Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das zeitlich befristete, veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben; dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer einen laufenden Erbbauzins.
Rechtlich wird es weitgehend wie ein Grundstück behandelt: Das Grundbuchamt legt ein eigenes Erbbaugrundbuch an, in dem das Recht belastet und übertragen werden kann. Gebäude und Grundstück fallen damit dauerhaft auseinander — verkauft wird nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht samt Gebäude. Der Vertrag kann die Veräußerung von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig machen.
Von Wohnrecht und Nießbrauch unterscheidet es sich grundlegend: Das sind bloße Nutzungsrechte an einem fremden Gebäude, das Erbbaurecht dagegen ein eigenständiges, beleihbares und handelbares Recht mit Eigentum am Bauwerk. Läuft es aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer; der Vertrag regelt, welche Entschädigung dafür fließt.
Beim Verkauf ist die Restlaufzeit der kritische Punkt: Unterschreitet sie die Laufzeit des Käuferdarlehens, finanzieren Banken zurückhaltend oder gar nicht, und der erzielbare Preis liegt unter dem eines vergleichbaren Volleigentums. Sachverständige bewerten Erbbaurechtsobjekte deshalb gesondert und berücksichtigen Restlaufzeit, Erbbauzins und Entschädigungsregelung.
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