Aufmaß & Vermessung in Ulm — Bauaufmaß im Bestand, Kataster bei der Vermessung Stadt Ulm
Wer in Ulm von Vermessung spricht, meint häufig zwei völlig verschiedene Dinge zugleich. Auf der einen Seite steht die hoheitliche Aufgabe: Die Vermessung Stadt Ulm pflegt als untere Vermessungsbehörde das Liegenschaftskataster und nimmt neue oder veränderte Gebäude von Amts wegen auf – erfasst wird dabei nur der äußere Umriss, keine einzige Innenwand. Auf der anderen Seite steht das Bauaufmaß, eine privat beauftragte Leistung, die genau diese Innenmaße liefert und daraus bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine belastbare Flächenaufstellung ableitet. Für Sanierung, Aufteilung, Verkauf oder Finanzierung braucht es fast immer das Zweite. Der Ulmer Baubestand macht dabei einen deutlichen Unterschied: Wo die nach 1944 überwiegend geradlinig wiederaufgebaute Innenstadt sich rasch erfassen lässt, bringen historisch gewachsene Bereiche wie das Fischerviertel an der Blau oder das ehemalige Kloster Wiblingen krumme Wände und schwankende Raumhöhen mit sich.
Wann ein Aufmaß in Ulm erforderlich wird
Ein Bauaufmaß ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird aber immer dann gebraucht, wenn Geometrie oder Fläche belegt werden müssen und die vorhandenen Unterlagen dafür nicht ausreichen:
- Für das Gebäude fehlt eine brauchbare Zeichnung, oder die vorhandene ist durch spätere Umbauten längst überholt.
- Eine Sanierung, ein Dachausbau oder eine Nachverdichtung steht bevor – etwa in einem neu entstehenden Quartier wie Am Weinberg am Eselsberg – und braucht einen maßhaltigen Bestand als Planungsgrundlage.
- Bank oder Gutachter verlangen eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg, den es ohne Messgrundlage nicht geben kann.
- Wohnungseigentum entsteht oder wird verändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss die Einheiten eindeutig voneinander abgrenzen, Kellerabteile und Speicherräume eingeschlossen.
- Die im Miet- oder Kaufvertrag angegebene Fläche wird angezweifelt und soll überprüft werden, bevor daraus ein Streit entsteht.
Liegenschaftsvermessungen führt in Baden-Württemberg entweder die untere Vermessungsbehörde oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur aus. Für Ulm ist das die Vermessung Stadt Ulm mit Sitz in der Münchner Straße 2 – demselben Haus, in dem auch der Bürgerservice Bauen Baugenehmigungen bearbeitet. Anders sieht es für Grundstücke in den Gemeinden des Alb-Donau-Kreises aus: Dort ist der Fachdienst Vermessung des Landratsamts zuständig, eine von der Stadt Ulm völlig unabhängige Behörde. Verwirrend ist dabei nur die Adresse, nicht die Zuständigkeit selbst: Der Landkreis, dem die Stadt Ulm als eigener Stadtkreis gar nicht angehört, hat seine Kreisverwaltung trotzdem mitten in Ulm untergebracht, unter anderem in der Schillerstraße. Zwei eigenständige Behörden also, beide in derselben Stadt ansässig, aber jeweils für andere Grundstücke zuständig – geklärt wird das zuverlässig über die Gemarkung, nicht über die Postadresse. In beiden Zuständigkeitsbereichen gilt für Eigentümer dieselbe Pflicht nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG: die Anzeige bei Errichtung, Änderung oder Abbruch eines Gebäudes, während die eigentliche Vermessung anschließend von Amts wegen erfolgt. Diese hoheitliche Aufgabe übernimmt Planprofi24 zu keinem Zeitpunkt. Das Kataster belegt Lage und Grundfläche eines Gebäudes – wie es innen aussieht, zeigt allein das Bauaufmaß.
Die Aufmaßverfahren im Einzelnen
Welche Methode am besten passt, hängt von Bausubstanz und späterem Verwendungszweck ab – in Ulm entscheidet zusätzlich, ob ein Gebäude zum Nachkriegs- oder zum historischen Bestand zählt:
Handaufmaß mit Laserdistanzmesser
Der Standardweg bei Wohnungen und überschaubaren Häusern, besonders geeignet für die überwiegend regelmäßig geschnittenen Wohnungen der wiederaufgebauten Innenstadt. Marktübliche Geräte messen weit genauer, als es rechtlich verlangt wird; Fehler entstehen fast ausschließlich beim Übertragen der Werte.
Diagonalen- und Winkelkontrolle bei unregelmäßigen Grundrissen
Historisch gewachsene Parzellen im Fischerviertel folgen selten einem sauberen Rechteck. Ein Raum in einem solchen Gebäude lässt sich nicht aus zwei Kantenlängen zurückrechnen, deshalb kommen Diagonalmaße oder eine polare Aufnahme von einem festen Standpunkt zum Einsatz.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Geeignet für verformte, schiefwinklige oder stark verschachtelte Substanz, wie sie in Fachwerkhäusern des Fischerviertels und in den historischen Gebäuden des ehemaligen Klosters Wiblingen vorkommt. Der Scan bildet Vorbauten, Schiefstellungen und ungleiche Wandstärken maßstabsgetreu ab, statt sie zeichnerisch zu glätten.
Vorhandene Genehmigungspläne prüfen und fortschreiben
§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt es, die Grundfläche aus einer bestehenden Bauzeichnung abzuleiten – vorausgesetzt, gebaut wurde tatsächlich wie gezeichnet. Bei unveränderten Nachkriegswohnungen trifft das oft zu; bestätigen sich Stichproben nicht, wird komplett neu aufgenommen.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Der reine Messvorgang nützt für sich genommen wenig – seinen Wert entfaltet er erst in den daraus abgeleiteten Dokumenten:
- Bemaßte Grundrisse jeder Ebene
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer reinen Maßstabsangabe. Bei unregelmäßigen historischen Grundrissen kommen zusätzlich Winkel- oder Diagonalmaße hinzu, damit sich die Zeichnung überprüfen lässt.
- Ansichten mit Vorbauten und Fassadendetails
Sie zeigen, was der Grundriss allein nicht kann: wie weit ein Vorbau aus der Fassade tritt, wo ein Balkon ansetzt und wie beide zueinander stehen – Grundlage für die spätere Flächenzuordnung.
- Schnitte mit eingezeichneten Höhenlinien
Sie zeigen Geschosshöhen, Deckenaufbauten und den Verlauf der Dachschräge samt der Ein- und Zwei-Meter-Linien, von denen die spätere Anrechnung abhängt.
- Flächenaufstellung nach Wohnflächenverordnung
Jeder Raum und jede Nebenfläche wird einzeln mit Maß und Anrechnungsfaktor ausgewiesen. Gemessen wird im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung – am fertigen Zustand, nicht am Rohbau.
- Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277
Für Kalkulation, Bewertung und Bauvorlagen. Weil die Norm das Bauwerk und nicht die Wohnung beschreibt, können beide Angaben für ein und dasselbe Objekt nebeneinanderstehen.
- Messprotokoll, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten werden mitgeliefert. Sie machen nachvollziehbar, wo welcher Wert erhoben wurde, und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Vor-Ort-Termin.
Aufmaße in Ulm – Beispiele aus der Praxis
Nachkriegswohnung nahe der Neuen Straße
Ein in den 1950er-Jahren wiederaufgebautes Haus folgt meist einem regelmäßigen Raster ohne aufwendige Vorbauten. Ein Handaufmaß mit wenigen Kontrollmaßen reicht hier in aller Regel aus.
Fachwerkhaus im Fischerviertel
Die Häuser an der Blau tragen bis heute ihre historische Ständerkonstruktion. Wandstärken schwanken von Gefach zu Gefach, Decken liegen selten in einer Ebene – ein Aufmaß, das nur an zwei Ecken misst, überträgt diese Unregelmäßigkeiten ungeprüft in die Zeichnung.
Klinisch genutzte Räume im ehemaligen Kloster Wiblingen
Die über Jahrhunderte mehrfach umgebauten Gebäude der früheren Klosteranlage folgen keiner einheitlichen Rasterlogik. Für die heutige Nutzung braucht es eine raumweise Erfassung, die diese gewachsene Struktur ernst nimmt.
Bestandsgebäude vor einer Nachverdichtung am Eselsberg
Rund um das entstehende Quartier Am Weinberg dient der unveränderte Altbestand als Bezugsgröße für Abstandsflächen und Erschließung. Das Aufmaß dokumentiert den Ist-Zustand, bevor die Planung für neue Gebäude beginnt.
So läuft Ihr Aufmaß in Ulm ab
Der Ablauf folgt überall demselben Muster; in Ulm verkürzt oder verlängert sich der Prozess je nachdem, ob ein Gebäude zum regelmäßigen Nachkriegsbestand oder zur historisch gewachsenen Substanz zählt.
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Flächennachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für die Sanierung und ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedliche Detailtiefe und Darstellung – daraus ergibt sich das passende Messverfahren.
- Vorhandene Unterlagen sichten
Bauzeichnungen liegen in der Bauakte beim Bürgerservice Bauen, einen aktuellen Katasterauszug mit Flurstück und Gebäudeumriss liefert die Vermessung Stadt Ulm – beide Stellen sitzen in der Münchner Straße 2.
- Termin abstimmen und Zugang sichern
Die Dauer richtet sich danach, was zugänglich gemacht wird: Keller, Speicher, Nebenräume und bei mehreren Gebäudeteilen sämtliche Ebenen. Bei vermieteten Einheiten braucht das Vorlauf.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Kontrolle der Rechtwinkligkeit sowie lichten Höhen, Vorbauten und Öffnungen. Fotos und Skizzen entstehen parallel, damit sich jeder Wert später zuordnen lässt.
- Auswertung, Übergabe und verbleibende Meldepflicht
Aus den Messdaten werden Zeichnungen und Flächenaufstellung mit offenem Rechenweg. Wurde dabei neu gebaut oder die Grundfläche verändert, bleibt die Anzeige an die Vermessung Stadt Ulm ein eigener, vom Bauaufmaß unabhängiger Vorgang.
Was den Preis für ein Aufmaß in Ulm beeinflusst
Zwei gleich große Wohnungen können im Messaufwand deutlich auseinanderliegen. Ausschlaggebend sind vor allem:
- Regelmäßigkeit des Grundrisses
Ein rechtwinkliger Raum in einem Nachkriegsgebäude ist mit wenigen Maßen erledigt. Historisch gewachsene Substanz braucht zusätzliche Diagonalen und mehr Konstruktionsaufwand beim Zeichnen.
- Zahl der Vorbauten und Fassadenteile
Jeder Vorbau bringt eigene Wände, Öffnungen und eine eigene Zuordnung mit sich – bei schlicht gehaltenen Nachkriegsbauten seltener der Fall als bei älterer Bausubstanz.
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Längen, Höhen und Öffnungen mit sich. Verwinkelte Grundrisse kosten mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer gleicher Fläche.
- Zustand der historischen Bausubstanz
Fachwerk, ungleiche Wandstärken und schiefe Decken wie im Fischerviertel lassen sich nicht aus wenigen Kontrollmaßen ableiten – hier lohnt sich häufiger ein Scan als ein reines Handaufmaß.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalte und ein Bestandsmodell – der Zeichnungsumfang wächst mit dem späteren Verwendungszweck.
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