Aufteilungspläne in Ulm — die Bauakten der Bauverwaltung überstanden den 17. Dezember 1944, viele Gebäude nicht

Q: Warum ist die Bauaktenlage in Ulm so besonders?

Weil die Bauakten der Bauverwaltung den Bombenangriff vom 17. Dezember 1944 nach Angaben des Stadtarchivs weitgehend überstanden, während rund 81 Prozent der Altstadt selbst zerstört wurden. Die Akte existiert also häufig, zeigt aber oft ein Gebäude, das es in dieser Form nicht mehr gibt.

Q: Wo werden die historischen Ulmer Bauakten heute verwahrt?

In der Außenstelle Pionierkaserne des Stadtarchivs Ulm, zusammen mit Melderegistern und weiteren jüngeren Verwaltungsunterlagen. Die Einsicht ist nach vorheriger Anmeldung möglich.

Q: Was mache ich, wenn die Akte ein anderes Gebäude zeigt als das, das heute steht?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der veralteten Zeichnung. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall aus dem tatsächlichen, heutigen Bestand.

Q: Welche Gebäude in Ulm haben historisch eher passende Bauakten?

Bereiche, die den Angriff von 1944 vergleichsweise glimpflicher überstanden, etwa das Fischerviertel an der Blau oder die historische Anlage des ehemaligen Klosters Wiblingen, zeigen häufiger eine Übereinstimmung zwischen historischer Akte und heutigem Bestand als der Kernbereich der ehemaligen Altstadt.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst wissen, ob eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist?

Nein, beide Vorgänge sind unabhängig voneinander. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt; aktuell ist in Ulm ohnehin keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Allein nicht. Maße und Raumaufteilung zeigt ein gewöhnlicher Grundriss zwar, die für den Aufteilungsplan zwingende durchgehende Einheiten-Nummerierung und die klare Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum fehlen darin aber und müssen ergänzt werden.

Ein Aufteilungsplan folgt in Ulm denselben bundesweiten Anforderungen nach § 7 WEG wie überall. Die Ausgangslage ist hier jedoch von einem einzigen, extrem konzentrierten historischen Ereignis geprägt: Am 17. Dezember 1944 zerstörte ein rund halbstündiger Bombenangriff etwa 81 Prozent der historischen Altstadt, stadtweit blieben nur 1.763 von 12.756 Gebäuden intakt. Die damaligen Bauakten der städtischen Bauverwaltung blieben nach Angaben des Stadtarchivs Ulm dennoch weitgehend erhalten, weil sie sich zum Zeitpunkt des Angriffs in der Bauverwaltung selbst befanden, nicht in den zerstörten Wohngebäuden. Für den Aufteilungsplan bedeutet das ein Muster, das dem Karlsruher ähnelt, aber auf einer ganz anderen zeitlichen Konzentration beruht: Die Akte existiert häufig, das darin gezeichnete Gebäude in dieser Form oft nicht mehr.

Aufteilungspläne in Ulm kurz und kompakt

Beim Bombenangriff vom 17. Dezember 1944 wurden in einem einzigen, rund 27-minütigen Angriff etwa 81 Prozent der Ulmer Altstadt zerstört – nur 1.763 von 12.756 Gebäuden blieben stadtweit intakt.
Die Bauakten der städtischen Bauverwaltung blieben nach Angaben des Stadtarchivs Ulm dennoch weitgehend erhalten und werden heute in der Außenstelle Pionierkaserne verwahrt, einsehbar nach vorheriger Anmeldung.
Für den Wiederaufbau der 1950er-Jahre wurde meist einfach und regelmäßig neu geplant – ein historischer Aufteilungsplan aus der Vorkriegszeit passt deshalb oft nicht mehr zum heutigen Gebäude.
Historisch besser erhaltene Bereiche wie das Fischerviertel oder die Gebäude des ehemaligen Klosters Wiblingen zeigen dagegen häufiger noch eine Übereinstimmung zwischen historischer Akte und heutigem Bestand.

Wann Sie in Ulm einen Aufteilungsplan brauchen

Auch wenn der Aufteilungsplan selbst keiner eigenen Genehmigung bedarf, hängen zwei andere Verfahren unmittelbar von ihm ab:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bürgerservice Bauen, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Ulm nach verfügbaren Informationen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt, da kein aktives Erhaltungssatzungsgebiet bekannt ist.
Bei einem Neubau stellt sich die Archivfrage ohnehin nicht – der Plan lässt sich unmittelbar aus der vorhandenen Genehmigungsplanung ableiten, etwa bei einer Wohneinheit in den Sedelhöfen oder im entstehenden Quartier Am Weinberg.

Erhalten, aber selten mehr passend: Ulms besondere Ausgangslage

Anders als Städte mit über Jahre verteilten Luftangriffen erlebte Ulm seine folgenreichste Zerstörung an einem einzigen Abend: Zwischen 19.23 und 19.50 Uhr des 17. Dezember 1944 warfen über 300 Bomber in drei Wellen mehr als 1.300 Tonnen Spreng- und Brandbomben ab, 707 Menschen starben, über vier Fünftel des Wohngebäudebestands wurden beschädigt oder zerstört. Die Bauakten der Bauverwaltung selbst überstanden diese Nacht nach Angaben des Stadtarchivs weitgehend, weil sie sich in der Verwaltung befanden statt in den betroffenen Wohnhäusern – sie liegen heute, zusammen mit Melderegistern und weiteren jüngeren Verwaltungsunterlagen, in der Außenstelle Pionierkaserne des Stadtarchivs und sind nach vorheriger Anmeldung einsehbar. Für den Aufteilungsplan kehrt sich das scheinbare Problem damit um: Es geht selten darum, überhaupt eine Akte zu finden, sondern darum, zu prüfen, ob das darin gezeichnete Vorkriegsgebäude nach der Zerstörung und dem oft vereinfachten Wiederaufbau der 1950er-Jahre in dieser Form überhaupt noch existiert. Bereiche, die den Angriff vergleichsweise glimpflicher überstanden – etwa das Fischerviertel an der Blau oder die historische Anlage des ehemaligen Klosters Wiblingen außerhalb der eigentlichen Altstadt –, zeigen dagegen häufiger eine Übereinstimmung zwischen historischer Zeichnung und heutigem Bestand.

Woher Ihr Ulmer Aufteilungsplan stammt

Je nach Kriegsschicksal des Gebäudes kommt einer von zwei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des Bürgerservice Bauen

Ist die überlieferte Akte auffindbar und stimmt sie mit dem heutigen Gebäude überein – etwa weil es den Angriff unbeschadet überstand oder außerhalb der eigentlichen Zerstörungszone liegt –, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.

Per Vor-Ort-Vermessung

Wurde das Gebäude 1944 zerstört und beim Wiederaufbau der 1950er-Jahre abweichend errichtet, wird der tatsächliche Bestand direkt vor Ort aufgenommen – der zuverlässigere Weg, sobald ein Zweifel an der Übereinstimmung besteht.

Welche Unterlagen für Ihren Ulmer Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Wer beim Bürgerservice Bauen Einsicht in eine Akte nehmen will, legt dafür üblicherweise einen aktuellen Eigentumsnachweis vor, bei Beauftragung durch Dritte zusätzlich eine Vollmacht.
Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Ein bereits bemaßter Plan aus einem früheren Aufmaß spart bei der Erstellung viel Zeit, auch wenn ihm noch die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung fehlt.
Vorstellung zur künftigen Raumaufteilung
Bevor nummeriert wird, muss feststehen, welcher künftigen Einheit welcher Raum zugeordnet werden soll – das betrifft besonders Keller- und Stellplatzflächen, die räumlich vom Hauptgebäude getrennt liegen.

Aufteilungspläne in Ulm – Beispiele aus der Praxis

Innenstadtgebäude mit Vorkriegsakte und Nachkriegs-Neubau

Die im Stadtarchiv erhaltene Akte zeigt ein Gebäude aus den 1920er-Jahren – tatsächlich steht an dieser Stelle heute ein nach 1944 beim Wiederaufbau errichteter Bau mit anderem Grundriss. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung, die alte Akte dient nur noch als historischer Anhaltspunkt.

Fachwerkhaus im Fischerviertel mit weitgehend erhaltener Substanz

Das Gebäude überstand den Angriff von 1944 vergleichsweise unbeschadet. Die Bauakte lässt sich direkt für den Aufteilungsplan heranziehen, ergänzt um eine stichprobenartige Prüfung vor Ort.

Neubauwohnung in den Sedelhöfen am Hauptbahnhof

Für Einheiten im neuen Quartier zwischen Bahnhof und Fußgängerzone liegen die Pläne von Anfang an digital vor – hier stellt sich die Frage nach Kriegsschäden oder Aktenlage gar nicht erst.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Ulm

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Ulm liegt das Gewicht auf dem Abgleich zwischen Vorkriegsakte und heutigem Bestand, nicht auf der Suche nach der Akte selbst:

Bauakte beim Bürgerservice Bauen prüfen
Wir klären, ob eine Akte vorliegt und aus welcher Bauzeit sie stammt – aus der Zeit vor oder nach dem 17. Dezember 1944.
Abgleich mit dem heutigen Bestand
Gerade für Gebäude im Kernbereich der zerstörten Altstadt wird geprüft, ob der historische Plan mit der tatsächlichen Bausubstanz nach dem Wiederaufbau noch übereinstimmt.
Vor-Ort-Vermessung bei Abweichung
Zeigt die Akte einen überholten Zustand, tritt eine Vor-Ort-Vermessung an ihre Stelle.
Einheiten festlegen und nummerieren
Über sämtliche Geschosse hinweg – Keller- und Stellplatzflächen eingeschlossen – bekommt jede Einheit eine fortlaufende, eindeutige Nummer.
Plan für Bürgerservice Bauen und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Ulm beeinflusst

In Ulm entscheidet vor allem die Übereinstimmung von Akte und Bestand über den Aufwand:

Übereinstimmung von Bauakte und heutigem Gebäude
Überstand das Gebäude den Angriff von 1944 unverändert oder liegt es außerhalb der Zerstörungszone, lässt sich der Plan meist direkt aus der Akte ableiten. Wurde es zerstört und anders wiederaufgebaut, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Lage innerhalb oder außerhalb der historischen Zerstörungszone
Gebäude in stärker betroffenen Bereichen der Innenstadt verlangen häufiger eine vollständige Neuerfassung als Gebäude im Fischerviertel oder in Wiblingen.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Ein Gebäude mit vielen, unregelmäßig geschnittenen Einheiten verlangt spürbar mehr Abgrenzungs- und Nummerierungsarbeit als ein einheitlich aufgeteilter Neubau.
Getrennt liegende Nebenräume
Liegen Keller oder Stellplätze räumlich vom Hauptgebäude entfernt, braucht ihre eindeutige Zuordnung zur richtigen Einheit einen zusätzlichen Arbeitsschritt.