Kubaturberechnung in Ulm — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Bestimmt der umbaute Raum in Ulm direkt die Baugenehmigungsgebühr?

Nicht unmittelbar. Ausschlaggebend ist nach dem Landesgebührengesetz die voraussichtliche Bausumme des Vorhabens – ein landesweites Prinzip, das für Ulm ebenso gilt wie für jede andere Kommune. Die Kubatur bleibt aber Grundlage jeder Kostenschätzung, aus der sich diese Bausumme ableiten lässt.

Q: Warum unterscheidet sich das BRI von der Wohnfläche meiner Ulmer Immobilie?

Das BRI bildet den gesamten Baukörper bis zur äußeren Dachhaut als Volumen ab, während die Wohnfläche nach WoFlV Bereiche unter einer Dachschräge je nach lichter Höhe nur teilweise oder gar nicht mitrechnet. Beide Zahlen beschreiben deshalb bewusst Unterschiedliches.

Q: Meinen BRI und BGF eigentlich dasselbe?

Nein. Das BRI misst ein Volumen, die BGF eine über alle Geschosse addierte Fläche. Beide folgen der DIN 277, dienen aber verschiedenen Zwecken – die BGF etwa oft als Zwischenschritt zu einer Kostenschätzung nach DIN 276.

Q: Warum fällt das BRI im Fischerviertel je Quadratmeter höher aus als in der Innenstadt?

Die historische Fachwerksubstanz des Fischerviertels wurde mit großzügigeren Geschosshöhen errichtet als die nach 1944 wirtschaftlich sparsam wiederaufgebauten Häuser der Innenstadt. Das größere Volumen je Etage schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne dass die Wohnfläche entsprechend mitwächst.

Q: Wie geht die Berechnung bei einem Fachwerkhaus im Fischerviertel vor?

Weil Deckenlagen und Geschosshöhen in der gewachsenen Ständerkonstruktion häufig schwanken, wird abschnittsweise vor Ort gemessen, statt ein vereinfachtes Volumenmodell anzusetzen.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung?

Nur dann, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält und mit dem heutigen Bestand übereinstimmt. Weil beim Angriff vom 17. Dezember 1944 rund vier von fünf Altstadtgebäuden zerstört wurden, weicht die historische Akte bei manchen Häusern vom tatsächlichen Wiederaufbau ab – dann bleibt nur das Nachmessen.

Q: Spielt die Kubatur auch für den Energieausweis eine Rolle?

Mittelbar ja: Der Bedarfsausweis nach GEG bezieht sich auf das beheizte Gebäudevolumen. Liegt bereits eine Kubaturberechnung vor, liefert sie eine der dafür nötigen Ausgangsgrößen.

Zwei Kennzahlen stehen im Mittelpunkt jeder Kubaturberechnung: der Bruttorauminhalt (BRI) als Volumen in Kubikmetern und die Bruttogrundfläche (BGF) als Fläche in Quadratmetern, beide festgelegt in der DIN 277 und damit bundesweit einheitlich zu ermitteln. Wer daraus einen festen Gebührensatz je Kubikmeter ableiten möchte, wird enttäuscht: Für die Baugenehmigungsgebühr zieht das baden-württembergische Landesgebührengesetz die voraussichtliche Bausumme heran, nicht das umbaute Volumen selbst – ein Prinzip, das für Ulm ebenso zutrifft wie für jede andere Kommune im Land. Trotzdem bleibt die Kubatur alles andere als überflüssig: Sie liefert die Ausgangsgröße für Kostenschätzungen nach DIN 276, aus denen sich wiederum die maßgebliche Bausumme ergibt, und wird für Wertgutachten, Finanzierungen und energetische Nachweise gebraucht. Besonders deutlich zeigt sich in Ulm, wie stark die Bauepoche das Ergebnis prägt: Wo in der nach 1944 wirtschaftlich knapp wiederaufgebauten Innenstadt niedrigere Geschosshöhen typisch sind, bringen historische Gebäude im Fischerviertel oder in Wiblingen für dieselbe Wohnfläche ein deutlich größeres Volumen mit.

Kubaturberechnung in Ulm kurz und kompakt

Der Bruttorauminhalt (BRI) erfasst das komplette umbaute Volumen, die Bruttogrundfläche (BGF) die addierten Grundflächen aller Geschosse – festgelegt nach DIN 277 in der aktuellen Fassung von 2021-08.
Baden-Württemberg bemisst die Baugenehmigungsgebühr nach dem Landesgebührengesetz an der voraussichtlichen Bausumme, nicht am umbauten Raum – dieses landesweit geltende Prinzip trifft auf Ulm ebenso zu wie auf jede andere Kommune, einen pauschalen Kubikmeter-Satz gibt es dafür nicht.
Trotzdem bleibt die Kubatur unverzichtbar als Basis jeder Kostenschätzung nach DIN 276, aus der sich die für die Gebühr entscheidende Bausumme herleitet.
Zwischen der wirtschaftlich sparsam wiederaufgebauten Innenstadt und der historisch großzügiger bemessenen Bausubstanz des Fischerviertels oder Wiblingens liegen bei gleicher Wohnfläche oft deutlich unterschiedliche Rauminhalte.
An Fachwerkhäusern mit ungleichen Deckenlagen lässt sich das Volumen nicht aus wenigen Kontrollmaßen hochrechnen – gefragt ist ein sorgfältiges Aufmaß Raum für Raum.
Weil auch der Bedarfsausweis nach GEG auf das beheizte Gebäudevolumen Bezug nimmt, liefert eine vorliegende Kubaturberechnung eine der Ausgangsgrößen für den Energieausweis gleich mit.

BRI und BGF – zwei Kennzahlen, ein Gebäude

Beide Größen entstehen nach demselben Regelwerk, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Maßgeblich ist der gesamte Baukörper als Volumen, gemessen bis zur äußeren Wand- und Dachfläche – unabhängig davon, ob der jeweilige Raum überhaupt als Wohnfläche gilt. Keller, Dachraum und Nebenräume zählen vollständig mit.

Bruttogrundfläche (BGF)

Statt eines Volumens summiert die BGF die Fläche jedes Geschosses, jeweils bis zur äußeren Bauteilkante. Sie bildet häufig den Ausgangspunkt für eine Kostenschätzung nach DIN 276 und lässt weitere Kennwerte wie die Nutzfläche ableiten.

Was für eine Kubaturberechnung in Ulm gebraucht wird

Ohne verlässliche Maße des gesamten Gebäudes lässt sich keine Kubatur ermitteln:

Aufmaß oder bemaßte Bestandspläne
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene, Keller und Dachraum eingeschlossen.
Angaben zu Dachform und Neigung
Damit das Volumen bis zur äußeren Dachhaut korrekt erfasst wird, besonders bei Schrägen und Gauben, wie sie im historischen Bestand des Fischerviertels häufig vorkommen.
Vor-Ort-Aufmaß bei historischer Substanz
Fachwerk- und Klosterbauten mit schwankenden Deckenlagen werden direkt am Gebäude vermessen, statt sich auf eine vereinfachte Bauaktenzeichnung zu verlassen.
Klarheit über den Verwendungszweck
Ob das Ergebnis für eine Kostenschätzung, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, wirkt sich auf die nötige Dokumentationstiefe aus.

Kubaturberechnung in Ulm – Beispiele aus der Praxis

Kostenrahmen für einen Dachgeschossausbau in der Innenstadt

Aus Bruttogrundfläche und Bruttorauminhalt entsteht eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 – die Grundlage für die Bausumme, an der sich wiederum die Baugenehmigungsgebühr nach dem Landesgebührengesetz bemisst.

Gutachten für ein Gebäude im Fischerviertel

Die großzügigen Geschosshöhen der historischen Fachwerkkonstruktion führen zu einem deutlich höheren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Nachkriegsgebäude – ein Umstand, den Finanzierungsanfragen und Gutachten berücksichtigen müssen.

Klinisch genutzte Räume im ehemaligen Kloster Wiblingen

Weil die über Jahrhunderte gewachsene Klosteranlage selten durchgehende Deckenebenen zeigt, wird das Volumen abschnittsweise erfasst statt aus einer vereinfachten Grundform hochgerechnet.

Wohnung in einem knapp bemessenen Wiederaufbaugebäude

Die wirtschaftlich sparsamen Geschosshöhen eines Hauses aus den 1950er-Jahren ergeben ein spürbar geringeres BRI je Quadratmeter als ein vergleichbarer Altbau im Fischerviertel.

Energieausweis für ein unsaniertes Innenstadtgebäude

Weil der Bedarfsausweis auf das beheizte Volumen Bezug nimmt, liefert eine bereits vorhandene Kubaturberechnung eine der nötigen Ausgangsgrößen, ohne dass ein zweites Mal vermessen werden muss.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Ulm

Der Weg von der Bestandsaufnahme bis zum fertigen Ergebnis:

Ausgangsmaße beschaffen
Die Bauakte des Bürgerservice Bauen oder ein eigenes Aufmaß liefern die Maße sämtlicher Geschosse, den Keller eingeschlossen.
Lücken am Gebäude schließen
Fehlt für einzelne Ebenen eine belastbare Zeichnung, wird direkt vor Ort nachgemessen – bei historischer Substanz mit besonderem Augenmerk auf ungleiche Deckenlagen.
Volumen und Fläche geschossweise ermitteln
BRI und BGF entstehen Geschoss für Geschoss, mit einem einheitlichen Höhenbezug über das gesamte Gebäude.
Kostenschätzung ableiten, wenn gewünscht
Für eine frühe Kostenorientierung oder eine Bauvoranfrage lässt sich aus der Bruttogrundfläche eine erste Größenordnung der Bausumme entwickeln.
Ergebnis zweckgerecht aufbereiten
Je nachdem, ob Bürgerservice Bauen, Bank oder Gutachter das Ergebnis erhalten, unterscheidet sich die Form der Dokumentation.

Wovon der Aufwand einer Ulmer Kubaturberechnung abhängt

Der tatsächliche Umfang schwankt vor allem mit diesen Punkten:

Wie belastbar die Bauakte ist
Eine beim Bürgerservice Bauen bereits vorliegende, bemaßte Zeichnung beschleunigt die Arbeit erheblich; fehlt sie, wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.
Höhe und Zahl der Geschosse
Je mehr Ebenen einschließlich Keller und Zwischengeschossen erfasst werden müssen, desto größer der Rechenaufwand.
Dachform
Ein einfaches Satteldach lässt sich rasch erfassen, während Gauben und Schrägen wie im historischen Fischerviertel eine feinere Auflösung verlangen.
Regelmäßigkeit der Bausubstanz
Fachwerk- und Klostergebäude mit uneinheitlichen Geschosshöhen brauchen mehr Einzelmessungen als ein neu und gleichmäßig errichtetes Wiederaufbaugebäude.
Verwendungszweck des Ergebnisses
Eine grobe Orientierung braucht weniger Dokumentation als ein förmliches Sachwertgutachten oder eine Vorlage für die Bankfinanzierung.