Spekulationsfrist
Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie, innerhalb dessen ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer unterliegt.
Für Beginn und Ende der Frist zählen die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Grundbucheintragung oder Übergabe. Steuerpflichtig ist der Gewinn, also der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Veräußerungskosten; bei vermieteten Objekten erhöhen zuvor geltend gemachte Abschreibungen diesen Gewinn. Versteuert wird er mit dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Die praktisch wichtigste Ausnahme ist die Eigennutzung: Wurde die Immobilie durchgehend selbst bewohnt oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, bleibt der Gewinn steuerfrei — dabei genügt in den beiden äußeren Jahren ein Teilzeitraum, das mittlere Kalenderjahr muss aber durchgehend selbst genutzt sein.
Nicht zu verwechseln ist die Spekulationsfrist mit der Grunderwerbsteuer, die einmalig der Käufer beim Erwerb zahlt, und mit der laufend anfallenden Grundsteuer. Ein typischer Grenzfall ist die geerbte Immobilie: Die Frist des Erblassers läuft weiter, sie beginnt durch den Erbfall nicht neu. Wer nahe am Fristende verkauft, sollte den Beurkundungstermin entsprechend legen.
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