Planprofi24 in Bremen

Die Bremische Landesbauordnung gilt inhaltlich identisch für das gesamte Landesgebiet – bei der Frage, wie ein Bauantrag eingereicht wird, unterscheiden sich die beiden Stadtgemeinden inzwischen jedoch deutlich. In der Stadtgemeinde Bremen ist die digitale Antragstellung verpflichtend geworden, Papierunterlagen werden dort nicht mehr angenommen. Das eigenständige Bauordnungsamt der Seestadt Bremerhaven handhabt das anders: Es nimmt Bauvorlagen nach eigener Auskunft weiterhin auch in Papierform entgegen, neben einem eigenen digitalen Serviceportal – ein verbindliches Enddatum für die analoge Einreichung ist dort bislang nicht angekündigt.

Für die Praxis heißt das: Welcher Übermittlungsweg zulässig ist, entscheidet nicht das Bauvorhaben, sondern allein die Stadtgemeinde, in der gebaut wird. Wer sein Vorhaben in Bremerhaven ansiedelt, sollte sich deshalb beim dortigen Bauordnungsamt vergewissern, welche Einreichform aktuell gilt, statt die für Bremen geltende Digitalpflicht ungeprüft zu übernehmen. Die materiell-rechtlichen Anforderungen der Landesbauordnung selbst – etwa an Verfahrensart und Bauvorlagen – bleiben von dieser organisatorischen Trennung unberührt und gelten unverändert in beiden Städten.

Ob eine Nutzungsänderung mit Wohnraumverlust im Land Bremen zusätzliche Hürden auslöst, hängt von einem Landesgesetz ab, das bewusst nicht landesweit einheitlich wirkt. Das Bremische Wohnraumschutzgesetz entfaltet seine Wirkung nach § 1 erst dort, wo die jeweilige Stadtgemeinde per eigenem Ortsgesetz einen Wohnraummangel für ihr Gebiet feststellt – befristet auf höchstens fünf Jahre und danach neu zu entscheiden. Erlassen wird ein solches Ortsgesetz in der Stadtgemeinde Bremen vom Senat, in der Stadtgemeinde Bremerhaven dagegen vom dortigen Magistrat: zwei eigenständige Organe, die unabhängig voneinander über Anzeige- und Genehmigungspflichten für die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum oder Ferienwohnungen entscheiden.

Für eine geplante Nutzungsänderung mit Wohnraumverlust bedeutet das: Ob und in welchem Zuschnitt der Wohnraumschutz greift, ist keine landesweit feststehende Größe, sondern das Ergebnis zweier getrennter, regelmäßig neu zu befristender kommunalpolitischer Entscheidungen. Wer ein solches Vorhaben in beiden Städten zugleich plant, sollte sich nicht darauf verlassen, dass identische Regeln gelten, nur weil dieselbe Bürgerschaft das zugrundeliegende Landesgesetz beschlossen hat.

Methodisch macht es im Land Bremen keinen Unterschied, ob eine Wohnfläche in Bremen oder in Bremerhaven berechnet wird – Wohnflächenverordnung und DIN 277 gelten bundeseinheitlich. Unterschiedlich ist dagegen, welches Gewicht das Ergebnis anschließend in einem Rechtsstreit bekommt, denn die beiden Stadtgemeinden führen verschiedene Mietspiegel-Typen. Für die Stadtgemeinde Bremen gilt aktuell die zum 1. Januar 2026 in Kraft getretene Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels, erstellt nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und anerkannt von Vermieter- wie Mieterverbänden. Nach § 558d BGB wird bei einem solchen Mietspiegel vermutet, dass die ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilden. Bremerhaven führt dagegen bislang nur einen einfachen Mietspiegel, gemeinsam erstellt von Magistrat, Mieterverein und Haus & Grund vor Ort. Ihm fehlt die Vermutungswirkung des § 558d BGB; vor Gericht gilt er nach § 558c BGB nur als ein Indiz unter mehreren.

Für eine Wohnflächenberechnung heißt das: Derselbe sorgfältig ermittelte Quadratmeterwert ist in einem Mieterhöhungsverfahren in der Stadtgemeinde Bremen an einen rechtlich stärker abgesicherten Maßstab angeschlossen als in Bremerhaven, wo er vor Gericht nur einer von mehreren Anhaltspunkten bleibt. Gerade dort kann eine nachvollziehbar dokumentierte Berechnung deshalb umso mehr zur eigenen Argumentation beitragen.

Wer ein Aufmaß mit amtlichem Bezug braucht, trifft im Land Bremen nicht auf eine, sondern auf zwei getrennte Katasterbehörden. Für die Stadtgemeinde Bremen führt das Landesamt GeoInformation Bremen das Liegenschaftskataster; für die Seestadt Bremerhaven ist stattdessen das eigenständige, dem dortigen Magistrat zugeordnete Vermessungs- und Katasteramt Bremerhaven zuständig, dem dort auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte angegliedert ist. Beide Behörden unterstehen derselben landesweiten Fachaufsicht der zuständigen Senatorin, sind organisatorisch aber eigenständig und führen ihr jeweiliges Kataster getrennt. Ergänzt werden sie durch mehrere Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinnen und -ingenieure, die landesweit tätig sind und beide Katasterämter unterstützen, statt exklusiv einer der beiden Städte zugeordnet zu sein.

Für ein Bauaufmaß mit anschließender amtlicher Einmessung bedeutet das: Die eigentliche Vermessungsleistung – das Erfassen von Innenmaßen, Grundrissen und Flächen – läuft in Bremen und Bremerhaven fachlich identisch ab. Sobald es aber um den amtlichen Lageplan, einen Katasterauszug oder die hoheitliche Einmessung selbst geht, ist je nach Stadtgemeinde eine andere Behörde mit eigener Aktenführung zuständig – ein Umstand, der bei objektübergreifenden Vorhaben oder beim Beschaffen historischer Bauakten mitgedacht werden sollte.