Abgeschlossenheitsbescheinigung in Würzburg — von der Fachabteilung Bauaufsicht, die zugleich Denkmalschutzbehörde ist

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Würzburg zuständig?

Ausschließlich die Fachabteilung Bauaufsicht der Stadt Würzburg, zentral für alle 13 Stadtbezirke. Für den umliegenden Landkreis Würzburg entscheidet stattdessen das eigenständige Bauamt des dortigen Landratsamts.

Q: Kann in Würzburg auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Nein. Bayern kennt landesweit keine private Alternative – ausschließlich die Fachabteilung Bauaufsicht als Bauaufsichtsbehörde entscheidet.

Q: Spielt der Denkmalschutz bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Rolle?

Die Prüfung selbst bleibt rein WEG-rechtlich. Weil die Fachabteilung Bauaufsicht in Würzburg zugleich untere Denkmalschutzbehörde ist, lässt sich eine parallel nötige denkmalschutzrechtliche Frage aber ohne Umweg über eine zweite Stelle klären.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie die Umwandlungsgenehmigung?

Nein, es sind zwei getrennte Vorgänge bei derselben Fachabteilung: Die Bescheinigung prüft die bauliche Abgeschlossenheit, die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB bei größeren Bestandsgebäuden zusätzlich die Zulässigkeit der Umwandlung selbst.

Q: Brauche ich für ein kleines Mehrfamilienhaus auch eine Umwandlungsgenehmigung?

Nur, wenn es mehr als zehn Wohnungen umfasst. Darunter genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein.

Q: Was, wenn der vorhandene Aufteilungsplan noch den Vorkriegszustand zeigt?

Dann reicht diese Zeichnung als Grundlage nicht aus. Ein aktuelles Aufmaß des tatsächlichen, oft nach 1945 wiederaufgebauten Bestands ersetzt in diesem Fall den historischen Plan.

Q: Wie lange dauert die Bearbeitung bei der Fachabteilung Bauaufsicht?

Eine pauschale Angabe ist nicht seriös möglich. Ein vollständig und korrekt vorbereiteter Aufteilungsplan verringert das Risiko zusätzlicher Rückfragen und damit die Wahrscheinlichkeit einer Verzögerung spürbar.

Q: In welcher Reihenfolge sollte ich Aufteilungsplan und Bescheinigung beantragen?

Bei einem Neubau lässt sich der Antrag oft direkt aus der eingereichten Genehmigungsplanung stellen. Bei einem Bestandsgebäude empfiehlt sich die umgekehrte Reihenfolge: erst den Aufteilungsplan vollständig fertigstellen, dann den Antrag bei der Fachabteilung einreichen – die Prüfung stützt sich ausschließlich auf diese eingereichte Zeichnung, eine zusätzliche Ortsbesichtigung ist nicht der Regelfall.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Würzburg eine einzige Adresse: die Fachabteilung Bauaufsicht im Fachbereich Baurecht/Bauaufsicht der Stadt, zuständig für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet und getrennt von der Bauaufsicht des benachbarten Landkreises. Wer aus einem Bundesland kommt, in dem ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Bescheinigung alternativ ausstellen darf, sollte diese Erwartung für Bayern ablegen – die Prüfung bleibt hier ausnahmslos behördlich. In Würzburg kommt hinzu, dass dieselbe Fachabteilung zugleich die Aufgaben der unteren Denkmalschutzbehörde wahrnimmt, was bei einem Gebäude im Ensemble Altstadt beide Fragen in einer Hand hält.

Was die Fachabteilung Bauaufsicht prüft – und was nicht

Der Prüfungsgegenstand ist bundesweit derselbe – in Würzburg unterscheidet sich vor allem, welche weiteren Aufgaben dieselbe Stelle noch übernimmt:

Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
Beurteilungsgrundlage ist einzig der eingereichte Aufteilungsplan; eine zusätzliche Ortsbesichtigung ist nicht der Regelfall.
Für Neubauten stammt die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.

Keine Sachverständigen-Alternative – und eine Behörde für zwei Prüfungen

Bayerns Bauordnung räumt keinem privat beauftragten Sachverständigen die Befugnis ein, die Abgeschlossenheitsbescheinigung anstelle der Behörde auszustellen; diese Aufgabe bleibt landesweit der Bauaufsichtsbehörde vorbehalten, in Würzburg also der Fachabteilung Bauaufsicht. Am eigentlichen Prüfmaßstab der Abgeschlossenheit ändert die Doppelfunktion als Denkmalschutzbehörde nichts – sie ist rein WEG-rechtlich. Praktisch spürbar wird sie erst, sobald ein Gebäude im rund um Residenz und Ringpark verlaufenden Ensemble Altstadt liegt oder als eines der 727 Baudenkmäler (Stand August 2024) eingetragen ist: Eine zusätzlich nötige denkmalschutzrechtliche Einschätzung holt sich dieselbe Sachbearbeitung im eigenen Haus, ohne den Vorgang an eine externe Stelle abzugeben.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob bereits ein Aufteilungsplan vorliegt oder dieser erst entstehen muss, bestimmt den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar daraus entwickeln – die Fachabteilung prüft dann anhand bereits bekannter Unterlagen.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie zunächst entstehen – aus dem Bauaktenarchiv oder dem Stadtarchiv, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Akte den heutigen Zustand nicht mehr korrekt zeigt.

Welche Unterlagen für Ihre Würzburger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Unabhängig vom Gebäude bleibt der Kern des Antrags gleich, in bestimmten Lagen kommt eine zusätzliche Abstimmung hinzu:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
Denkmalschutzrechtliche Abstimmung im Ensemble Altstadt
Liegt das Gebäude im Ensemble Altstadt oder an einem Baudenkmal, empfiehlt sich die frühe Abstimmung mit der Fachabteilung in ihrer Rolle als untere Denkmalschutzbehörde.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Würzburg – Beispiele aus der Praxis

Umwandlung eines Altstadthauses mit vierzehn Einheiten

Weil das Gebäude die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen überschreitet, kommt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung noch die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB hinzu – zwei getrennte Vorgänge bei derselben Fachabteilung.

Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung

Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Wiederaufgebautes Haus im Ensemble Altstadt

Weil der historische Vorkriegsplan nicht mehr zum heutigen Bestand passt, wird der Aufteilungsplan per Vor-Ort-Vermessung erstellt, bevor die Fachabteilung ihn auf Abgeschlossenheit und Vereinbarkeit mit dem Ensembleschutz prüft.

Kleines Zweifamilienhaus außerhalb der Umwandlungsverordnung

Da weniger als zehn Wohnungen betroffen sind, entfällt die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung vollständig – hier genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein.

Dachgeschosswohnungen in einem nachträglich aufgeteilten Nachkriegsbau

Die laufende Bauakte im Bauaktenarchiv bildet den heutigen Zustand vollständig ab, sodass sich der Aufteilungsplan ohne zusätzliche Vor-Ort-Vermessung ableiten lässt.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Würzburg ab

Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit gleich. In Würzburg zahlt sich aus, dass die damit verbundenen Fragen bei einer einzigen Behörde zusammenlaufen:

Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauaktenarchiv oder Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Plan.
Antrag bei der Fachabteilung Bauaufsicht stellen
Mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, soweit möglich digital über das BayernPortal.
Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Die Fachabteilung entscheidet ausschließlich anhand der eingereichten Zeichnung; eine externe Sachverständigenprüfung sieht Bayern dafür nicht vor.
Gegebenenfalls Umwandlungsgenehmigung oder Denkmalschutzfrage klären
Bei mehr als zehn Bestandswohnungen oder einem Gebäude im Ensemble Altstadt laufen die jeweils zusätzlichen Vorgänge bei derselben Fachabteilung mit.
Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Damit ist die technische Voraussetzung für die spätere notarielle Teilungserklärung erfüllt.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Würzburg beeinflusst

Weil Bayern keine private Alternative zur Behörde kennt, wirken sich vor allem folgende Faktoren aus:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder eine unklare Nummerierung ziehen Rückfragen der Fachabteilung nach sich.
Übereinstimmung mit dem heutigen Bestand
Zeigt eine erhaltene historische Akte einen Vorkriegszustand, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig, bevor der Aufteilungsplan entsteht.
Ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist
Ab mehr als zehn Bestandswohnungen kommt ein zweiter, eigenständiger Vorgang nach § 250 BauGB hinzu.
Lage im Ensemble Altstadt
Hier lohnt eine frühe Rücksprache mit der Fachabteilung in ihrer Rolle als untere Denkmalschutzbehörde.
Zugang zu den relevanten Bestandsunterlagen
Je nachdem, ob die Bauakte im laufenden Bauaktenarchiv oder erst im Stadtarchiv zu finden ist, unterscheidet sich der Vorlauf bis zur Erstellung des Aufteilungsplans.