Teilungserklärung in Stuttgart — Umwandlungsgenehmigung nur innerhalb der vier Milieuschutzgebiete
Auch in Stuttgart braucht die Aufteilung eines Mietshauses in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen mehr als den Aufteilungsplan – allerdings nach einer anderen Logik als in Berlin. Baden-Württemberg hat keine eigene Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen; die hiesige Umwandlungsgenehmigung stützt sich stattdessen auf § 172 BauGB und ist an die Erhaltungssatzung gekoppelt. Praktisch bedeutet das: Nicht die Anzahl der Wohnungen entscheidet, ob eine Genehmigung nötig wird, sondern allein die Lage des Grundstücks – innerhalb eines der vier Stuttgarter Milieuschutzgebiete oder außerhalb. Wer diesen Unterschied zu spät erkennt, kalkuliert seinen Zeitplan nach dem falschen Modell.
Wann Sie in Stuttgart eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Anders als in Berlin knüpft Baden-Württemberg die Genehmigungspflicht nicht an eine Mindestzahl von Wohnungen, sondern an den Schutzstatus des Grundstücks:
- Betroffen sind ausschließlich Gebäude innerhalb eines der vier Stuttgarter Erhaltungssatzungsgebiete (Milieuschutzgebiete) – dort ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu prüfen.
- Außerhalb dieser vier Gebiete gibt es in Stuttgart keine Umwandlungsgenehmigungspflicht – weder für ein Zweifamilienhaus noch für ein Mehrfamilienhaus mit zwanzig Einheiten.
- Die Rechtsgrundlage ist eine Landesverordnung, keine städtische Satzung – Stuttgart wendet sie innerhalb der eigenen Erhaltungssatzungsgebiete an, kann sie aber nicht eigenständig ändern oder aufheben.
Baden-Württemberg hat 2013 eine eigene Verordnung erlassen: die Verordnung der Landesregierung über die Einführung einer Umwandlungsgenehmigung in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, kurz Umwandlungsverordnung (UmwandVO). Sie gilt seit dem 19. November 2013 und wurde seither mehrfach verlängert, zuletzt bis November 2028. Anders als Berlins eigenständige Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB knüpft die baden-württembergische Fassung die Genehmigungspflicht nicht an eine Wohnungszahl, sondern unmittelbar an die Erhaltungssatzung: Wo eine Milieuschutzsatzung gilt, greift der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung in Wohnungseigentum. Genehmigungsbehörde ist grundsätzlich die Gemeinde – in Stuttgart die Landeshauptstadt selbst, vertreten durch das für die Erhaltungssatzungsgebiete zuständige Amt für Stadtplanung und Wohnen; ist für das Vorhaben zusätzlich eine baurechtliche Zustimmung nötig, entscheidet das Baurechtsamt im Einvernehmen mit der Stadt.
Innerhalb oder außerhalb eines Milieuschutzgebiets – zwei Ausgangslagen
Für die Teilungserklärung ergeben sich in Stuttgart zwei grundlegend unterschiedliche Konstellationen:
Grundstück außerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets
Der weit überwiegende Teil des Stuttgarter Stadtgebiets liegt außerhalb der vier Milieuschutzgebiete. Hier braucht die Teilungserklärung ausschließlich den bemaßten Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung ist nicht vorgesehen, unabhängig von Gebäudegröße oder Wohnungszahl.
Grundstück innerhalb eines der vier Milieuschutzgebiete
Liegt das Gebäude etwa im Gebiet Nordbahnhof-, Mittnacht- oder Rosensteinstraße, ist vor der notariellen Beurkundung zusätzlich zu prüfen, ob die Umwandlungsverordnung eine Genehmigung verlangt. Ohne diese Genehmigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Stuttgart nötig sind
Der Umfang hängt davon ab, ob das Grundstück in einem der vier Milieuschutzgebiete liegt:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baukontrolle im Baurechtsamt – Grundvoraussetzung unabhängig vom Standort.
- Lagenachweis zum Erhaltungssatzungsgebiet
Ein Nachweis, ob das Grundstück innerhalb oder außerhalb eines der vier Stuttgarter Milieuschutzgebiete liegt, entscheidet, ob überhaupt eine Umwandlungsgenehmigung zu beantragen ist.
- Antrag auf Umwandlungsgenehmigung, falls erforderlich
Nur innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets nötig: der Antrag beim Amt für Stadtplanung und Wohnen, gegebenenfalls im Einvernehmen mit dem Baurechtsamt.
Teilungserklärungen in Stuttgart – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in Stuttgart-West außerhalb der Milieuschutzgebiete
Ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen im dichten Gründerzeitbestand soll wohnungsweise verkauft werden. Weil das Grundstück außerhalb der vier Erhaltungssatzungsgebiete liegt, genügt der Aufteilungsplan – anders als in Berlin spielt die Wohnungszahl für die Genehmigungspflicht keine Rolle.
Mietshaus im Gebiet Nordbahnhof-, Mittnacht- oder Rosensteinstraße
Für ein Gebäude innerhalb eines der vier Milieuschutzgebiete ist vor der Beurkundung zusätzlich zu klären, ob die Umwandlungsverordnung eine Genehmigung verlangt – unabhängig davon, ob es sich um zwei oder zwanzig Wohnungen handelt.
Neubauprojekt eines Bauträgers im Rosensteinquartier
Ein neu errichtetes Gebäude soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Auch wenn das Neubaugebiet nahe eines Milieuschutzgebiets liegt, kommt es allein auf die tatsächliche Satzungsgrenze an – der Aufteilungsplan allein genügt, sobald das Grundstück außerhalb liegt.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Stuttgart ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit ähnlich, doch die Weichenstellung fällt in Stuttgart früher als anderswo:
- Lage zum Erhaltungssatzungsgebiet klären
Zuerst wird geprüft, ob das Grundstück innerhalb eines der vier Stuttgarter Milieuschutzgebiete liegt – das entscheidet, ob überhaupt eine Umwandlungsgenehmigung zu beantragen ist.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Liegt das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet, stellen wir zusätzlich den Antrag beim Amt für Stadtplanung und Wohnen der Landeshauptstadt Stuttgart.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Baden-Württemberg hat die Führung der Grundbücher landesweit auf 13 zentrale Amtsgerichte übertragen – für Stuttgart ist je nach Lage des Grundstücks das Amtsgericht Böblingen oder das Amtsgericht Waiblingen zuständig, nicht das Amtsgericht Stuttgart selbst.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Stuttgart beeinflusst
Anders als in Berlin hängt der Mehraufwand für die Umwandlungsgenehmigung in Stuttgart nicht von der Gebäudegröße ab, sondern allein von der Lage:
- Lage innerhalb oder außerhalb eines Milieuschutzgebiets
Nur innerhalb der vier Stuttgarter Erhaltungssatzungsgebiete kommt das zusätzliche Genehmigungsverfahren hinzu – außerhalb entfällt dieser Schritt vollständig, unabhängig von der Wohnungszahl.
- Ob zusätzlich das Einvernehmen des Baurechtsamts nötig ist
Ist zusätzlich eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, entscheidet das Baurechtsamt im Einvernehmen mit der Stadt – das verlängert den Abstimmungsweg gegenüber einem reinen Gemeinde-Verfahren.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist.
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