Teilungserklärung in Ulm — der Aufteilungsplan, und warum das Grundbuchamt selbst zentral zuständig ist
Wer in Ulm ein Miethaus in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht dafür in erster Linie den nach § 7 WEG bemaßten Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung. Eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach der baden-württembergischen Umwandlungsverordnung (UmwandVO) kommt nur dort ins Spiel, wo ein rechtskräftiges Erhaltungssatzungsgebiet (Milieuschutzgebiet) besteht – Baden-Württemberg kennt anders als Berlin keine eigene, stadtweite Umwandlungsverordnung mit fester Wohnungszahl-Schwelle. Nach verfügbaren Informationen weist Ulm aktuell kein rechtskräftiges Erhaltungssatzungsgebiet aus, sodass diese zusätzliche Genehmigung im Ulmer Stadtgebiet derzeit nirgends greift. Nachfrage nach kleinteiligeren Einheiten liefert dabei nicht zuletzt der Wohnungsmarkt rund um die Universität Ulm, deren rund 10.000 Studierende die Umwandlung größerer Wohnungen in kleinere, einzeln verkaufbare Einheiten wirtschaftlich attraktiv machen.
Wann Sie in Ulm eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Anders als in Berlin knüpft Baden-Württemberg die Genehmigungspflicht nicht an eine Mindestzahl von Wohnungen, sondern an den Schutzstatus des Grundstücks. Für Ulm bedeutet das nach verfügbaren Informationen aktuell: nirgends.
- Die Umwandlungsgenehmigungspflicht nach der baden-württembergischen UmwandVO gilt ausschließlich innerhalb eines rechtskräftigen Erhaltungssatzungsgebiets (Milieuschutzgebiets).
- Für Ulm ließ sich in der Recherche kein aktuell bestehendes derartiges Gebiet feststellen – wer plant, sollte den Stand dennoch vor der notariellen Beurkundung direkt beim zuständigen Amt für Stadtentwicklung gegenprüfen, da sich Satzungslagen ändern können.
- Die Verordnung selbst ist eine Landesregelung, keine städtische Satzung: Eine Stadt wendet sie nur innerhalb eigener Erhaltungssatzungsgebiete an. Beschließt Ulm künftig ein solches Gebiet, lebt die Genehmigungspflicht darin automatisch auf.
Mehrere baden-württembergische Großstädte haben in den vergangenen Jahren Soziale Erhaltungssatzungen für einzelne Quartiere beschlossen, um die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung durch Luxusmodernisierung und Umwandlung zu schützen. Für Ulm ergab die verfügbare Recherche keinen Hinweis auf ein aktuell bestehendes Erhaltungssatzungsgebiet dieser Art. Das bedeutet praktisch: Für eine Teilungserklärung im Ulmer Stadtgebiet ist derzeit unabhängig vom betroffenen Stadtteil keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich, weder in der Innenstadt noch in den Wohnquartieren am Eselsberg oder in Wiblingen. Die zugrunde liegende Landesverordnung bleibt davon unberührt und gilt bis November 2028 fort – ein Instrument, das nicht abgeschafft, sondern nur derzeit nirgends in Ulm ausgelöst ist. Beschließt der Gemeinderat künftig für ein bestimmtes Quartier eine Soziale Erhaltungssatzung, würde die Genehmigungspflicht darin automatisch gelten, ohne dass die Landesverordnung selbst geändert werden müsste. Wer ein Vorhaben über mehrere Jahre plant, sollte den aktuellen Satzungsstand deshalb kurz vor der notariellen Beurkundung erneut prüfen lassen, statt sich allein auf den heutigen Stand zu verlassen.
Aktuelle Rechtslage – und der Sonderfall eines künftigen Satzungsgebiets
Für die Teilungserklärung ergeben sich in Ulm zwei gedanklich zu trennende Szenarien:
Teilungserklärung nach aktueller Rechtslage
Ohne bekanntes Erhaltungssatzungsgebiet braucht die Teilungserklärung ausschließlich den bemaßten Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung – unabhängig von Gebäudegröße, Lage oder Wohnungszahl im gesamten Stadtgebiet.
Sonderfall: ein künftiges Erhaltungssatzungsgebiet
Sollte der Gemeinderat künftig ein Erhaltungssatzungsgebiet ausweisen, würde darin dieselbe UmwandVO-Prüfung greifen wie in anderen baden-württembergischen Städten mit aktivem Milieuschutz. Wer ein Vorhaben über mehrere Jahre plant, sollte den aktuellen Satzungsstand deshalb kurz vor der Beurkundung erneut prüfen.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Ulm nötig sind
Der Kern bleibt unabhängig vom Satzungsstand derselbe:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch den Bürgerservice Bauen der Stadt Ulm.
- Kurzer Lagenachweis
Ein Blick darauf, ob das Grundstück von einer möglichen künftigen Erhaltungssatzung betroffen sein könnte, schadet vor der Beurkundung nicht, auch wenn aktuell keine Genehmigungspflicht besteht.
- Antrag auf Umwandlungsgenehmigung, nur falls ein Gebiet entsteht
Ausschließlich relevant, sollte der Gemeinderat künftig ein Erhaltungssatzungsgebiet beschließen – aktuell ist dieser Schritt in Ulm für keine Teilungserklärung erforderlich.
Teilungserklärungen in Ulm – Beispiele aus der Praxis
Aufteilung eines Wiederaufbau-Mehrfamilienhauses in der Innenstadt
Ein in den 1950er-Jahren errichtetes Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen soll wohnungsweise verkauft werden. Ohne bekanntes Erhaltungssatzungsgebiet genügt der Aufteilungsplan – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung ist nach aktueller Rechtslage nicht vorzulegen.
Kleinteilige Aufteilung nahe der Wissenschaftsstadt
Eine großzügige Wohnung nahe dem Oberen Eselsberg wird in zwei kleinere Einheiten für den studentischen und akademischen Wohnungsmarkt geteilt – eine Aufteilung, die angesichts der Nachfrage rund um die Universität wirtschaftlich zunehmend attraktiv ist.
Neubauprojekt eines Bauträgers am Eselsberg
Ein neu errichtetes Gebäude im entstehenden Quartier Am Weinberg soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung greift hier ohnehin nicht, weil sie ausschließlich die Umwandlung bestehenden Mietwohnraums in Erhaltungssatzungsgebieten betrifft – benötigt wird allein der Aufteilungsplan.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Ulm ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen; in Ulm kommt am Ende eine Besonderheit bei der Grundbucheintragung hinzu:
- Aktuellen Satzungsstand kurz prüfen
Auch wenn nach verfügbaren Informationen kein Erhaltungssatzungsgebiet in Ulm besteht, lohnt sich vor der Beurkundung ein kurzer Blick, ob sich daran seit Beauftragung etwas geändert hat.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bürgerservice Bauen einholen
Zuständig ist der Bürgerservice Bauen der Stadt Ulm in der Münchner Straße 2, seit 1. Januar 2025 ausschließlich digital erreichbar.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung ist nach aktuellem Stand nicht vorzulegen.
- Eintragung beim Grundbuchamt Ulm
Anders als in vielen anderen baden-württembergischen Städten führt hier kein entferntes zentrales Amt das Grundbuch: Das Amtsgericht Ulm ist selbst eines von sieben zentralen Grundbuchämtern des württembergischen Landesteils und zuständig auch für die Bezirke Göppingen und Ehingen.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Ulm beeinflusst
Ohne aktives Erhaltungssatzungsgebiet entfällt der andernorts mögliche Zusatzaufwand für die Umwandlungsgenehmigung aktuell vollständig. Diese Faktoren bleiben:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig vom Satzungsstand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
- Beobachtung eines möglichen künftigen Erhaltungssatzungsgebiets
Plant der Gemeinderat erkennbar eine Neuausweisung für ein bestimmtes Quartier, lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung, um die Beurkundung nicht in eine neue Genehmigungspflicht laufen zu lassen.
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