt sich eine Fläche stattdessen zu Gewerbe oder Beherbergung, bleibt es bei der regulären Stellplatzprüfung.

Wer in Sachsen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans baut, bekommt es in den Bauvorlagen mit einer Flächenberechnung zu tun, die mit der Wohnflächenberechnung für Mietvertrag oder Exposé nichts zu tun hat, obwohl beide „Fläche“ im Namen tragen. Die Durchführungsverordnung zur SächsBO verlangt für solche Vorhaben eine nachprüfbare Berechnung von zulässiger, vorhandener und geplanter Grundfläche und Grundflächenzahl sowie Geschossfläche und Geschossflächenzahl – planungsrechtliche Kennziffern, die zeigen, wie stark ein Grundstück bebaut werden darf und tatsächlich wird. Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung misst dagegen raumweise, mit Höhenzonen für Dachschrägen und einem eigenen Anteil für Balkone – ein völlig anderer Rechenweg für einen völlig anderen Zweck.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist der Unterschied keine Formalie. Die im Bauantrag ausgewiesene Geschossfläche ersetzt keine Wohnflächenangabe gegenüber Mieter, Bank oder Käufer, und wer für das Bauamt die Grundflächenzahl berechnen lässt, hat damit noch keine belastbare Wohnfläche in der Hand. Wer beide Zahlen für dasselbe sächsische Objekt braucht – etwa nach einem Dachgeschossausbau –, klärt am besten vorab, welche der beiden Berechnungen für welchen Zweck vorliegen muss.

Dass es in Sachsen heute Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure gibt, ist selbst das Ergebnis einer landesrechtlichen Aufbauleistung: Diesen freiberuflichen, hoheitlich beliehenen Berufsstand kannte die DDR nicht – das amtliche Vermessungswesen lag zentral in staatlicher Hand, und weil privates Grundeigentum in der Planwirtschaft ideologisch keine Priorität hatte, wurde die Katasterführung vielerorts nur noch sporadisch fortgeführt. Nach der Wiedervereinigung musste der Freistaat sein Vermessungswesen deshalb komplett neu ordnen: Ein eigenes Landesgesetz – heute fortentwickelt zum Sächsischen Vermessungs- und Katastergesetz – schuf ab 1991 die Rechtsgrundlage für einen ÖbVI-Berufsstand, den es zuvor gar nicht gab, und für untere Vermessungsbehörden auf kommunaler Ebene, seit der Kreisreform 2008 in derselben Struktur aus zehn Landkreisen und drei kreisfreien Städten, die im Freistaat bis heute auch die Bauaufsicht trägt.

Diese Geschichte wirkt praktisch nach: In Gebieten, die seit der Wende nicht neu vermessen wurden, kann das amtliche Liegenschaftskataster noch auf einem älteren, unvollständigen Stand beruhen. Ein privates Bauaufmaß ändert daran nichts – es schreibt das Kataster nicht fort –, liefert aber unabhängig von dessen Aktualität die heutigen Innenmaße und Flächen, auf die es für Planung, Verkauf oder Finanzierung tatsächlich ankommt.