Planprofi24 in Brandenburg

Was die zum 1. Januar 2027 startende Genehmigungsfreistellung für einen Teil der Bauvorhaben bedeutet, steht an anderer Stelle – für alle Bauanträge, die weiterhin ein echtes Genehmigungsverfahren durchlaufen, ändert sich zum selben Stichtag etwas ebenso Grundsätzliches: Nach dem neu gefassten § 72 Absatz 2 BbgBO gilt ein Bauantrag als genehmigt, wenn die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten nach Vorlage der vollständigen Bauvorlagen abschließend entscheidet. Aus wichtigem Grund kann sie diese Frist um bis zu zwei Monate verlängern. Die Frist gilt landesweit identisch, unabhängig davon, welche der Brandenburger unteren Bauaufsichtsbehörden zuständig ist.

Möglich wird diese Genehmigungsfiktion durch eine zweite Änderung zum selben Datum: Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 BbgBO, bislang nur für einen Teil der Vorhaben eröffnet, wird zum Regelverfahren für praktisch alle Bauvorhaben außer Sonderbauten – nur dort bleibt es beim vollständigen Verfahren ohne Fiktionswirkung. Wer seinen Bauantrag schon vor dem 1. Januar 2027 vollständig einreicht, für den gilt die neue Fristenregelung noch nicht; maßgeblich ist der Eingang der vollständigen Unterlagen bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde.

Ob eine Nutzungsänderung in Brandenburg überhaupt ein Genehmigungsverfahren durchläuft, entscheidet landesweit derselbe Maßstab: Nach dem Grundsatz in § 59 BbgBO ist sie nur dann genehmigungsfrei, wenn die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst als die bisherige. Bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum, der Einrichtung einer Ferienwohnung oder dem Wechsel von Ladengeschäft zu Arztpraxis ist das in aller Regel nicht der Fall, sodass ein Bauantrag nötig bleibt.

Neu ist seit dem 30. Juni 2026 eine gezielte materielle Erleichterung für genau diese Fälle: Der neu eingefügte § 51a BbgBO erlaubt der Bauaufsichtsbehörde, bei Umbauten, Aufstockungen, dem Ausbau von Dachgeschossen und Nutzungsänderungen im Bestand von einzelnen bauordnungsrechtlichen Anforderungen abzuweichen, etwa bei den Abstandsflächen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine bestehende Büro- oder Ladenfläche zu Wohnraum umnutzen wollen, bedeutet das: Der Bauantrag selbst entfällt dadurch nicht, aber die Bauaufsichtsbehörde kann beim Nachweis der Abstandsflächen und vergleichbarer Anforderungen stärker auf den vorhandenen Baukörper Rücksicht nehmen, statt ihn wie bei einem Neubau zu verlangen.

Die Wohnflächenverordnung ist Bundesrecht und gilt in Brandenburg wortgleich wie in jedem anderen Land: Sie legt fest, zu welchem Anteil eine Fläche je nach ihrer lichten Höhe in die Wohnfläche eingerechnet wird. Ob ein Raum überhaupt als Aufenthaltsraum – und damit potenziell als Wohnraum – gelten darf, entscheidet dagegen ausschließlich Landesrecht: § 47 Absatz 1 BbgBO verlangt dafür grundsätzlich eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 – im Kern frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften – kennt die BbgBO dagegen gar kein eigenes bauordnungsrechtliches Mindestmaß: Diese Gebäude sind von der 2,40-Meter-Vorgabe vollständig ausgenommen.

Für Dachräume gilt unabhängig von der Gebäudeklasse eine eigene, dritte Regel nach § 47 Absatz 2 BbgBO: Ein Raum zählt dort als Aufenthaltsraum, wenn er über mindestens der Hälfte seiner Netto-Raumfläche 2,20 Meter lichte Höhe erreicht; Flächen mit weniger als 1,50 Metern Höhe fließen in diese Berechnung gar nicht erst ein. Für ein Brandenburger Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss treffen damit zwei unterschiedliche Maßstäbe aufeinander – der bauordnungsrechtliche Aufenthaltsraum-Test und die davon unabhängige Flächengewichtung der Wohnflächenverordnung –, und nur eine Berechnung, die beide getrennt durchführt, hält einer Prüfung stand.

Zuständig für Landesvermessung, Kataster und Geobasisinformation ist in Brandenburg ein anderes Ministerium als für die Bauaufsicht: das Ministerium des Innern und für Kommunales (MIK) statt des Infrastrukturministeriums. Die Zulassung und fachliche Aufsicht über die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und -ingenieure (ÖbVI) nach dem Brandenburgischen ÖbVI-Gesetz liegt dabei nicht bei einer Mittelbehörde, sondern direkt beim Landesbetrieb Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg (LGB) – folgerichtig für ein Land, das ohnehin keine Bezirksregierungen oder vergleichbare Zwischenebenen kennt. Die Führung des Liegenschaftskatasters selbst liegt dagegen kommunal bei den 17 unteren Vermessungs- und Katasterbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte, fachaufsichtlich begleitet von der LGB.

Eine Fusion wie beim gemeinsamen Amt für Statistik Berlin-Brandenburg gibt es beim Vermessungswesen nicht: Berlin führt sein Liegenschaftskataster über eigene, bezirkliche Vermessungsämter, Brandenburg über seine 17 Katasterbehörden und die von der LGB beaufsichtigten ÖbVI – zwei rechtlich und organisatorisch getrennte Systeme. Nur an der gemeinsamen Landesgrenze stimmen sich die katasterführenden Stellen beider Länder ab, damit die betroffenen ALKIS-Datenbestände beiderseits der Grenze geometrisch übereinstimmen.