Teilungserklärung in Wuppertal — WEG-Aufteilung ohne Umwandlungsgenehmigung, seit 1929 bei einem einzigen Amtsgericht
Eine Wuppertaler Teilungserklärung kommt ohne die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB aus, die einige andere Bundesländer inzwischen kennen – Nordrhein-Westfalen hat von dieser Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht. Eine eigene städtische Satzung mit vergleichbarer Wirkung war für Wuppertal bei der Recherche zu dieser Seite ebenfalls nicht zu finden: Die Stadt unterhält zwar mehrere rechtsverbindliche Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen, diese zielen aber erkennbar auf Ortsbild und Denkmalschutz historischer Bereiche, nicht auf den Erhalt einer bestimmten Bevölkerungsstruktur. Interessanter wird es beim Blick auf das Grundbuchverfahren selbst, denn hier trennt sich Wuppertals Weg deutlich von dem eines strukturell ähnlichen Falls: Duisburg. Beide Städte gingen aus dem Zusammenschluss mehrerer zuvor selbstständiger Kommunen hervor – Wuppertal 1929 aus Elberfeld, Barmen, Ronsdorf, Cronenberg und Vohwinkel –, und in beiden Fällen besaßen die größeren Vorgängerstädte ursprünglich je eigene Gerichte. Während Duisburgs später eingemeindete Amtsgerichte bis heute als drei getrennte Grundbuchämter fortbestehen, gingen Wuppertals Vorgängergerichte bereits im Zuge der Städtevereinigung selbst in einer einzigen Instanz auf.
Brauchen Sie in Wuppertal eine Umwandlungsgenehmigung?
Ob eine Teilungserklärung an eine zweite Genehmigung geknüpft ist, unterscheidet sich von Stadt zu Stadt erheblich. Für Wuppertal ergibt die Recherche ein eindeutiges Bild:
- Eine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB, mit der einzelne Kommunen eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten, hat Nordrhein-Westfalen bislang nicht erlassen – landesweit, also auch nicht für Wuppertal.
- Für ein Gebiet mit einer eigenständigen Erhaltungssatzung, die über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB eine ähnliche Genehmigungspflicht auslösen könnte, fand sich in Wuppertal kein Beleg. Die Satzungen der Stadt – etwa für die Ortskerne von Cronenberg und Ronsdorf oder das Zoo-Viertel – schützen erkennbar Ortsbild und historische Bausubstanz, nicht die Zusammensetzung der Bewohnerschaft.
- Die eigentliche Wuppertaler Besonderheit liegt deshalb nicht bei der Teilungserklärung selbst, sondern eine Stufe weiter: bei der Frage, welches Gericht die anschließende Grundbucheintragung überhaupt vornimmt.
Am 1. August 1929 vereinigten sich die bis dahin eigenständigen Städte Elberfeld und Barmen mit Ronsdorf, Cronenberg und Vohwinkel sowie den Gemeindeteilen Beyenburg und Herbringhausen; ein Bürgerentscheid gab der zunächst als Barmen-Elberfeld gegründeten Stadt im Januar 1930 ihren heutigen Namen. Elberfeld und Barmen brachten dabei je ein eigenes Gericht mit: das Amtsgericht Barmen für den Stadtkreis Barmen, das Amtsgericht Elberfeld für den Stadtkreis Elberfeld sowie die damaligen Bürgermeistereien Cronenberg und Sonnborn, dazu ein eigenständiges Amtsgericht Ronsdorf. Statt diese drei Gerichte nach der Fusion getrennt weiterzuführen, verschmolz die Justiz sie zum Amtsgericht Barmen-Elberfeld, das 1930 zusammen mit der Stadt in Amtsgericht Wuppertal umbenannt wurde. Genau hier verläuft die Trennlinie zu Duisburg: Dort blieben die durch spätere Eingemeindungen hinzugekommenen Gerichte in Hamborn und Ruhrort als eigenständige Amtsgerichte mit jeweils eigenem Grundbuchamt bestehen. Für eine Wuppertaler Teilungserklärung bedeutet das: Ganz gleich, ob das betreffende Haus im ehemaligen Elberfeld, Barmen oder einem der kleineren Vorgängerorte liegt, zuständig ist ausnahmslos das heutige Amtsgericht Wuppertal am Eiland.
Zwei Ausgangslagen in Wuppertal
Ob eine Teilungserklärung auf ein Gründerzeithaus aus der Zeit vor der Städtevereinigung trifft oder auf einen jüngeren Umbau, ändert am rechtlichen Rahmen nichts – wohl aber an der nötigen Vorarbeit:
Gründerzeit-Mehrfamilienhaus aus einer der Vorgängerstädte
Ein vor 1929 in Elberfeld oder Barmen entstandenes Mehrfamilienhaus soll heute wohnungsweise verkauft werden. Weil das Altaktenarchiv der Bauaufsicht abgeschlossene Vorgänge erst ab 1945 führt, existiert für solche Häuser oft keine brauchbare Zeichnung – der Aufteilungsplan entsteht dann per Vor-Ort-Vermessung.
Umgebautes Fabrikgebäude mit klarer Aufteilung von Anfang an
Entsteht durch den Umbau einer ehemaligen Fabriketage eine Reihe einzeln zu vermarktender Loftwohnungen, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Umbauplanung ableiten, ohne Archivrecherche und ohne die in Berlin zusätzlich nötige Umwandlungsprüfung.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Wuppertal braucht
Unabhängig davon, in welchem Teil des Stadtgebiets das Gebäude liegt, bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Wuppertaler Teilungserklärung:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bemaßt nach § 7 WEG, mit durchgehender Einheitennummerierung und bestätigt durch das zuständige Bautechnische Team im Ressort Bauen und Wohnen – ohne diese Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht an.
- Aktueller Grundbuchauszug vom Amtsgericht Wuppertal
Weil die Stadt anders als Duisburg nur ein einziges Grundbuchamt führt, genügt hierfür eine einzige Anfrage, unabhängig von der Lage des Grundstücks.
- Bestandspläne oder Aufmaß
Vorhandene Pläne verkürzen die Erstellung des Aufteilungsplans erheblich; fehlt für ein Vorkriegsgebäude eine Zeichnung, wird stattdessen direkt vermessen.
Teilungserklärungen in Wuppertal – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in der Elberfelder Nordstadt ohne aktuellen Plan
Ein Haus aus der Zeit des eigenständigen Elberfeld soll in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Eine zusätzliche Genehmigung entfällt; mangels verwertbarer Akte entsteht der Aufteilungsplan komplett neu durch Vermessung vor Ort.
Fabriketagen-Umbau in Barmen wird in Einheiten aufgeteilt
Ein Bauträger verwandelt eine frühere Fabriketage in mehrere Loftwohnungen zum Einzelverkauf. Der Aufteilungsplan folgt unmittelbar aus der Umbauplanung.
Erbengemeinschaft teilt ein Doppelhaus in Barmen
Zwei Geschwister wollen ihr geerbtes Doppelhaus in getrenntes Eigentum überführen, statt es gemeinsam zu verwalten. Ohne Umwandlungsgenehmigung genügt der bemaßte Aufteilungsplan mit notarieller Beurkundung – die Eintragung erfolgt in jedem Fall bei derselben zentralen Stelle.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Wuppertal ab
Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der rechtliche Weg zur Wuppertaler Teilungserklärung überschaubar:
- Ausgangslage klären
Zunächst prüfen wir, ob bereits brauchbare Bestandspläne vorliegen oder ob es sich um ein Vorkriegsgebäude ohne aktuelle Zeichnung handelt.
- Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Plänen oder per Vermessung vor Ort entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Je nach Lage des Grundstücks bestätigt das Bautechnische Team Ost oder West im Ressort Bauen und Wohnen die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit.
- Notarielle Beurkundung
Der Notar beurkundet die Teilungserklärung anhand von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – ein weiterer behördlicher Schritt ist derzeit nicht vorgeschaltet.
- Eintragung beim Amtsgericht Wuppertal
Im Unterschied zu Duisburgs drei getrennten Grundbuchämtern gibt es in Wuppertal seit der Fusion von 1929/1930 nur eine zuständige Stelle – unabhängig davon, ob das Grundstück im ehemaligen Elberfeld, Barmen oder anderswo liegt.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Wuppertal beeinflusst
Weil in Wuppertal keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:
- Baujahr und Aktenlage
Fehlt für ein Gebäude aus der Zeit vor 1945 jede Unterlage im Altaktenarchiv, wird eine Vor-Ort-Vermessung unumgänglich. Bei jüngeren Umbauten kann eine vorhandene Planung den Aufwand senken.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Je mehr Einheiten, desto mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsarbeit verlangt der Aufteilungsplan.
- Denkmalschutz in historischen Ortskernen
Für ein Gebäude in Cronenberg, Ronsdorf oder im Briller Viertel kommt zur Vermessung häufig eine Abstimmung mit der Denkmalpflege hinzu.
- Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Eine Erbengemeinschaft braucht für die interne Abstimmung meist mehr Vorlauf als ein einzelner Eigentümer oder Bauträger.
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