Teilungserklärung in Wolfsburg — Aufteilungsplan und Umwandlungsgenehmigung für die alternde Nachkriegssiedlung
Wer in Wolfsburg ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht neben dem Aufteilungsplan häufig eine zweite, eigenständige Genehmigung: die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Anders als in manchen niedersächsischen Städten ist diese Pflicht in Wolfsburg keine neue Entwicklung – die Stadt gehörte bereits zu den ursprünglichen Gebieten, für die Niedersachsen die entsprechende Verordnung zum 24. September 2022 in Kraft setzte. Besonders relevant wird das bei den großen, ab den 1960er- und 1970er-Jahren errichteten Nachkriegssiedlungen wie Detmerode und Westhagen, deren Mehrfamilienhäuser inzwischen 50 bis 60 Jahre alt sind und zunehmend wohnungsweise verkauft werden.
Wann Sie in Wolfsburg eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht in Wolfsburg für größere Bestandsgebäude nicht aus. Seit 2022 kommt eine zweite Prüfung hinzu, die nicht die bauliche Abgeschlossenheit betrifft, sondern den Schutz von Mieterinnen und Mietern vor Verdrängung:
- Betroffen sind bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen – die Aufteilung in Wohnungseigentum ist dort ohne Genehmigung grundsätzlich untersagt.
- Ein Anspruch auf Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen nach § 250 Abs. 3 BauGB, etwa bei der Zuwendung an Angehörige aus einem Nachlass.
- Neu errichtete Gebäude fallen nicht unter die Verordnung – betroffen ist ausschließlich die Umwandlung von bereits bestehendem Mietwohnraum.
- Die Regelung ist befristet und wird regelmäßig neu erlassen, nicht dauerhaft festgeschrieben.
Niedersachsen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB mit der Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (AngWoMBestV ND) Gebrauch gemacht, die zum 24. September 2022 in Kraft trat und zunächst 18 Gebiete umfasste – Wolfsburg gehörte von Beginn an dazu. Ein 2023 erstelltes Gutachten stellte einen angespannten Markt inzwischen in deutlich mehr niedersächsischen Kommunen fest, woraufhin die Gebietskulisse zum 1. Januar 2025 auf 57 Gebiete erweitert wurde. Nachdem der Bundesgesetzgeber die zugrunde liegende Ermächtigung verlängert hat, erneuerte Niedersachsen im November 2025 seine Landesverordnung und schrieb sie bis Ende 2029 fort. Für Wolfsburger Eigentümerinnen und Eigentümer heißt das: Die Genehmigungspflicht ist kein neu eingeführtes Verfahren, sondern gilt bereits seit über drei Jahren durchgehend.
Die zwei Genehmigungswege im Detail
Auch in Wolfsburg entscheidet über den Weg zur Genehmigung, ob einer der gesetzlich benannten Ausnahmefälle vorliegt:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
Für bestimmte, im Gesetz benannte Fälle besteht ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung – etwa die Bildung von Wohnungseigentum zugunsten von Miterben einer Erbengemeinschaft. Liegt ein solcher Tatbestand vor, prüft das Bau-Bürger-Büro nur noch, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Außerhalb der gesetzlich benannten Fälle bleibt eine Genehmigung im Ermessensweg möglich. Das Bau-Bürger-Büro entscheidet dann anhand der im Einzelfall dargelegten Umstände; ein Anspruch besteht hier nicht.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Wolfsburg nötig sind
Zwei Vorgänge laufen zusammen – der Aufteilungsplan für das Grundbuchamt, der Genehmigungsantrag für das Bau-Bürger-Büro:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bau-Bürger-Büros.
- Nachweis zur Wohnungsanzahl
Für die Umwandlungsgenehmigung muss belegt werden, wie viele Wohnungen das Gebäude tatsächlich umfasst – maßgeblich dafür, ob die Genehmigungspflicht überhaupt greift.
- Begründung des Ausnahmetatbestands
Wird die Genehmigung über § 250 Abs. 3 BauGB beantragt, sind die dafür maßgeblichen Umstände zu belegen, etwa der Nachlassbezug bei einer Erbengemeinschaft.
Teilungserklärungen in Wolfsburg – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus in Detmerode mit acht Wohnungen
Ein in den 1960er-Jahren errichtetes Gebäude soll wohnungsweise verkauft werden. Weil mehr als fünf Einheiten betroffen sind, ist neben dem Aufteilungsplan zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung des Bau-Bürger-Büros erforderlich.
Erbengemeinschaft teilt ein Haus in Westhagen
Geschwister erben ein Mietshaus und wollen es unter sich in Wohnungseigentum aufteilen, statt es zu verkaufen. Greift der Ausnahmetatbestand für Miterben nach § 250 Abs. 3 BauGB, besteht ein gesetzlicher Anspruch auf die Genehmigung.
Neubauprojekt in einem jüngeren Wohnviertel
Ein neu errichtetes Gebäude soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung betrifft ausschließlich bereits bestehenden Mietwohnraum und greift hier deshalb nicht.
Kleines Zweifamilienhaus außerhalb der Umwandlungsverordnung
Da weniger als sechs Wohnungen betroffen sind, entfällt die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung vollständig – hier genügt der Aufteilungsplan mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bau-Bürger-Büros.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Wolfsburg ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. In Wolfsburg kommt bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen ein zusätzlicher, seit 2022 etablierter Genehmigungsschritt hinzu:
- Wohnungsanzahl und Genehmigungspflicht klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude unter die Umwandlungsverordnung fällt – entscheidend ist allein die Anzahl der bestehenden Wohnungen.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden erfasst und im bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan festgehalten.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen läuft parallel der Antrag beim Bau-Bürger-Büro, mit Benennung des einschlägigen Ausnahmetatbestands, sofern einer vorliegt.
- Notarielle Beurkundung
Sobald Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und, wo erforderlich, die erteilte Umwandlungsgenehmigung vorliegen, beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim Amtsgericht Wolfsburg
Das Grundbuchamt Wolfsburg führt das Grundbuch für die gesamte kreisfreie Stadt sowie für Teile des angrenzenden Landkreises Gifhorn.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Wolfsburg beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt bei größeren Gebäuden ein weiterer Faktor hinzu:
- Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren beim Bau-Bürger-Büro hinzu – bei Neubauten oder kleineren Gebäuden entfällt dieser Schritt vollständig.
- Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlassbezug beschleunigt die gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB; eine Einzelfallprüfung nach Abs. 4 braucht mehr Vorlauf.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
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