Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ulm — vom Bürgerservice Bauen digital erteilt, im selben Haus wie die Vermessung
Wer im Ulmer Stadtgebiet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung braucht, landet immer beim Bürgerservice Bauen, Münchner Straße 2 – im selben Haus arbeitet zufällig auch die Vermessung Stadt Ulm. Grundstücke in den Gemeinden des Alb-Donau-Kreises gehören dagegen zum eigenständigen Landratsamt. Papierunterlagen akzeptiert die Stadt schon seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr – jeder Antrag läuft digital. Ein zweites, paralleles Genehmigungsverfahren, wie es baden-württembergische Städte mit aktivem Milieuschutz kennen, ist für Ulm nach verfügbaren Informationen derzeit nicht ersichtlich: Für so gut wie jede Teilungserklärung im Stadtgebiet bleibt die Abgeschlossenheitsbescheinigung der einzige behördliche Schritt.
Was der Ulmer Bürgerservice Bauen prüft
Bundesweit gelten für die Prüfung dieselben Kriterien; in Ulm liegt sie in der Hand einer einzigen, klar abgegrenzten Behörde:
- Zu prüfen ist ausschließlich, ob jede im Aufteilungsplan ausgewiesene Einheit baulich vollständig von den übrigen getrennt ist und über einen eigenen Zugang verfügt – die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung spielt hier keine Rolle.
- Grundlage bleibt allein der eingereichte Aufteilungsplan; eine Begehung vor Ort gehört nicht zur Regel.
- Bei Neubauten wie in den Sedelhöfen oder im entstehenden Quartier Am Weinberg lässt sich die Grundlage meist unmittelbar aus der Genehmigungsplanung ableiten, bei Bestandsgebäuden braucht es einen eigens erstellten Aufteilungsplan.
Eine falsche Verortung des Grundstücks führt in Ulm schnell zur falschen Behörde: Innerhalb der Stadtgrenzen ist ausschließlich der Bürgerservice Bauen zuständig, für die umliegenden Alb-Donau-Kreis-Gemeinden das eigenständige Landratsamt – dessen Fachdienste, anders als erwartet, ebenfalls in Ulm sitzen, ohne der Stadtverwaltung anzugehören. Praktisch ist dagegen, dass Bürgerservice Bauen und Vermessung Stadt Ulm dasselbe Gebäude in der Münchner Straße 2 teilen: Wer für den Aufteilungsplan Bauakte und aktuellen Katasterauszug gleichzeitig braucht, findet beides an einer Adresse, auch wenn zwei getrennte Behörden dahinterstehen. Ein weiterer Unterschied zu Städten mit aktivem Milieuschutz betrifft den Verfahrensumfang: Für Ulm ließ sich kein rechtskräftiges Erhaltungssatzungsgebiet feststellen, sodass anders als dort keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft werden muss. Ob Baden-Württemberg vom Wahlrecht des § 7 WEG Gebrauch gemacht hat, die Bescheinigung alternativ durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen statt durch die Bauaufsichtsbehörde ausstellen zu lassen, ließ sich nicht zweifelsfrei anhand einer in der Praxis genutzten Landesregelung bestätigen – in Ulm führt der Weg jedenfalls über den Bürgerservice Bauen.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Der nötige Vorlauf vor der Antragstellung hängt vor allem davon ab, ob bereits ein Aufteilungsplan existiert:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Existiert bereits eine genehmigte Bauplanung, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus entwickeln – der Bürgerservice Bauen prüft dann gegen bereits vorliegende Unterlagen.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine brauchbare Zeichnung, muss sie erst entstehen – aus der oft erhaltenen Bauakte, wenn das Gebäude zum wiederaufgebauten oder unbeschädigten Bestand zählt, oder per Vor-Ort-Vermessung, sobald die Akte vom heutigen Zustand abweicht.
Welche Unterlagen für Ihre Ulmer Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Zum digital gestellten Antrag gehören:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehend nummerierten Einheiten und klarer Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – ausschließlich anhand dieser Zeichnung prüft der Bürgerservice Bauen.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Beleg über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Digitaler Antrag über ViBa-BW, ggf. mit Vollmacht
Eingereicht beim Bürgerservice Bauen der Stadt Ulm; stellt jemand anderes als die Eigentümerin oder der Eigentümer den Antrag, verlangt die Behörde eine entsprechende Vollmacht.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Ulm – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Wiederaufbau-Mehrfamilienhauses
Eine Erbengemeinschaft möchte ein in den 1950er-Jahren errichtetes Haus mit sechs Wohnungen aufteilen und einzeln verkaufen. Ohne bekanntes Erhaltungssatzungsgebiet reicht der Antrag beim Bürgerservice Bauen allein, sobald der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan vorliegt.
Kleinteilige Aufteilung nahe der Wissenschaftsstadt
Eine großzügige Wohnung wird für den studentischen Wohnungsmarkt am Eselsberg in zwei kleinere Einheiten geteilt – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliches Genehmigungsverfahren beantragen.
Grundstück in einer Alb-Donau-Kreis-Gemeinde statt im Stadtgebiet
Ein Verkäufer reicht seinen Antrag versehentlich beim städtischen Bürgerservice Bauen ein, obwohl das Grundstück bereits auf Gemarkung einer Kreisgemeinde liegt. Zuständig ist stattdessen das Landratsamt – eine Verwechslung, die den Vorgang verzögert, weil der Antrag intern erst weitergeleitet werden muss.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ulm ab
Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit gleich; in Ulm zählt vor allem, die richtige der beiden Behörden anzusprechen:
- Zuständigkeit klären: Stadt oder Landkreis
Entscheidend ist die Lage des Grundstücks – innerhalb der Stadtgrenzen der Bürgerservice Bauen, in Alb-Donau-Kreis-Gemeinden das dortige Landratsamt.
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, historischer Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Digitalen Antrag stellen
Über ViBa-BW beim Bürgerservice Bauen der Stadt Ulm, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung durch den Bürgerservice Bauen
Bewertet wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz, anhand der eingereichten Zeichnung.
- Bescheinigung erhalten und an den Notar übergeben
Ein zweites Genehmigungsverfahren ist für kein Ulmer Grundstück ersichtlich – mit der Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ulm beeinflusst
Weil kein zusätzliches Genehmigungsverfahren hinzukommt, zählen für den Aufwand vor allem:
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Lücken bei Maßangaben oder eine unklare Nummerierung lösen Rückfragen des Bürgerservice Bauen aus und verzögern den digital gestellten Antrag.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Liegt bereits ein direkt verwertbarer Plan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung vor, entfällt der Aufwand einer kompletten Neuerstellung.
- Richtige Zuständigkeit von Anfang an
Ein an die falsche Behörde gerichteter Antrag – Stadt statt Landkreis oder umgekehrt – kostet vor allem Zeit, nicht zusätzliche Gebühren.
- Auslastung des Bürgerservice Bauen
Auch bei nur einer zentralen Stelle bleibt die Bearbeitungsdauer von deren aktueller Auslastung abhängig.
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