Planprofi24 in Schleswig-Holstein

Kaum ein Bauteil ist so eng mit Schleswig-Holstein verbunden wie das Reetdach – von den Halligen über die Elbmarschen bis zu den Dörfern Angelns und Eiderstedts prägt die weiche Bedachung das Landschaftsbild wie in kaum einem anderen Bundesland. Genau deshalb enthält die Landesbauordnung dafür eine eigene, kleinteilige Regel: § 32 LBO verlangt im Grundsatz eine harte Bedachung, die Flugfeuer und strahlende Wärme ausreichend lange standhält. Reet, Stroh und vergleichbare weiche Bedachungen bleiben nur bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 zulässig – und nur, wenn zu einem vorhandenen Gebäude mit harter Bedachung auf demselben Grundstück ein Mindestabstand eingehalten wird: 15 Meter in der einen, 9 Meter in der anderen, vom Gesetz eigens unterschiedenen Fallgruppe.

Wer diese Abstände auf einer engen Hallig- oder Warftfläche gar nicht einhalten kann, ist deshalb nicht automatisch vom Reetdach ausgeschlossen: Für Halligen, Warften sowie Ortskerne mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Bestand lässt die Landesbauordnung ausdrücklich Abweichungen von dieser Abstandsregel zu, wenn wegen der engen Lage der Gebäude zueinander Bedenken des Brandschutzes zurückgestellt werden können – eine Ausnahme, die die gewachsene bauliche Dichte dieser Orte überhaupt erst legal fortschreibt. Für den Bauantrag bedeutet das: Ein Reetdachvorhaben braucht neben Lageplan und Bauzeichnung von Anfang an eine belastbare Abstandsermittlung zu jedem Nachbargebäude mit abweichender Bedachung – ein Nachweis, der bei einer gewöhnlichen harten Eindeckung schlicht entfällt.

Anders als Bundesländer, die Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken pauschal von der Verfahrenspflicht befreit haben, lässt Schleswig-Holstein den Genehmigungsmaßstab aus § 59 LBO unangetastet und setzt stattdessen seit der LBO-Novelle vom 5. Juli 2024 an den materiellen Hürden im Bestand an. Zentral dafür ist der neu gefasste § 67 LBO zu Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen: Eine Abweichung von bauordnungsrechtlichen Anforderungen soll die Bauaufsichtsbehörde seither gewähren, wenn sie unter Würdigung der nachbarlichen Belange keine unzumutbaren Belästigungen oder Gefahren auslöst – ausdrücklich mit dem Ziel, die Umnutzung bestehender Gebäude und die Schaffung zusätzlichen Wohnraums zu erleichtern.

Ergänzt wird das durch ein zweites Prinzip: Rechtmäßig errichtete Bauteile eines Bestandsgebäudes müssen bei einer Nutzungsänderung zu Wohnraum nicht automatisch dem heutigen Recht angepasst werden – nachgerüstet werden muss nur, was durch die neue Nutzung tatsächlich neu hinzukommt. Und schafft eine Nutzungsänderung zusätzlichen Wohnraum durch Umbau, Erhöhung oder Ausbau des Dachgeschosses eines bestehenden Gebäudes, entfällt dafür nach § 49 LBO zudem die sonst übliche Stellplatzpflicht. Wer in Schleswig-Holstein eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken plant, profitiert damit von einem Zusammenspiel mehrerer gezielter Erleichterungen, nicht von einer einzelnen Pauschalregel.

Die Wohnflächenverordnung ist Bundesrecht und gilt in Schleswig-Holstein wortgleich wie überall sonst – vorausgesetzt, das Objekt ist überhaupt eine Wohnung im Rechtssinn. Für einen der zahlenmäßig bedeutendsten Gebäudetypen an Nord- und Ostseeküste gilt das gerade nicht: Für nicht mobile Campinghäuser auf Wochenendplätzen greift keine Wohnflächenberechnung nach WoFlV, sondern eine eigene, rein landesrechtliche Flächengrenze. Die Camping- und Wochenendplatzverordnung (CWVO) vom 15. Juli 2020 begrenzt solche Gebäude auf höchstens 50 Quadratmeter Grundfläche und 3,50 Meter Gesamthöhe – angehoben von zuvor 40 Quadratmetern nach der bis dahin geltenden Vorgängerverordnung. Überdachte Sitzplätze, Zeltvorbauten oder Zeltvorräume bleiben bei dieser Berechnung bis zu insgesamt 10 Quadratmetern unberücksichtigt.

Für die Praxis heißt das: Wer ein Campinghaus an der Schlei, der Ostseeküste oder im Nordseeumland kauft, erweitert oder verkauft, braucht keinen Wohnflächen-, sondern einen Grundflächennachweis nach einem eigenen Maßstab – mit eigener Anrechnung für Vorbauten und ohne die Höhenzonen-Staffelung der WoFlV. Erst wenn ein Gebäude auf einem Wochenendplatz baurechtlich tatsächlich als Wohnung eingestuft ist, kommt die reguläre Wohnflächenberechnung nach WoFlV überhaupt zur Anwendung; für die meisten Campinghäuser bleibt es bei der Grundfläche nach der CWVO.

Neben der Einmessungspflicht für Gebäude nach § 16 VermKatG kennt das Vermessungs- und Katastergesetz Schleswig-Holstein eine zweite, eigenständige hoheitliche Aufgabe: die Abmarkung von Grundstücksgrenzen nach §§ 17 bis 19 VermKatG. Bestehende und neu gebildete Grenzen sollen danach grundsätzlich mit dauerhaften Grenzzeichen kenntlich gemacht werden – Ausnahmen gelten, wenn eine Grenze ohnehin ausreichend erkennbar und gesichert ist oder ein Beteiligter widerspricht. Gegen einen solchen Widerspruch wird nur abgemarkt, wenn dies im öffentlichen Interesse liegt; das Landesamt muss dafür einen förmlichen Abmarkungsbescheid erlassen. Bei einer Abmarkung teilen sich die Eigentümerinnen und Eigentümer beider angrenzender Grundstücke die Kosten – anders als bei der Gebäudeeinmessung, für die allein die Eigentümerseite des vermessenen Gebäudes aufkommt.

Praktisch wird das vor allem in zwei Situationen: wenn eine unklare Grenze vor einem grenznahen Neubau erst durch eine Grenzherstellung geklärt werden muss, oder wenn ein Grundstück geteilt wird und die neue Grenze im Zuge einer Zerlegungsvermessung erstmals dokumentiert wird – das Landesamt für Vermessung und Geoinformation führt Gebäudeeinmessung, Grenzherstellung und Zerlegungsvermessung als drei gesondert zu beantragende Leistungen. Am eigentlichen Bauaufmaß im Gebäudeinneren, der Leistung, die Planprofi24 erbringt, ändert das nichts – wer aber ohnehin baut, umbaut oder ein Grundstück teilt, trifft in Schleswig-Holstein neben der Gebäudeeinmessung auf eine zweite, eigenständige Vermessungsaufgabe mit eigenem Verfahren und eigener Kostenregel.