Teilungserklärung in Würzburg — Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB bei der Fachabteilung Bauaufsicht
Ein Mehrfamilienhaus lässt sich nicht allein deshalb in Eigentumswohnungen aufteilen, weil ein Aufteilungsplan vorliegt. Sobald ein Würzburger Bestandsgebäude am Stichtag bereits mehr als zehn Wohnungen zählte, tritt neben den Aufteilungsplan eine zweite Hürde: die bayerische Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB, eingeführt zum 1. Juni 2023 für 50 im Freistaat als angespannt eingestufte Wohnungsmärkte – Würzburg eingeschlossen. Wer unterhalb dieser Zehn-Wohnungen-Grenze bleibt oder ein neu errichtetes Gebäude aufteilt, ist von der zusätzlichen Prüfung ausgenommen. Zuständig ist dieselbe Stelle, die auch Bauanträge und Abgeschlossenheitsbescheinigungen bearbeitet: die Fachabteilung Bauaufsicht. Am günstigsten lässt sich diese Frage klären, bevor der Notartermin ansteht – nicht erst währenddessen.
Wann Sie in Würzburg eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Ein Aufteilungsplan regelt nur, wie ein Gebäude technisch in Einheiten zerlegt wird. Ob diese Einheiten anschließend tatsächlich als Wohnungseigentum verkauft werden dürfen, entscheidet seit 2023 eine zweite Prüfung – mit dem Ziel, bestehenden Mietwohnraum zu schützen:
- Die Genehmigungspflicht greift nur für Bestandsgebäude, die am 1. Juni 2023 bereits mehr als zehn Wohnungen umfassten; erst mit erteilter Genehmigung darf die Aufteilung in Wohnungseigentum überhaupt ins Grundbuch.
- Kleinere Häuser mit zehn oder weniger Wohnungen sind von der Regelung komplett ausgenommen – dieser Schutz kleinerer Bestände gilt landesweit in allen 50 benannten Kommunen gleichermaßen.
- Ein gesetzlicher Anspruch auf die Genehmigung besteht nur in drei eng gefassten Konstellationen: Aufteilung unter Miterben, Verkauf an nahe Angehörige zur Selbstnutzung oder Verkauf an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterschaft.
Grundlage der neuen bayerischen Umwandlungsgenehmigung ist die Gebietsbestimmungsverordnung-Bau, kurz GBestV-Bau, die der bayerische Ministerrat am 25. April 2023 verabschiedete; sie trat zum 1. Juni 2023 in Kraft. In ihrem Anhang finden sich 50 bayerische Städte und Gemeinden, deren Wohnungsmarkt als angespannt gilt – neben Würzburg unter anderem München, Nürnberg, Augsburg und Regensburg. Zunächst war ein Auslaufen Ende 2025 vorgesehen; nachdem der Bundesgesetzgeber die Ermächtigungsgrundlage in § 250 BauGB im Oktober 2025 bis zum Jahr 2030 verlängerte, greift die Regelung mittlerweile bis zum 31. Dezember 2026 weiter. Den Antrag stellt man schriftlich bei der Fachabteilung Bauaufsicht und benennt darin – falls einschlägig – den konkreten gesetzlichen Ausnahmetatbestand, auf den man sich beruft.
Die zwei Genehmigungswege im Detail
Zwei Wege führen zur Umwandlungsgenehmigung, je nachdem, ob das Vorhaben unter einen der gesetzlich benannten Ausnahmefälle fällt:
Der gebundene Weg nach § 250 Abs. 3 BauGB
Drei Konstellationen sind gesetzlich abschließend benannt und begründen einen echten Rechtsanspruch: die Aufteilung unter Miterben, der Verkauf an nahe Angehörige zur eigenen Nutzung sowie der Verkauf an mindestens zwei Drittel der bestehenden Mieterschaft. Trifft einer dieser Fälle zu, prüft die Fachabteilung lediglich noch, ob die tatsächlichen Voraussetzungen erfüllt sind – ein Ermessen bleibt ihr dann nicht mehr.
Der Ermessensweg nach § 250 Abs. 4 BauGB
Fehlt einer der drei gesetzlichen Ausnahmefälle, bleibt nur der Weg über die Einzelfallabwägung – hier entscheidet die Fachabteilung nach eigenem Ermessen, ohne dass sich daraus ein einklagbarer Anspruch ableiten ließe.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Würzburg nötig sind
Bei Gebäuden oberhalb der Zehn-Wohnungen-Schwelle treffen zwei Vorgänge bei derselben Behörde zusammen:
- Bereits bestätigter Aufteilungsplan
Grundlage bleibt der Plan nach § 7 WEG mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, für den die Fachabteilung die Abgeschlossenheit bereits bestätigt hat.
- Nachweis der Wohnungszahl zum Stichtag
Ob die Genehmigungspflicht überhaupt zutrifft, entscheidet sich allein daran, wie viele Wohnungen am 1. Juni 2023 im Gebäude bereits bestanden.
- Beleg für den einschlägigen Ausnahmefall
Stützt sich der Antrag auf § 250 Abs. 3 BauGB, sind die entsprechenden Tatsachen nachzuweisen – etwa der Erbschein bei einer Erbengemeinschaft oder die Zustimmungserklärungen der Mieterschaft.
Teilungserklärungen in Würzburg – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufgebautes Mehrfamilienhaus mit vierzehn Wohnungen
Weil die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen überschritten wird, braucht es neben dem Aufteilungsplan zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung der Fachabteilung Bauaufsicht.
Nachlassauseinandersetzung einer Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft aus drei Geschwistern übernimmt ein Haus mit acht Bestandswohnungen und möchte die Einheiten untereinander aufteilen. Der Ausnahmetatbestand für Miterben greift hier unabhängig davon, dass die Zehn-Wohnungen-Schwelle gar nicht überschritten wird – ein gesetzlicher Anspruch auf die gebundene Genehmigung besteht trotzdem.
Neubauprojekt eines Bauträgers
Ein Bauträger errichtet ein neues Gebäude mit zwölf Einheiten und will jede Wohnung einzeln verkaufen. Da sich die Umwandlungsverordnung ausschließlich auf bereits bestehenden Mietwohnraum bezieht, entfällt die Genehmigungspflicht hier vollständig; erforderlich bleibt lediglich der Aufteilungsplan.
Wiederaufgebautes Haus im Ensemble Altstadt mit sieben Wohnungen
Weil die Zehn-Wohnungen-Schwelle nicht erreicht wird, entfällt die Umwandlungsgenehmigung; die Abgeschlossenheitsbescheinigung berücksichtigt aber zusätzlich den Ensembleschutz des Gebäudes.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Würzburg ab
Der grundsätzliche Rahmen ist bayernweit identisch. Für Würzburger Bestandsgebäude oberhalb der Zehn-Wohnungen-Schwelle kommt lediglich ein zusätzlicher Genehmigungsschritt dazu:
- Wohnungsbestand zum Stichtag ermitteln
Maßgeblich ist, wie viele Wohnungen das Gebäude am 1. Juni 2023 bereits umfasste – erst oberhalb von zehn Einheiten greift die zusätzliche Prüfung.
- Aufteilungsplan anfertigen
Sämtliche Einheiten werden vermessen, nummeriert und in einem Plan nach § 7 WEG dargestellt.
- Bei Bedarf Umwandlungsgenehmigung beantragen
Übersteigt der Bestand zehn Wohnungen, geht zusätzlich ein schriftlicher Antrag an die Fachabteilung Bauaufsicht, mit Angabe eines etwaigen Ausnahmetatbestands.
- Notartermin
Erst wenn Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – falls nötig – die Genehmigung vollständig vorliegen, kann die Beurkundung der Teilungserklärung erfolgen.
- Grundbucheintragung
Für Würzburger Immobilien führt das Amtsgericht Würzburg das zuständige Grundbuch.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Würzburg beeinflusst
Neben dem üblichen Aufwand für Aufteilungsplan und Notar spielt bei größeren Gebäuden Folgendes eine Rolle:
- Fällt die Umwandlungsgenehmigung überhaupt an
Oberhalb von zehn Bestandswohnungen kommt ein eigenständiges Verfahren bei der Fachabteilung hinzu; bei Neubauten oder kleineren Häusern entfällt dieser Posten komplett.
- Wie gut sich der Ausnahmefall belegen lässt
Ein sauber dokumentierter Erbfall führt zügig zur gebundenen Genehmigung; eine Prüfung nach Ermessen braucht in aller Regel deutlich mehr Vorlauf.
- Qualität vorhandener Pläne
Ein bereits vorhandener, aktueller Bestandsplan spart gegenüber einer kompletten Neuvermessung spürbar Zeit bei der Erstellung des Aufteilungsplans.
- Zahl der Einheiten
Mit jeder zusätzlichen Einheit wächst der Aufwand für Abgrenzung und Nummerierung im Aufteilungsplan.
- Lage im Ensemble Altstadt
Bei einem Gebäude im Ensemble prüft die Fachabteilung zusätzlich, ob sich die geplante Aufteilung mit dem geschützten Erscheinungsbild verträgt.
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