Aufteilungspläne in Würzburg — bemaßt, nummeriert und gegen den tatsächlichen Wiederaufbau-Bestand geprüft

Q: Warum stimmt eine historische Bauakte in Würzburg oft nicht mit dem heutigen Gebäude überein?

Rund 90 Prozent der Altstadt wurden beim Luftangriff vom 16. März 1945 zerstört und in den folgenden Jahrzehnten neu errichtet. Selbst ein erhaltener Vorkriegsplan zeigt deshalb häufig einen Grundriss, der beim Wiederaufbau verändert wurde.

Q: Was mache ich, wenn keine passende Bauakte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden oder überholten Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Wo bekomme ich eine alte Würzburger Bauakte her?

Für laufende, bestehende Gebäude ist das Bauaktenarchiv der Fachabteilung Bauaufsicht zuständig, für ältere oder nicht mehr bestehende Gebäude das Stadtarchiv Würzburg – dessen Bestand teilweise dank Auslagerung vor dem Luftangriff 1945 erhalten blieb.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst die Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein, die beiden Verfahren sind unabhängig voneinander. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt; die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB betrifft die spätere Teilungserklärung bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss ergänzt werden.

Q: Warum sind manche Würzburger Bauakten trotz der Kriegszerstörung erhalten?

Der damalige Stadtoberamtmann Urban Krimmel ließ vor dem Luftangriff 1945 einen Teil der städtischen Unterlagen vorausschauend an sichere Orte im Taubertal und in der Rhön auslagern. Was nicht ausgelagert war, ging bei der Zerstörung der Stadt verloren.

Q: Wie viele Einheiten benötigen bei der Nummerierung besondere Sorgfalt?

Vor allem Gebäude mit getrennt liegenden Nebenräumen wie Kellerabteilen oder Stellplätzen, die nicht unmittelbar an die zugehörige Wohnung angrenzen – hier muss die Zuordnung im Aufteilungsplan eindeutig nachvollziehbar bleiben.

Q: Prüft die Fachabteilung den Aufteilungsplan auch auf Vereinbarkeit mit dem Ensembleschutz?

Die Abgeschlossenheitsprüfung selbst bleibt rein WEG-rechtlich. Liegt das Gebäude im Ensemble Altstadt, kann dieselbe Fachabteilung in ihrer Rolle als untere Denkmalschutzbehörde aber zusätzlich beurteilen, ob eine geplante Aufteilung mit dem geschützten Erscheinungsbild vereinbar bleibt.

Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. In Würzburg entscheidet aber häufig nicht das Baujahr über den Aufwand, sondern die Frage, ob eine erhaltene Bauakte überhaupt noch zum heutigen Gebäude passt: Weil rund 90 Prozent der Altstadt beim Luftangriff vom 16. März 1945 zerstört und danach über Jahrzehnte neu errichtet wurden, zeigt ein aus dem Stadtarchiv beschaffter Vorkriegsplan oft ein Haus, das es in dieser Form nicht mehr gibt.

Aufteilungspläne in Würzburg kurz und kompakt

Für laufende, bestehende Gebäude führt das Bauaktenarchiv der Fachabteilung Bauaufsicht (Veitshöchheimer Straße 1a) die Akten, für ältere oder nicht mehr bestehende Gebäude das Stadtarchiv Würzburg (Neubaustraße 12).
Ein Teil der historischen Unterlagen blieb erhalten, weil sie vor dem Luftangriff 1945 vorausschauend ins Taubertal und in die Rhön ausgelagert wurden – was nicht ausgelagert war, ging verloren.
Auch ein erhaltener historischer Plan ersetzt bei einem wiederaufgebauten Gebäude selten die Vor-Ort-Vermessung, weil sich Raumaufteilung und Wandstellung durch den Wiederaufbau verändert haben können.
Unabhängig von der Quelle gilt dieselbe Anforderung wie überall: durchgehende Nummerierung je Einheit und eindeutige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Wann Sie in Würzburg einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Fachabteilung Bauaufsicht, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Würzburg bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
Bei Neubauten entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Wenn die Akte den Vorkriegszustand zeigt

Für Gebäude, die den Luftangriff von 1945 nicht unbeschädigt überstanden haben, kann eine im Stadtarchiv Würzburg erhaltene Bauakte einen Grundriss zeigen, der mit dem heutigen Gebäude nicht mehr übereinstimmt – selbst wenn die Unterlagen selbst dank der Auslagerung durch den damaligen Stadtoberamtmann Urban Krimmel die Zerstörung überstanden haben. Für den Aufteilungsplan bedeutet das: Die reine Existenz eines historischen Plans ersetzt nicht die Prüfung, ob er zum tatsächlichen, oft erst Jahrzehnte später wiederaufgebauten Bestand passt. Wo diese Übereinstimmung fehlt, tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der historischen Unterlagen.

Woher Ihr Würzburger Aufteilungsplan stammt

Je nach Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus dem Bauaktenarchiv der Fachabteilung Bauaufsicht

Ist die laufende Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – ergänzt um die Einheiten-Nummerierung.

Aus dem Stadtarchiv Würzburg

Für ältere Gebäude führt das Stadtarchiv historische Bauunterlagen, von denen ein Teil dank rechtzeitiger Auslagerung vor 1945 erhalten blieb – ein Weg, der vor der eigentlichen Nutzung gegen den heutigen Bestand geprüft werden muss.

Per Vor-Ort-Vermessung

Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom historischen Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigste Weg bei einem wiederaufgebauten Altstadthaus.

Welche Unterlagen für Ihren Würzburger Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Bauaktenarchiv oder beim Stadtarchiv werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und eine Vollmacht verlangt.
Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen.

Aufteilungspläne in Würzburg – Beispiele aus der Praxis

Wiederaufgebautes Bürgerhaus im Ensemble Altstadt

Die im Stadtarchiv erhaltene Vorkriegsakte zeigt einen Grundriss, der mit dem nach 1945 neu errichteten Gebäude nicht mehr übereinstimmt. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung des heutigen Bestands.

Nachkriegsbau mit vollständiger, aktueller Akte

Die Bauakte im laufenden Bauaktenarchiv ist vollständig und aktuell. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

Nachträglich geteiltes Mehrfamilienhaus

Wurde ein Haus im Lauf der Zeit in mehrere Einheiten unterteilt, ohne dass die Akte entsprechend fortgeschrieben wurde, ist eine erneute Vermessung notwendig, bevor die Einheiten nummeriert werden können.

Gebäude in Sichtweite der Residenz mit Teilerhaltung

Der Keller stammt nachweislich aus der Zeit vor 1945, die Obergeschosse wurden komplett neu errichtet. Der Aufteilungsplan muss beide Bereiche einheitlich abbilden, obwohl sie unterschiedlichen Bauphasen entstammen.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Würzburg

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Würzburg liegt das Gewicht auf der Prüfung, ob eine vorhandene Quelle tatsächlich den heutigen, oft wiederaufgebauten Bestand zeigt:

Bauakte prüfen
Wir klären, ob beim Bauaktenarchiv der Fachabteilung oder – bei älteren Gebäuden – im Stadtarchiv eine vollständige, aktuelle Akte vorliegt.
Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
Plan für Fachabteilung und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Würzburg beeinflusst

In Würzburg entscheidet vor allem die Übereinstimmung von Quelle und tatsächlichem Bestand über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:

Übereinstimmung von Akte und heutigem Bestand
Eine aktuelle, zum Gebäude passende Akte ist der günstigste Fall. Zeigt sie einen überholten Vorkriegszustand, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Ob eine Recherche im Stadtarchiv nötig wird
Bei älteren Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über das Stadtarchiv – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altstadtgrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig zugeordnet werden.
Zahl unterschiedlicher Bauphasen im Gebäude
Ein Gebäude mit erhaltenem Vorkriegsbereich und wiederaufgebauten Geschossen verlangt einen gemeinsamen, in sich stimmigen Maßbezug über beide Bauphasen hinweg.