Kubaturberechnung in Wiesbaden — vom Villengeschoss zur Rohbausumme
Wie hoch ist der tatsächliche Rauminhalt eines Gebäudes, und wie groß sind seine Grundflächen insgesamt? Diese beiden Fragen beantwortet die Kubaturberechnung nach DIN 277 mit den Kennwerten Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF). In Hessen steckt dahinter eine handfeste behördliche Konsequenz: Seit dem 1. Dezember 2024 heißt der frühere „umbaute Raum“ in der Bauaufsichtsgebührenordnung offiziell Brutto-Rauminhalt, angeglichen an die DIN-Terminologie. Multipliziert mit dem landesweit jährlich im Staatsanzeiger festgesetzten Rohbauwert je Kubikmeter entsteht daraus die Rohbausumme – die Rechengröße, nach der sich die Baugenehmigungsgebühr eines verfahrenspflichtigen Vorhabens bemisst, auch bei der Bauaufsicht Wiesbaden. Ihr Vorhaben zu vermessen bedeutet also zugleich, die Basis für diese Gebühr zu kennen.
Wozu die Bauaufsicht Wiesbaden Ihre Gebäudekubatur nutzt
Eine eigenständige Bauvorlage ist die Kubaturberechnung nicht – als Rechengrundlage taucht sie trotzdem an mehreren Stellen auf:
- Für die Baugenehmigungsgebühr: Aus Brutto-Rauminhalt und amtlichem Rohbauwert je Kubikmeter ergibt sich die Rohbausumme, Basis der Gebühr für jedes verfahrenspflichtige Vorhaben.
- Für Wertgutachten und Finanzierungsanfragen, unabhängig davon, wie das Gebäude derzeit genutzt wird.
- Für energetische Nachweise, die sich auf das beheizte oder umbaute Volumen beziehen.
- Für den Vergleich mehrerer Objekte eines Bestandsportfolios, die sich erst über eine einheitlich nach DIN 277 berechnete Kubatur seriös gegenüberstellen lassen.
Auch die Bauaufsicht Wiesbaden richtet sich nach der landesweit geltenden Bauaufsichtsgebührenordnung. Bis Ende November 2024 stand darin noch „umbauter Raum“ – ein Begriff, der von der Systematik der DIN 277 abwich. Der zum 1. Dezember 2024 vollzogene Namenswechsel zu Brutto-Rauminhalt schließt diese begriffliche Lücke, ohne an der eigentlichen Berechnungsmethode etwas zu ändern: Wer bereits eine Kubaturberechnung nach DIN 277 vorliegen hat, verfügt damit unmittelbar über die Ausgangsgröße, aus der sich zusammen mit dem jeweils aktuellen Rohbauwert die Rohbausumme für die Gebühr der Bauaufsicht Wiesbaden ableiten lässt.
BRI und BGF sind zwei unterschiedliche Größen
Beide entstehen nach DIN 277, messen aber Verschiedenes:
Bruttorauminhalt (BRI)
Das komplette Volumen eines Gebäudes zwischen den äußeren Bauteilflächen und der Dachhaut, unabhängig davon, was darunter später als Wohnfläche zählt. Keller-, Dach- und Nebenräume gehören vollständig dazu.
Bruttogrundfläche (BGF)
Die addierte Fläche sämtlicher Geschosse an den äußeren Bauteilkanten gemessen – Ausgangswert für zahlreiche weitere Kennzahlen, häufig auch für Kostenschätzungen nach DIN 276.
Diese Grundlagen braucht eine Kubaturberechnung in Wiesbaden
Ohne belastbare Maße des kompletten Baukörpers lässt sich nichts berechnen:
- Bestehende Bestandszeichnung oder eigenes Aufmaß
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene, Keller und Dachraum eingeschlossen.
- Neigung und Aufbau des Dachs
Nötig, um das Volumen bis zur Dachhaut sauber zu erfassen – gerade bei den Schrägen und Gauben vieler Gründerzeit-Villen relevant.
- Zweck der Berechnung
Ob das Ergebnis für die Gebühr der Bauaufsicht Wiesbaden, ein Gutachten oder eine Finanzierung gebraucht wird, beeinflusst die nötige Dokumentationstiefe.
Kubaturberechnung in Wiesbaden – Beispiele aus der Praxis
Gebührenberechnung für einen Dachausbau im Kurviertel
Aus dem festgestellten Brutto-Rauminhalt und dem amtlichen Rohbauwert ergibt sich die Rohbausumme, mit der die Bauaufsicht Wiesbaden die Gebühr für das Vorhaben festsetzt.
Gutachten für eine Rheingauviertel-Villa
Die hohen Geschosse der Gründerzeitzeit sorgen für ein deutlich größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche, als es ein vergleichbares Objekt in Klarenthal aufweisen würde – ein Punkt, den Gutachter und Finanzierer beachten.
Ausbau eines vorhandenen Dachraums
Zum BRI zählt der komplette umbaute Rauminhalt bis zur Dachhaut, auch wenn ein Teil davon wegen zu geringer Höhe später nicht als Wohnfläche anrechenbar ist.
Objektvergleich innerhalb eines Bestandsportfolios
Erst eine einheitlich nach DIN 277 berechnete Kubatur macht unterschiedlich alte, unterschiedlich geschnittene Wiesbadener Gebäude überhaupt vergleichbar.
So läuft Ihre Kubaturberechnung in Wiesbaden ab
Von der Bestandsprüfung zum belastbaren Ergebnis:
- Ausgangslage sichten
Bauakte der Bauaufsicht Wiesbaden oder vorhandenes Aufmaß als Basis für alle Geschosse, Keller und Dachraum eingeschlossen.
- Lücken schließen
Fehlt es an belastbaren Maßen, etwa bei Vorkriegsgebäuden in Kurviertel oder Rheingauviertel, wird direkt vor Ort nachgemessen.
- BRI und BGF ermitteln
Getrennt je Geschoss und, sofern relevant, mit gesonderter Erfassung schräger Dachbereiche.
- Ergebnis gegen den Zweck prüfen
Je nachdem, ob es um die Gebühr der Bauaufsicht, ein Gutachten oder eine Finanzierung geht.
- Dokumentation übergeben
Nachvollziehbar aufbereitet für Bewertung, Finanzierung oder die Rohbausumme gegenüber der Bauaufsicht Wiesbaden.
Wovon der Aufwand einer Kubaturberechnung in Wiesbaden abhängt
Diese Punkte beeinflussen die Rechenzeit:
- Qualität vorhandener Unterlagen
Eine vollständige Bauakte spart Zeit; ohne verwertbare Maße, wie bei manchem Vorkriegshaus im Kurviertel, wird zunächst vor Ort nachgemessen.
- Anzahl der Ebenen
Keller, Zwischenebenen und Dachraum erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen, kompakten Baukörper.
- Form des Dachaufbaus
Gauben, Schrägen und Erker verlangen genauere Erfassung als ein schlichtes Satteldach.
- Verwendungszweck des Ergebnisses
Für die Gebühr der Bauaufsicht braucht es andere Angaben als für ein Gutachten oder eine Finanzierungsanfrage.
Alle Leistungen in Wiesbaden
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Wiesbaden ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Erstellung Ihrer Kubaturberechnung ganz einfach hier.
