Planprofi24 in Rheinland-Pfalz

Wer in Rheinland-Pfalz baut, weiß nach einem Blick auf die Landkarte allein oft noch nicht, wer über den Bauantrag entscheidet – denn § 58 LBauO lässt neben den Kreisverwaltungen sowie den kreisfreien und großen kreisangehörigen Stadtverwaltungen noch eine weitere Ebene als untere Bauaufsichtsbehörde zu: die Verbandsgemeindeverwaltung. Rheinland-Pfalz hat seine kleineren, oft nur wenige tausend Einwohner zählenden Ortsgemeinden zu Verbandsgemeinden zusammengeschlossen und kann diesen die Aufgaben der Bauaufsicht übertragen, statt sie zwingend beim Landkreis zu belassen. Ob das für die eigene Gemeinde gilt, ist deshalb keine landesweit einheitliche Antwort, sondern lohnt vor dem ersten Kontakt einen kurzen Blick in die örtliche Zuständigkeitsregelung.

Dass die Aufgabe damit so nah an den Bauherrn heranrückt, ändert an ihrem rechtlichen Charakter nichts: Nach § 58 Abs. 3 LBauO nehmen Verbandsgemeinden, große kreisangehörige und kreisfreie Städte sowie Landkreise die Bauaufsicht als Auftragsangelegenheit wahr – sie handeln also im Auftrag und unter der Fachaufsicht des Landes, nicht im eigenen, weisungsfreien Wirkungskreis der kommunalen Selbstverwaltung. Für den Bauantrag heißt das: Ob er bei einer der Kreisverwaltungen oder einer kleinen Verbandsgemeindeverwaltung landet, geprüft wird er nach demselben Maßstab der Landesbauordnung und derselben SGD im Hintergrund als Aufsicht – nur der Weg dorthin ist unterschiedlich lang.

Nicht jede Nutzungsänderung in Rheinland-Pfalz braucht ein Verfahren – für einen eng umgrenzten Fall macht das Gesetz sogar ausdrücklich eine Ausnahme: Nach § 62 Abs. 2 Nr. 5 Buchst. b LBauO bleibt eine untergeordnete gewerbliche oder freiberufliche Nutzungsänderung verfahrensfrei – die Anwaltskanzlei oder das Grafikbüro im ehemaligen Kinderzimmer braucht damit, anders als ein vollständiger Umbau, keinen eigenen Bauantrag. Schafft eine Nutzungsänderung dagegen zusätzliche Wohnungen, etwa weil ein ausgedientes Bürogeschoss in mehrere kleine Wohnungen aufgeteilt wird, kann sie umgekehrt eine Pflicht auslösen, die mit der bisherigen Nutzung nichts zu tun hat.

Denn § 51 Abs. 1 LBauO knüpft die Pflicht zur Barrierefreiheit nicht an das Baujahr, sondern an die schlichte Zahl der Wohnungen im Gebäude: Sobald ein Haus mehr als zwei Wohnungen umfasst, muss von den ersten drei eine und von jeweils acht weiteren Wohnungen zusätzlich eine barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar sein. Für ein zuvor rein gewerblich genutztes Gebäude, das durch eine Nutzungsänderung erstmals diese Schwelle überschreitet, gilt dieselbe Vorgabe wie für einen Neubau – ein Punkt, der bei der Umwandlung leerstehender Büro- oder Gewerbeflächen in Wohnraum oft erst in der Entwurfsphase auffällt, die Grundrissplanung aber von Anfang an mitbestimmen sollte.

Bei den meisten Anlässen einer Wohnflächenberechnung – Verkauf, Miete, Finanzierung – zählt die berechnete Fläche vor allem als Verhandlungs- und Vergleichsgröße. Beim Wohnberechtigungsschein nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) dagegen entscheidet sie unmittelbar über Ja oder Nein: Die zum 1. Januar 2025 neu gefasste Verwaltungsvorschrift zur sozialen Wohnraumförderung setzt für Rheinland-Pfalz eine Wohnflächenobergrenze, die für Haushalte bis zu vier Personen bei 145 Quadratmetern liegt. Wer diese Grenze auch nur knapp überschreitet, verliert den Anspruch auf geförderten Wohnraum, unabhängig davon, wie angespannt das Haushaltseinkommen sonst ausfällt.

Diese Schärfe unterscheidet die Wohnflächenobergrenze von den meisten anderen Bezugsgrößen der Wohnflächenberechnung: Ein Mietspiegel toleriert Unschärfen über eine Bandbreite vergleichbarer Objekte, ein Kaufpreis lässt sich nachverhandeln – die Obergrenze des LWoFG kennt dagegen nur die beiden Zustände förderfähig oder nicht förderfähig. Für Bestandswohnungen mit unklarer Nebenflächen-Anrechnung, etwa einer teilweise ausgebauten Loggia oder einem angerechneten Dachschrägenanteil, kann deshalb gerade der letzte Quadratmeter über die Bewilligung eines Wohnberechtigungsscheins entscheiden.

Wer in Rheinland-Pfalz die hoheitliche Liegenschaftsvermessung sucht, findet dafür kein kommunales Amt, sondern eine Landesbehörde mit klar verteilten Zuständigkeiten: Träger ist das Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz (LVermGeo) mit Sitz in Koblenz, das die operative Arbeit an sechs regionale Vermessungs- und Katasterämter delegiert – mit Sitzen unter anderem in Mayen, Westerburg, Bernkastel-Kues, Alzey, Pirmasens und Landau in der Pfalz. Anders als in kommunalisierten Ländern wie Nordrhein-Westfalen, wo jeder Kreis und jede kreisfreie Stadt eine eigene untere Vermessungsbehörde unterhält, bleibt das Liegenschaftskataster in Rheinland-Pfalz durchgehend eine Landesaufgabe – welches der sechs Ämter zuständig ist, entscheidet allein die Lage des Grundstücks, nicht die Gemeinde- oder Kreisgrenze.

Eine reine Staatsvermessung wie im ÖbVI-freien Bayern ist das trotzdem nicht: Neben den sechs Ämtern sind auch in Rheinland-Pfalz Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinnen und Vermessungsingenieure zugelassen und nehmen als andere öffentliche Vermessungsstellen dieselben hoheitlichen Aufgaben wahr, einschließlich der Gebäudeeinmessung ins Kataster. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heißt das vor allem: Bei wem sie ihre Einmessungspflicht erfüllen, ist keine Frage der Zuständigkeit im engeren Sinn, sondern eine Wahl zwischen einem der sechs Landesämter und einem ÖbVI-Büro – beide bedienen dasselbe Kataster.