Planprofi24 in Thüringen

Ein Bauantrag für einen Dachraumausbau, eine Aufstockung oder die Teilung einer bestehenden Wohnung löst in Thüringen seit der ThürBO-Reform 2024 zwei Nachweispflichten aus, die andernorts selbstverständlich dazugehören – hier aber gezielt entfallen. Nach § 52 Abs. 2 Nr. 2 ThürBO ist kein Stellplatznachweis mehr nötig, wenn durch Dachraumausbau, Gebäudeerweiterung, Nutzungsänderung oder die Teilung einer Wohnung neuer Wohnraum in einem Gebäude entsteht, das am Stichtag 4. April 2023 bereits rechtmäßig bestand. Dieselbe Stichtagsregelung befreit den neuen Wohnraum nach § 53 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 ThürBO zugleich von der Pflicht zur Barrierefreiheit, die für einen Neubau an gleicher Stelle sonst zu prüfen wäre.

Für ein Land, dessen untere Bauaufsichtsbehörden seit Jahren mit sinkenden Einwohnerzahlen und Leerstand außerhalb der größeren Städte umgehen, ist das keine technische Randnotiz: Wer einen bestehenden Bau durch Ausbau oder Teilung besser nutzt, statt neu zu bauen, muss dafür in Thüringen weder einen zusätzlichen Stellplatz nachweisen noch die neue Wohnung nachträglich barrierefrei herrichten. Wer dagegen neu baut oder ein erst nach dem Stichtag errichtetes Gebäude erweitert, bleibt bei beiden Anforderungen im Regelverfahren, wie es die ThürBO für Neubauten vorsieht – der Bauantrag muss den Unterschied entsprechend belegen.

Wer in Erfurt, Jena oder Weimar eine Wohnung zur Ferienwohnung oder zu einem gewerblichen Zweck umnutzen will, braucht dafür in Thüringen – anders als in Bayern, Berlin oder Hessen – keine zusätzliche wohnraumschutzrechtliche Erlaubnis: Der Freistaat hat bislang kein eigenes Zweckentfremdungsverbotsgesetz erlassen. Ein Gesetzentwurf der damaligen Landtagsfraktionen von Linke, Bündnis 90/Die Grünen und SPD, das Thüringer Wohnraumgewährleistungsgesetz (Drucksache 7/9214), wollte Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt genau dazu ermächtigen – unter anderem mit einer Genehmigungspflicht für Kurzzeitvermietung oberhalb einer wochenbezogenen Freigrenze. Verabschiedet wurde er in der 7. Wahlperiode nicht mehr; mit dem Regierungswechsel nach der Landtagswahl vom 1. September 2024 liegt ein neuer Anlauf bei einer anderen Mehrheit im Landtag.

Für die Nutzungsänderung selbst bleibt es damit bei der bauordnungsrechtlichen Prüfung nach der ThürBO, ohne die zusätzliche, eigenständige Hürde eines gemeindlichen Genehmigungsvorbehalts zum Wohnraumerhalt, wie ihn Bayern und Berlin über ein eigenes Landesgesetz kennen. Wer eine Nutzungsänderung mit Wohnraumverlust plant, findet in Thüringen aktuell also keine zusätzliche wohnraumschutzrechtliche Hürde neben der ThürBO – ob und wann sich das ändert, hängt von einer politischen Mehrheit ab, die der ursprüngliche Entwurf in der vergangenen Wahlperiode nicht mehr gefunden hat.

Für die meisten Wohnungen in Thüringen ist die Wohnflächenverordnung nur deshalb der Maßstab, weil sich Vermieter, Käufer und Gutachter in der Praxis auf sie verständigt haben – zwingend vorgeschrieben ist ihre Anwendung nach § 1 Abs. 1 WoFlV bundesweit ausschließlich im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Genau diesen Bereich regelt in Thüringen ein eigenes Landesgesetz, das Thüringer Wohnraumfördergesetz (ThürWoFG): Wer eine Sozialwohnung mit Mitteln aus dem seit Juni 2023 laufenden Landesförderprogramm errichtet oder eine bestehende Belegungsbindung verwaltet, braucht die Berechnung nach WoFlV nicht als Gewohnheit, sondern als verbindliche Grundlage für die Förderfähigkeit.

Sichtbar wird dieser Unterschied an einer amtlichen Vorlage: Für den geförderten Wohnungsbau stellt der zentrale Formularservice des Freistaats ein eigenes Formblatt „Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung“ bereit, auf dem jeder Raum einzeln mit Grundfläche, Abzugsfläche und Anrechnungsfaktor auszuweisen ist. Außerhalb der Förderung kennt Thüringen keinen vergleichbaren Vordruck: Eine Wohnflächenberechnung für einen frei verhandelten Kauf- oder Mietvertrag folgt derselben Verordnung, aber ohne die formalisierte, amtlich vorgegebene Form, die das Fördergesetz für seinen eigenen Anwendungsbereich verlangt.

Bei der Gebäudeeinmessung teilt Thüringen die Arbeit strikter zwischen Staat und freiem Beruf als die meisten anderen Länder: Das Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation (TLBG) aktualisiert das Liegenschaftskataster ausschließlich über die kostenfreie, alle zwei Jahre wiederkehrende Luftbildauswertung – ohne Bezug zur Flurstücksgrenze und ohne dass jemand dafür einen Auftrag erteilen könnte. Wer eine bezahlte Einmessung mit Grenzbezug braucht, hat in Thüringen deshalb keine Wahl zwischen Amt und freiem Büro, wie sie etwa Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg oder Rheinland-Pfalz kennen: Bezahlte Gebäudeeinmessungen führen ausschließlich die im Freistaat zugelassenen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) aus – unabhängig davon, ob der Auftraggeber eine Privatperson, eine Gemeinde oder eine Bundesbehörde ist.

Damit steht Thüringen zwischen zwei entgegengesetzten Modellen: In Bayern gibt es die ÖbVI überhaupt nicht, dort bleibt jede Einmessung Staatsaufgabe; in Ländern mit echter Wahlmöglichkeit konkurrieren Amt und ÖbVI um denselben Auftrag. Thüringen dagegen trennt beide Aufgaben vollständig: Das TLBG bleibt auf die eigene, unbeauftragte Fortführung des Katasters beschränkt, jede individuell beauftragte Vermessungsleistung – vom einzelnen Grundstück bis zum ganzen Neubaugebiet – liegt vollständig bei den ÖbVI-Büros.