Bauantrag in Ulm — zwischen Bürgerservice Bauen und der Grenze zu Neu-Ulm genehmigungsfähig geplant
Für Bauanträge im gesamten Ulmer Stadtgebiet ist ausschließlich der Bürgerservice Bauen im Bereich Stadtplanung, Umwelt, Baurecht der Stadt Ulm zuständig, seit dem 1. Januar 2025 ausnahmslos digital über das virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW). Rechtliche Grundlage ist die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO), reformiert zum 28. Juni 2025 und zum 28. Februar 2026 um weitere Verfahrensfristen ergänzt. Weil die Donau nur wenige Gehminuten von der Ulmer Altstadt entfernt die Grenze zu Bayern markiert, hat ein Bauantrag in Ulm eine Besonderheit, die kaum eine andere deutsche Stadt in dieser Form kennt: Auf der gegenüberliegenden Flussseite gilt für Neu-Ulm eine andere Landesbauordnung, ein anderes Verfahren und eine andere Behörde. Wer sein Vorhaben unmittelbar an dieser Grenze plant, sollte deshalb von Anfang an wissen, welches Recht überhaupt greift.
Welches Verfahren gilt für Ihren Bauantrag in Ulm?
§ 49 LBO markiert auch in Ulm den Ausgangspunkt: Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie ihre Beseitigung bedürfen grundsätzlich der Baugenehmigung. Welches der vier Verfahren im Einzelfall greift, hängt von Gebäudeklasse, Nutzung und Komplexität ab:
- Verfahrensfreie Bauvorhaben (§ 50 LBO) – etwa kleinere Nebenanlagen –, für die weder eine Genehmigung noch eine Anzeige nötig ist, materielles Baurecht aber trotzdem gilt.
- Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO) – die baden-württembergische Besonderheit: Bauvorlagen werden angezeigt statt genehmigt; widerspricht der Bürgerservice Bauen nicht innerhalb der gesetzlichen Wartefrist, darf ohne Bescheid gebaut werden.
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52 LBO) – seit der LBO-Reform 2025 der Regelweg für die meisten Wohn- und Nichtsonderbauten, mit Genehmigungsfiktion nach drei Monaten.
- Klassisches Baugenehmigungsverfahren – zwingend für Sonderbauten, mit umfassender Prüfung einschließlich Brandschutz und Standsicherheit.
Kein Fluss in Deutschland trennt auf so kurzer Strecke zwei Bauordnungen wie die Donau zwischen Ulm und Neu-Ulm. Ein Vorhaben auf der Ulmer Seite durchläuft die eben beschriebenen vier LBO-Verfahren beim Bürgerservice Bauen, digital über ViBa-BW. Wenige hundert Meter weiter, auf bayerischem Boden, entscheidet stattdessen die Stadt Neu-Ulm als eigene untere Bauaufsichtsbehörde nach der zum selben Stichtag reformierten Bayerischen Bauordnung (BayBO) – und akzeptiert dort, anders als in Ulm, weiterhin auch Papierunterlagen, weil der Digitale Bauantrag Bayern bislang freiwillig bleibt. Für ein Grundstück nahe der Landesgrenze lohnt sich deshalb zuerst die Klärung, welches Ufer und damit welches Recht überhaupt gilt, bevor die Verfahrensart gewählt wird. Innerhalb des Ulmer Stadtgebiets selbst ist die Zuständigkeit dagegen einfacher als andernorts: Der Bürgerservice Bauen entscheidet für die gesamte Stadt, ohne eine weitere Unterteilung wie in mehrbezirklichen Großstädten – nur für die Gemeinden des angrenzenden Alb-Donau-Kreises ist stattdessen dessen Landratsamt zuständig, dessen Fachdienst Baurecht seinen Sitz interessanterweise ebenfalls in Ulm hat, auch wenn er eine vom Stadtkreis unabhängige Behörde ist.
Die vier Verfahrensarten im Detail
Rechtlich gilt die LBO landesweit einheitlich – in Ulm kommt mit der Landesgrenze ein zusätzlicher Prüfschritt vor der eigentlichen Verfahrenswahl hinzu:
Verfahrensfreie Bauvorhaben (§ 50 LBO)
Kleinere Vorhaben wie Gartenhäuser oder Einfriedungen dürfen ohne Anzeige oder Genehmigung entstehen. Innerhalb der nach § 19 Denkmalschutzgesetz geschützten Gesamtanlagen der Altstadt – etwa im Fischerviertel oder im Bereich nördlich des Münsters – prüft die Stadt zusätzlich, ob das Ensemble gewahrt bleibt, selbst wenn das einzelne Vorhaben formal verfahrensfrei wäre.
Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO)
Für Wohngebäude ohne Abweichungsbedarf im Bebauungsplangebiet genügt die vollständige Bauvorlage beim Bürgerservice Bauen. Widerspricht die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Wartefrist, darf ohne Bescheid begonnen werden.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52 LBO)
Seit der LBO-Reform 2025 der Regelweg für praktisch alle Nicht-Sonderbauten. Entscheidet der Bürgerservice Bauen nicht binnen drei Monaten nach Vollständigkeit der Unterlagen, gilt die Genehmigung nach § 58 Abs. 1a LBO als erteilt.
Klassisches Baugenehmigungsverfahren
Zwingend für Sonderbauten – etwa größere Bildungs- oder Institutsgebäude rund um die Wissenschaftsstadt am Oberen Eselsberg – mit Prüfung von Planungsrecht, Brandschutz, Standsicherheit und, bei Abweichungen, Nachbarbeteiligung.
Welche Bauvorlagen Ihr Bauantrag in Ulm braucht
Unabhängig vom Verfahren müssen die Bauvorlagen vollständig und digital über ViBa-BW beim Bürgerservice Bauen eingehen. Zum Kern eines Bauantrags in Ulm gehören:
- Lageplan
Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Darstellung des Flurstücks, der baulichen Anlage und ihres Abstands zu den Nachbargrenzen.
- Bauzeichnungen und Baubeschreibung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie eine textliche Beschreibung von Nutzung und Bauweise; Detailtiefe und Maßstab richten sich nach dem gewählten Verfahren.
- Standsicherheits- und Brandschutznachweis
Bei Sonderbauten immer mit eigenem Konzept gefordert, bei kleineren Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren häufig reduziert.
- Denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach § 8 DSchG
Betrifft das Vorhaben ein Einzeldenkmal oder eine der geschützten Gesamtanlagen der Altstadt, holt der Bürgerservice Bauen zusätzlich die Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde ein.
Bauanträge in Ulm – Beispiele aus der Praxis
Wohnquartier auf einer ehemaligen Kasernenfläche am Eselsberg
Auf dem rund neun Hektar großen, 2017 von der Stadt erworbenen Areal der früheren Hindenburg-Kaserne entsteht das Stadtquartier Am Weinberg mit Wohnraum für rund 2.000 Menschen; einzelne historische Kasernengebäude bleiben erhalten und werden zu einem Innovationszentrum umgebaut. Ein Vorhaben dieser Größenordnung durchläuft wegen seiner Komplexität regelmäßig das klassische Baugenehmigungsverfahren.
Mischgenutztes Quartier am Hauptbahnhof
Mit den Sedelhöfen entstand zwischen Hauptbahnhof und Fußgängerzone ein neues Stadtquartier aus Einzelhandel, Hotel, Büros und rund 112 Mietwohnungen. Ein derart mischgenutztes Vorhaben verlangt die Abstimmung mehrerer Nutzungsarten in einem einzigen Bauantrag.
Anbau am Einfamilienhaus in einem der 17 Ulmer Stadtteile
Ein Anbau in einem der Wohnquartiere außerhalb der Altstadt, etwa in Söflingen oder Böfingen, fällt meist unter Gebäudeklasse 1 oder 2 und durchläuft das Kenntnisgabe- oder vereinfachte Verfahren – ohne die zusätzliche denkmalschutzrechtliche Prüfung der Altstadt-Gesamtanlagen.
Vorhaben unmittelbar an der Landesgrenze zu Neu-Ulm
Für ein Grundstück nahe der Donau klärt sich zunächst, auf welcher Flussseite und damit unter welcher Landesbauordnung es liegt, bevor überhaupt die passende Verfahrensart gewählt wird.
So läuft Ihr Bauantrag in Ulm ab
Ein Bauantrag durchläuft in Ulm denselben rechtlichen Rahmen wie in jeder anderen Stadt Baden-Württembergs – die Nähe zur Landesgrenze und die Ulmer Altstadt-Gesamtanlagen bringen aber eigene Prüfschritte mit sich.
- Gebäudeklasse und Verfahrensart klären
Am Anfang steht die Einordnung des Vorhabens in eine der fünf Gebäudeklassen und die Wahl des passenden Verfahrens.
- Zuständigkeit und Lage prüfen
Vorab klärt sich, ob das Grundstück im Ulmer Stadtgebiet, im umliegenden Alb-Donau-Kreis oder – bei Grenznähe zur Donau – überhaupt unter der LBO statt der BayBO liegt.
- Bauvorlagen über ViBa-BW einreichen
Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und die je nach Vorhaben zusätzlich nötigen Nachweise gehen digital über das virtuelle Bauamt Baden-Württemberg an den Bürgerservice Bauen in der Münchner Straße 2.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Zunächst prüft die Behörde formal, ob alle Unterlagen vorliegen, danach fachlich die planungsrechtliche Zulässigkeit und die bauordnungsrechtlichen Anforderungen; bei Bedarf ist die untere Denkmalschutzbehörde eingebunden.
- Genehmigung, Fiktion oder Baubeginn
Im vereinfachten Verfahren greift nach Ablauf der Dreimonatsfrist die Genehmigungsfiktion nach § 58 Abs. 1a LBO, im Kenntnisgabeverfahren darf nach der Wartefrist ohne Bescheid begonnen werden, Sonderbauten erhalten einen förmlichen Bescheid.
Was den Preis für einen Bauantrag in Ulm beeinflusst
Ein pauschaler Preis lässt sich für einen Bauantrag seriös nicht nennen – zu unterschiedlich sind die Vorhaben, die in Ulm täglich eingereicht werden. Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:
- Gebäudeklasse und gewähltes Verfahren
Ein verfahrensfreies Vorhaben oder ein Kenntnisgabeverfahren bedeuten spürbar weniger Aufwand als das klassische Verfahren für einen Sonderbau.
- Lage in einer geschützten Gesamtanlage
Liegt das Grundstück im Fischerviertel oder in einem der anderen nach § 19 DSchG geschützten Altstadtbereiche, kommt die denkmalschutzrechtliche Genehmigung als zusätzlicher Prüfschritt hinzu.
- Nähe zur Landesgrenze
Bei Grundstücken nahe der Donau kann die Klärung, ob überhaupt die LBO statt der BayBO gilt, einen zusätzlichen Vorabklärungsschritt bedeuten.
- Umfang der weiteren Nachweise
Standsicherheit und Brandschutz erhöhen den Aufwand zusätzlich zu den Kernunterlagen, insbesondere bei publikumsintensiven Sonderbauten.
Alle Leistungen in Ulm
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Ulm ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Einreichung des Bauantrages ganz einfach hier.
