Kubaturberechnung in Wolfsburg — Bruttorauminhalt für den seriellen Siedlungsbau und das historische Fallersleben

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an.

Q: Wofür braucht das Bau-Bürger-Büro den umbauten Raum?

Die niedersächsische Baugebührenordnung leitet daraus einen Rohbauwert ab, der als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben dient.

Q: Was gilt für einen unausgebauten Spitzboden?

Für die Gebührenberechnung nach der BauGO zählt er nur zu einem Drittel seines Rauminhalts – eine Sonderregel, die bei älterer Dachsubstanz wie in Fallersleben häufiger zum Tragen kommt als im übrigen Stadtgebiet.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Gibt es Zuschläge für höhere Gebäude?

Ja. Übersteigt ein Gebäude mehr als fünf Vollgeschosse, erhöht die BauGO den Rohbauwert um 5 Prozent, bei Hochhäusern um 10 Prozent – relevant vor allem bei den höheren Wohnblöcken der großen Nachkriegssiedlungen.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug. Eine sauber ermittelte Kubatur ist entsprechend über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) beschreiben nach DIN 277 zwei unterschiedliche Größen eines Gebäudes – ein Volumen in Kubikmetern und eine Fläche in Quadratmetern. In Wolfsburg bekommt vor allem der BRI eine konkrete verwaltungstechnische Funktion: Die Niedersächsische Baugebührenordnung (BauGO) leitet daraus einen sogenannten Rohbauwert ab, der beim Bau-Bürger-Büro Grundlage der Baugenehmigungsgebühr ist. Weil im weit überwiegenden, seriell geplanten Baubestand der Stadt viele Gebäude demselben Typ folgen, eignet sich Wolfsburg zudem besonders gut für den Portfoliovergleich mehrerer Objekte nach demselben Maßstab – anders als das individuell gewachsene Fallersleben, dessen ältere Dachformen eigene Besonderheiten der BauGO berühren. Auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung ist die Kennzahl gefragt: bei Gutachten, Finanzierungsanfragen oder dem Vergleich unterschiedlicher Gebäude eines größeren Bestands, wie er bei institutionellen Eigentümern in den großen Nachkriegssiedlungen häufig vorkommt.

Kubaturberechnung in Wolfsburg kurz und kompakt

BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF die Summe aller Grundflächen – für Bewertung, Finanzierung und energetische Nachweise wird die aktuelle DIN 277 (Ausgabe 2021-08) zugrunde gelegt.
Für die Baugenehmigungsgebühr rechnet die niedersächsische Baugebührenordnung (BauGO) eigenständig: Sie leitet aus dem Brutto-Rauminhalt einen Rohbauwert ab, multipliziert mit einem tabellarischen Wert je Kubikmeter aus Anlage 2 der BauGO.
Dieser Tabellenwert wird über eine Preisindexzahl fortgeschrieben, die zum 1. Oktober 2025 zuletzt auf 1,298 angepasst wurde.
Für die gebührenrelevante Ermittlung des Brutto-Rauminhalts verweist Anlage 5 der BauGO ausdrücklich auf die ältere DIN 277 Teil 1 aus dem Juni 1987 – nicht auf die heute sonst gebräuchliche Fassung von 2021, mit einer Sonderregel für unausgebaute Spitzböden, wie sie in älteren Fallersleber Dachkonstruktionen vorkommen können.
Der weit überwiegende, seriell geplante Baubestand Wolfsburgs eignet sich gut für einen Portfoliovergleich mehrerer Gebäude gleichen Typs nach demselben Maßstab.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen des Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Basis für viele weitere Kennzahlen und häufig Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Rohbauwert nach der niedersächsischen BauGO

Eine dritte, eigenständige Größe für verfahrenspflichtige Bauanträge: Sie ergibt sich aus dem nach der älteren DIN-Fassung ermittelten Brutto-Rauminhalt, multipliziert mit dem indexierten Tabellenwert, und bildet zusammen mit weiteren Faktoren die Bemessungsgrundlage der Baugenehmigungsgebühr.

Zuschläge für Vollgeschosszahl und Hochhäuser

Übersteigt ein Gebäude mehr als fünf Vollgeschosse, erhöht sich der Rohbauwert um 5 Prozent, bei Hochhäusern um 10 Prozent – ein Detail, das vor allem bei den höheren Wohnblöcken der großen Nachkriegssiedlungen relevant werden kann, im überwiegend niedrigeren Siedlungs- und Einfamilienhausbestand der Stadt dagegen selten.

Was für eine Kubaturberechnung in Wolfsburg gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers, unabhängig davon, ob es sich um ein serielles Siedlungshaus oder ein individuell gewachsenes Gebäude handelt:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei unausgebauten Spitzböden in älteren Fallersleber Gebäuden.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für das Bau-Bürger-Büro, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die Dokumentationstiefe beeinflussen.

Kubaturberechnung in Wolfsburg – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Anbau in einer Nachkriegssiedlung

Der ermittelte umbaute Raum dient dem Bau-Bürger-Büro als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des verfahrenspflichtigen Vorhabens.

Portfoliovergleich mehrerer Häuser in einer Werkssiedlung

Weil viele Gebäude demselben seriellen Typ folgen, lässt sich eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur über mehrere Objekte hinweg effizient bündeln und vergleichen.

Unausgebauter Spitzboden in Fallersleben

Für die gebührenrelevante Berechnung nach der BauGO zählt ein solcher Dachraum nur zu einem Drittel seines Rauminhalts – eine Abweichung sowohl von der aktuellen als auch von der 1987er-Fassung der DIN 277, die bei älterer Fallersleber Dachsubstanz häufiger relevant wird als im übrigen Stadtgebiet.

Wertermittlung eines Wohnhauses auf dem Steimker Berg

Die für die Werkssiedlung typischen steilen Dächer wirken sich auf das Verhältnis von BRI zu Wohnfläche aus – relevant für Gutachten und Finanzierung, unabhängig von der gebührenrelevanten BauGO-Berechnung.

Höherer Wohnblock in einer Großwohnsiedlung

Erreicht ein Gebäude in Detmerode oder Westhagen mehr als fünf Vollgeschosse, wirkt sich der Zuschlag von 5 Prozent auf den Rohbauwert und damit auf die Baugenehmigungsgebühr eines späteren Vorhabens aus.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Wolfsburg

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Bauakte oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Zweck-spezifische Fassung wählen
Für Bewertung, Finanzierung und Energienachweis gilt die aktuelle DIN 277; für die Baugenehmigungsgebühr des Bau-Bürger-Büros die ältere, in der BauGO referenzierte Fassung.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Bau-Bürger-Büro.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Wolfsburg beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Serieller oder individueller Dachaufbau
Ein serieller Siedlungsbautyp lässt sich zügiger berechnen als eine individuelle Fallersleber Dachkonstruktion mit Spitzboden.
Zahl der zu berechnenden Gebäude
Bei einem Portfolio mehrerer gleichartiger Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln als bei Einzelaufträgen.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für das Bau-Bürger-Büro nach der älteren, in der BauGO referenzierten DIN-Fassung kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung nach der aktuellen DIN 277.