Schwarzbau
Als Schwarzbau wird umgangssprachlich eine bauliche Anlage oder Nutzung bezeichnet, die ohne die erforderliche Genehmigung oder abweichend von ihr hergestellt wurde und deshalb keinen Bestandsschutz genießt.
Juristisch getrennt werden formelle und materielle Illegalität: Formell illegal ist, was ohne Verfahren entstanden ist; materiell illegal, was auch inhaltlich nicht genehmigungsfähig wäre. Nur der zweite Fall ist endgültig — materiell zulässige Bauten lassen sich in der Regel über einen nachträglichen Bauantrag legalisieren. Zeitablauf allein heilt nichts: Ein nie genehmigter Bau wächst nicht in den Bestandsschutz hinein.
Auffällig wird das meist beim Abgleich von Aufmaß und Bauakte — ausgebaute Dachgeschosse, Gauben, Wintergärten, Anbauten oder nachträglich geteilte Wohnungen tauchen in den genehmigten Plänen nicht auf. Für Verkäufer ist das ein Offenbarungsthema, für Käufer ein Finanzierungsrisiko, weil Banken beleihbare Fläche an genehmigte Fläche knüpfen.
Häufigster Grenzfall ist der Dachgeschossausbau: Von außen ist nichts zu sehen, trotzdem entstehen Aufenthaltsräume und die Nutzung ändert sich — genehmigungsbedürftig ist er deshalb allemal. Auffällig wird das oft erst, wenn Käufer oder Bank die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Zustand vergleichen.
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