360°-Luftaufnahmen in Ulm — zwischen dem nahen Flugplatz Erbach und der ferneren Kontrollzone von Laupheim

Q: Darf ich in Ulm überall Drohnenaufnahmen für ein Immobilien-Exposé machen?

An den meisten Adressen ja, sofern die allgemeinen Vorgaben der EU-Drohnenverordnung eingehalten werden. Der nahegelegene Sonderlandeplatz Erbach liegt selbst im unkontrollierten Luftraum, die tatsächliche Kontrollzone bei Laupheim rund 20 Kilometer entfernt – geprüft wird trotzdem jede Adresse einzeln.

Q: Wie nah liegt ein Flugplatz an der Stadt Ulm?

Sehr nah: Der Sonderlandeplatz Erbach liegt nur rund einen Kilometer von Ulm entfernt. Er befindet sich jedoch im unkontrollierten Luftraum Golf, sodass für einen Drohnenflug in der Umgebung in aller Regel keine gesonderte Freigabe eingeholt werden muss.

Q: Was hat es mit der Kontrollzone bei Laupheim auf sich?

Rund 20 Kilometer östlich von Ulm betreibt die Luftwaffe den Fliegerhorst Laupheim mit dem Hubschraubergeschwader 64. Diese militärische Kontrollzone liegt für die zentralen Ulmer Stadtlagen in aller Regel außerhalb des unmittelbaren Einflussbereichs, wird bei Objekten im östlichen Umland aber gesondert geprüft.

Q: Ändert sich die Drohnenregel, wenn ich in Neu-Ulm statt in Ulm fotografiere?

Nein. Anders als beim Baurecht mit LBO und BayBO gelten Drohnenregeln bundeseinheitlich über die Luftverkehrs-Ordnung und die EU-Drohnenverordnung, unabhängig von der Landesgrenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern.

Q: In welcher Kategorie der EU-Drohnenverordnung laufen Immobilien-Luftaufnahmen üblicherweise?

In aller Regel in der offenen Kategorie mit ihren Unterklassen A1 bis A3, abhängig von Drohnengewicht und Abstand zu unbeteiligten Personen. Registrierung des Betreibers und ein passender Kompetenznachweis des Piloten sind Voraussetzung.

Q: Können sich die Zonengrenzen in Ulm ändern?

Ja – geografische Drohnenzonen werden von den zuständigen Stellen gepflegt und können sich ändern. Vor jedem Flugtermin wird die Lage der Immobilie deshalb gegen den aktuellen DIPUL-Stand geprüft.

Drohnenaufnahmen zeigen, was Grundriss und Bodenfotos nicht können: Lage, Grundstückszuschnitt und Umgebung aus der Vogelperspektive – in Ulm etwa den Verlauf der Donau als Landesgrenze oder die Nähe eines Grundstücks zum Münster. Rechtlich ist die Ausgangslage in Ulm ungewöhnlich zweigeteilt: Der Sonderlandeplatz Erbach liegt nur rund einen Kilometer von der Stadt entfernt, gehört aber selbst zum unkontrollierten Luftraum Golf, für den keine gesonderte Freigabe nötig ist. Eine tatsächliche Kontrollzone liegt dagegen deutlich weiter weg, rund 20 Kilometer östlich, rund um den von der Luftwaffe genutzten Fliegerhorst Laupheim mit seinem Hubschraubergeschwader 64. Wo genau eine Zonengrenze im Einzelfall verläuft, lässt sich trotzdem nur objektbezogen über die aktuellen DIPUL-Daten seriös beantworten. Nicht zu verwechseln damit ist die Landesgrenze zu Bayern: Sie verändert am Luftrecht nichts, weil Drohnenregeln bundeseinheitlich und über die EU gelten – anders als beim Baurecht mit LBO und BayBO.

360°-Luftaufnahmen in Ulm kurz und kompakt

Der Sonderlandeplatz Erbach (ICAO-Code EDNE) liegt nur rund einen Kilometer von Ulm entfernt, befindet sich aber selbst im unkontrollierten Luftraum Golf, für den grundsätzlich keine gesonderte Freigabe nötig ist.
Eine tatsächliche Kontrollzone gehört zum rund 20 Kilometer entfernten Fliegerhorst Laupheim, wo die Luftwaffe mit dem Hubschraubergeschwader 64 unter anderem CH-53- und H145M-Hubschrauber stationiert hat.
Rechtsgrundlage für geografische Drohnenzonen ist § 21h der Luftverkehrs-Ordnung (LuftVO) in Verbindung mit der EU-Drohnenverordnung – bundeseinheitlich, unabhängig von der Landesgrenze zu Bayern nur wenige Kilometer donauabwärts.
Die EU-Drohnenverordnung unterteilt den Betrieb in die Kategorien offen, speziell und zulassungspflichtig – Immobilienaufnahmen mit haushaltsüblichen Drohnen laufen in aller Regel in der offenen Kategorie mit den Unterklassen A1 bis A3.
Weil sich Zonengrenzen über die Zeit ändern können, wird die genaue Lage jeder Ulmer Immobilie vor dem Flugtermin gegen die aktuellen DIPUL-Daten geprüft, statt sich auf eine allgemeine Einschätzung zu verlassen.

Welche Zonen für Luftaufnahmen in Ulm relevant sind

Zwei Luftfahrtstandorte in unterschiedlicher Entfernung bestimmen in Ulm, ob und wie ein Flug möglich ist:

Der nahe Sonderlandeplatz Erbach selbst liegt im unkontrollierten Luftraum Golf – hier gilt vor allem, den dortigen Flugbetrieb der ansässigen Luftsportvereine im Blick zu behalten, nicht eine förmliche Kontrollzone.
Die Kontrollzone rund um den Fliegerhorst Laupheim liegt wegen der Entfernung von rund 20 Kilometern für die meisten zentralen Ulmer Stadtlagen außerhalb des unmittelbaren Einflussbereichs – eine pauschale Aussage für jede einzelne Adresse lässt sich daraus dennoch nicht ableiten.
Außerhalb dieser beiden Besonderheiten gelten die allgemeinen Vorgaben der EU-Drohnenverordnung, etwa zu Registrierung des Betreibers und Kompetenznachweis des Piloten je nach Unterklasse der offenen Kategorie.

Nah und unkontrolliert, fern und kontrolliert – zwei Flugplätze, zwei Situationen

Kaum eine Stadt vergleichbarer Größe hat einen Flugplatz derart nah vor der Tür wie Ulm mit dem Sonderlandeplatz Erbach: nur rund einen Kilometer von der Stadt entfernt, direkt an der B 311 zwischen Ulm und Erbach gelegen, genutzt vom Luftsportverein Erbach und dem Sportfliegerclub Ulm für Segelflug und Ultraleichtflugzeuge. Trotz dieser Nähe liegt der Platz selbst im unkontrollierten Luftraum Golf, in dem grundsätzlich keine Freigabe für einen Drohnenflug eingeholt werden muss – anders, als die geografische Nähe vermuten ließe. Eine echte Kontrollzone (CTR) gehört stattdessen zum deutlich weiter entfernten Fliegerhorst Laupheim, rund 20 Kilometer östlich von Ulm, wo die Luftwaffe mit dem Hubschraubergeschwader 64 unter anderem CH-53- und die neueren H145M-Hubschrauber stationiert hat und der gesamte Verkehr innerhalb der Zone vom dortigen Tower koordiniert wird. Für die zentralen Ulmer Stadtlagen bedeutet die Entfernung von rund 20 Kilometern in aller Regel keine unmittelbare Betroffenheit, anders als es bei einem Grundstück in unmittelbarer Nähe des Fliegerhorsts selbst der Fall wäre. Eine allgemeingültige Aussage für jede einzelne Adresse lässt sich daraus trotzdem nicht seriös ableiten – dafür wird jede Adresse einzeln gegen die tagesaktuellen DIPUL-Daten geprüft, bevor eine Drohne startet. Die Landesgrenze zur bayerischen Nachbarstadt Neu-Ulm spielt für diese luftrechtliche Prüfung dagegen keine Rolle: Anders als beim Baurecht mit LBO und BayBO gelten Drohnenregeln bundeseinheitlich über die Luftverkehrs-Ordnung und die EU-Drohnenverordnung, unabhängig davon, auf welcher Donauseite ein Grundstück liegt.

Was für Luftaufnahmen in Ulm vorab geklärt wird

Vor dem eigentlichen Flug steht die Prüfung der Rahmenbedingungen:

Lage der Immobilie zum Flugplatz Erbach
Abgleich der Adresse mit den aktuellen Grenzen rund um den nahegelegenen Sonderlandeplatz über die DIPUL-Daten, auch wenn dieser selbst im unkontrollierten Luftraum liegt.
Entfernung zur Kontrollzone Laupheim
Bei Objekten im östlichen Umland wird die konkrete Lage zur Kontrollzone des Fliegerhorsts gesondert geprüft.
Registrierung und Kompetenznachweis des Piloten
Je nach Unterklasse der offenen Kategorie sind Betreiberregistrierung und ein passender Kompetenznachweis Voraussetzung für den Flug.

360°-Luftaufnahmen in Ulm – Beispiele aus der Praxis

Wohnhaus im Fischerviertel nahe der Donau

Nach Prüfung der Lage gegen die DIPUL-Daten lässt sich der Grenzverlauf zwischen Ulm und Neu-Ulm sowie die historische Bebauung an der Blau anschaulich aus der Luft zeigen – ein Blickwinkel, den ein Bodenfoto nicht liefert.

Neubauwohnung im Quartier Am Weinberg am Eselsberg

Aus der Luft lässt sich die Lage des entstehenden Quartiers zur Wissenschaftsstadt und zur umgebenden Bebauung besonders anschaulich zeigen.

Immobilie im östlichen Ulmer Umland nahe Erbach

Wegen der Nähe zum Sonderlandeplatz und zur weiter entfernten Kontrollzone von Laupheim wird die Lage vorab besonders sorgfältig gegen die aktuellen DIPUL-Daten geprüft.

Gewerbeimmobilie mit großem Grundstück im Donautal

Mehrere Aufnahmen aus unterschiedlichen Höhen und Winkeln zeigen Grundstückszuschnitt, Zufahrten und Umgebung, die vom Boden aus nicht erfassbar sind.

So entstehen Ihre Luftaufnahmen für Ulm

Von der Zonenprüfung bis zur fertigen Aufnahme:

Lage der Immobilie prüfen
Abgleich mit den aktuellen DIPUL-Daten zum nahen Flugplatz Erbach und zur weiter entfernten Kontrollzone Laupheim.
Freigabe einholen, falls nötig
Sollte die Prüfung eine Betroffenheit ergeben, wird die notwendige Freigabe vorab beantragt.
Flugtermin planen
Unter Berücksichtigung von Wetter, Lichtverhältnissen und gegebenenfalls erteilter Freigabe.
Aufnahmen erstellen
360°-Perspektiven von Gebäude, Grundstück und Umgebung, einschließlich des Donauverlaufs, wo dieser für das Objekt relevant ist.
Für Exposé und Portale aufbereiten
In digitaler Auflösung, passend für Immobilienportale und Vermarktungsunterlagen.

Was den Preis für Luftaufnahmen in Ulm beeinflusst

Diese Faktoren spielen eine Rolle:

Lage zu Flugplatz und Kontrollzone
Eine Lage nahe dem Sonderlandeplatz Erbach oder im östlichen Umland Richtung Laupheim bedeutet zusätzlichen Prüf- oder Freigabeaufwand.
Grundstücksgröße und Umgebung
Ein großes Grundstück oder eine komplexe Umgebung erfordert mehr Aufnahmen als ein einzelnes Reihenhaus.
Wetter- und Lichtabhängigkeit
Wirkt sich auf die Terminplanung und gegebenenfalls nötige Wiederholungstermine aus.
Zahl und Art der gewünschten Perspektiven
Reine 360°-Rundgänge unterscheiden sich im Aufwand von zusätzlichen Einzelaufnahmen aus mehreren Höhen und Winkeln.