Nutzungsänderung in Ulm — vom Kloster über die Kaserne bis zur Klinik rechtssicher eingeordnet
Selten lässt sich die Spannweite dessen, was eine Nutzungsänderung bedeuten kann, an einem einzigen Gebäude so ablesen wie am Kloster Wiblingen: 1093 als Benediktinerabtei gegründet, nach der Säkularisation 1806 zunächst zum herzoglichen Schloss umgewidmet, später Teil der Bundesfestung Ulm und bis 1945 Infanteriekaserne, heute Standort von Kliniken des Universitätsklinikums und eines Museums im ehemaligen Konventbau. Für alle übrigen Gebäude der Stadt gilt ein deutlich schlankerer Maßstab: § 49 LBO verlangt eine Genehmigung immer dann, wenn die neu geplante Nutzung andere oder strengere Anforderungen mit sich bringt als die bisherige. Eine wichtige Ausnahme kam mit der Landesbauordnungsreform 2025 hinzu: Wird in einem Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 im Innenbereich zusätzlicher Wohnraum geschaffen, entfällt dafür nach § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO grundsätzlich jedes Verfahren.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Ulm genehmigungspflichtig?
§ 49 LBO stellt eine Nutzungsänderung grundsätzlich auf dieselbe Stufe wie Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer baulichen Anlage. Ob am Ende tatsächlich ein Verfahren nötig wird, entscheidet allein die Frage, ob die geplante Nutzung andere öffentlich-rechtliche Vorgaben mit sich bringt:
- Bleiben Bauplanungsrecht, Stellplatzbedarf und Rettungswege im Kern unverändert, kann die Nutzungsänderung verfahrensfrei bleiben – in der Praxis der seltenere Fall.
- Seit der Reform 2025 ebenfalls verfahrensfrei nach § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO: zusätzlicher Wohnraum in einem Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 im Innenbereich, sofern Planungsrecht, Raumhöhe und Brandschutz eingehalten bleiben.
- Verändern sich konkrete Anforderungen wie Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege, greift meist das Kenntnisgabeverfahren nach § 51 LBO, bei Abweichungsbedarf das vereinfachte Verfahren nach § 52 LBO.
- Wird aus der neuen Nutzung selbst ein Sonderbau – etwa eine Bildungs- oder Klinikeinrichtung –, bleibt nur das klassische Baugenehmigungsverfahren mit vollständiger Fachprüfung.
Der Landtag hat mit dem Gesetz für das schnellere Bauen zum 28. Juni 2025 eine Erleichterung geschaffen, die auf dem knappen Ulmer Wohnungsmarkt spürbar wirken kann: Wird in einem bestehenden Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 im Innenbereich zusätzlicher Wohnraum geschaffen, entfällt dafür nach § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO grundsätzlich das Verfahren – etwa wenn ein mitgenutzter Keller oder Dachboden in einem der 17 Ulmer Stadtteile zur eigenen Wohnung wird. Die materiellen Anforderungen an Raumhöhe und Brandschutz gelten trotzdem weiter, und verändern sich durch den Umbau die Lastannahmen, wird ein statischer Nachweis fällig. Die Grenze der Ausnahme ist eng gezogen: Wird ein ganzes Gebäude zu Wohnzwecken umgewidmet, fällt das regelmäßig nicht mehr darunter und bleibt beim Kenntnisgabe- oder vereinfachten Verfahren. An denkmalgeschützter Substanz wie in Wiblingen ändert die neue Ausnahme ohnehin praktisch nichts, weil dort unabhängig von der Gebäudeklasse die untere Denkmalschutzbehörde mit am Tisch sitzt.
Die Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal stehen dieselben vier Verfahren zur Verfügung wie beim Bauantrag, ausschlaggebend ist aber der Vergleichsmaßstab des § 49 LBO:
Verfahrensfrei bei unveränderten Anforderungen (§ 50 LBO)
Typischer Fall: der Wechsel zwischen zwei ähnlich genutzten Ladengeschäften. Seit 2025 zählt auch zusätzlicher Wohnraum in kleineren Wohngebäuden im Innenbereich dazu – bei denkmalgeschützten Häusern bleibt daneben die gesonderte Prüfung durch die Denkmalschutzbehörde bestehen.
Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO)
Bringt die neue Nutzung andere, aber keine abweichungsbedürftigen Anforderungen mit sich, genügt die Anzeige. Reagiert der Bürgerservice Bauen innerhalb der gesetzlichen Frist nicht, darf die neue Nutzung ohne Bescheid aufgenommen werden.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52 LBO)
Der in der Praxis häufigste Weg, sobald sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege durch die neue Nutzung ändern – etwa wenn ein früheres Kasernengebäude gewerblich oder institutionell weitergenutzt wird.
Klassisches Baugenehmigungsverfahren
Unumgänglich, sobald die neue Nutzung selbst zum Sonderbau wird, wie bei den heute klinisch genutzten Gebäuden des Klosters Wiblingen.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Ulm braucht
Zentral ist stets der Nachweis, was sich mit der neuen Nutzung gegenüber der alten tatsächlich ändert. Je nach Gebäude und Lage fordert der Bürgerservice Bauen weitere Angaben:
- Gegenüberstellung alter und neuer Nutzung
Macht auf einen Blick sichtbar, worin sich die geplante von der bisherigen Nutzung unterscheidet – Grundlage jeder Verfahrenseinordnung nach § 49 LBO.
- Bestandspläne mit eingetragener Änderung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes mit der geplanten neuen Nutzung; bei historischer Kloster- oder Kasernensubstanz häufig ergänzt um eine Aufnahme der tragenden Bauteile.
- Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach § 8 DSchG
Ist ein Einzeldenkmal oder eine geschützte Gesamtanlage der Altstadt betroffen, holt der Bürgerservice Bauen zusätzlich das Einvernehmen der unteren Denkmalschutzbehörde ein.
- Nachweis für die Wohnraum-Ausnahme
Wer sich auf § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO beruft, muss Gebäudeklasse, Innenbereichslage sowie die Einhaltung von Raumhöhe und Brandschutz belegen können.
Nutzungsänderungen in Ulm – Beispiele aus der Praxis
Vom Kloster über Schloss und Kaserne zur Klinik
Nach der Säkularisation 1806 wurde aus der über 700 Jahre alten Benediktinerabtei Wiblingen erst ein herzogliches Schloss, danach als Teil der Bundesfestung Ulm bis 1945 die Schlosskaserne der württembergischen Infanterie. Heute beherbergt die Anlage Kliniken des Ulmer Universitätsklinikums, der frühere Konventbau dient als Museum – kaum eine andere Nutzungsabfolge in der Region ist so lückenlos dokumentiert.
Aus der Gestaltungshochschule wird Volkshochschule und Archiv
Die 1968 geschlossene Hochschule für Gestaltung auf dem Oberen Kuhberg beherbergt heute das Aicher-Scholl-Kolleg der Volkshochschule Ulm, das HfG-Archiv, die HfG-Stiftung und mehrere gestaltungsnahe Büros – ein Wechsel innerhalb der Bildungs- und Kulturlandschaft.
Kasernenareal wird Wohnquartier
Auf dem Gelände der früheren Hindenburg-Kaserne am Eselsberg entsteht das Stadtquartier Am Weinberg mit Wohnraum für rund 2.000 Menschen; erhalten gebliebene Kasernengebäude werden zu einem Innovationszentrum für kleinteiliges Gewerbe.
Neuer Wohnraum im Dachgeschoss eines Einfamilienhauses
Baut jemand in einem Wohnhaus der Gebäudeklasse 1 im Innenbereich, etwa in Söflingen oder Böfingen, einen bislang ungenutzten Dachraum zur Wohnung aus, kann dies seit 2025 unter die neue Verfahrensfreiheit fallen.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Ulm ab
Der rechtliche Maßstab gilt landesweit gleich; in Ulm kommt bei historischer Bausubstanz häufig zusätzlich die Denkmalschutzbehörde ins Spiel.
- Nutzungsvergleich als Startpunkt
Am Anfang steht die Frage, welche konkreten Anforderungen sich zwischen heutiger und künftiger Nutzung unterscheiden. Daraus folgt, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird und welches greift.
- Wohnraum-Ausnahme und Denkmalschutz früh abklären
Bei zusätzlichem Wohnraum in einem kleineren Wohngebäude lohnt sich ein Blick auf § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO; bei denkmalgeschützten Gebäuden klärt sich stattdessen früh, ob die untere Denkmalschutzbehörde einzubinden ist.
- Unterlagen über ViBa-BW einreichen
Bestandspläne, Nutzungsvergleich und die ausgelösten Zusatznachweise gehen digital über das Landesportal ViBa-BW an den Bürgerservice Bauen in der Münchner Straße 2.
- Zweistufige Prüfung
Zunächst wird die Vollständigkeit der Unterlagen kontrolliert, danach inhaltlich geprüft, ob die geplante Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht.
- Bescheid, Fiktion oder Freigabe
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder – im vereinfachten Verfahren – nach drei Monaten die Genehmigungsfiktion. Ist zusätzlich das Einvernehmen der Denkmalschutzbehörde erforderlich, beginnt die neue Nutzung erst danach.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Ulm beeinflusst
Der Aufwand hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit alte und neue Nutzung inhaltlich auseinanderliegen. In Ulm kommen hinzu:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Ähneln sich beide Nutzungen, bleibt die Prüfung überschaubar. Ein Sprung von militärischer zu klinischer oder kultureller Nutzung, wie in Wiblingen, verlangt dagegen deutlich mehr Abstimmung.
- Ob die Wohnraum-Ausnahme greift
Lässt sich § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO anwenden, sinkt der Aufwand spürbar – bei der Umwidmung eines kompletten Gebäudes zu Wohnraum ist das meist nicht der Fall.
- Denkmalschutz und Einzeldenkmal-Status
Ein geschütztes Gebäude wie in Wiblingen oder auf dem Kuhberg braucht eine eigene denkmalrechtliche Abstimmung; weitere Nachweise zu Stellplätzen, Schallschutz oder Rettungswegen kommen nur hinzu, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt.
- Gewünschtes Bearbeitungstempo
Eine vollständig vorbereitete Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorlaufzeit Zeit – an den gesetzlichen Fristen des Bürgerservice Bauen ändert das nichts.
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