Kubaturberechnung in Stuttgart — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Zählt in Stuttgart der umbaute Raum direkt für die Baugenehmigungsgebühr?

Nicht unmittelbar. Baden-Württemberg berechnet die Gebühr nach dem Landesgebührengesetz grundsätzlich wertbezogen, orientiert an der voraussichtlichen Bausumme des Vorhabens – anders als Bundesländer, deren Gebührenordnung direkter auf den Bruttorauminhalt abstellt. Die Kubatur bleibt aber Grundlage jeder Kostenschätzung, aus der sich die Bausumme ableitet.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe aller Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, dienen aber unterschiedlichen Zwecken, etwa als Basis für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Q: Wie wird die Kubatur bei einem Splitlevel-Hanghaus berechnet?

Jede versetzte Halbebene wird einzeln vermessen und für sich nach DIN 277 berechnet. Erst am Ende werden alle Teilvolumen zur Gesamtkubatur des Gebäudes zusammengeführt.

Q: Warum ergeben Stuttgarter Altbauten oft ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche?

Gründerzeitbauten in Stuttgart-West und Bad Cannstatt haben deutlich höhere Geschosse als moderne Neubauten – das größere Volumen pro Etage schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne dass sich die Wohnfläche im gleichen Maß erhöht.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält und mit dem heutigen Bestand übereinstimmt. Andernfalls wird nachgemessen, insbesondere bei Gebäuden mit bewegter Wiederaufbaugeschichte.

Q: Braucht ein Energieausweis auch die Kubatur des Gebäudes?

Mittelbar ja: Der Bedarfsausweis nach GEG bezieht sich auf das beheizte Gebäudevolumen. Eine bereits vorliegende Kubaturberechnung liefert dafür eine der benötigten Ausgangsgrößen.

Q: Lohnt sich eine gemeinsame Beauftragung für mehrere Stuttgarter Gebäude?

Ja – bei mehreren Objekten desselben Bestands, etwa einem Portfolio aus Gründerzeithäusern in Stuttgart-West, sinkt der Aufwand je Gebäude, insbesondere wenn die Ergebnisse anschließend direkt vergleichbar sein sollen.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) beschreiben nach DIN 277 zwei unterschiedliche Größen desselben Gebäudes – ein Volumen in Kubikmetern und eine Fläche in Quadratmetern, beide bundeseinheitlich definiert. Wie stark diese Kennzahlen auch bei der Baugenehmigungsgebühr selbst eine Rolle spielen, unterscheidet sich zwischen den Ländern spürbar: Baden-Württemberg berechnet die Gebühr nach dem Landesgebührengesetz grundsätzlich wertbezogen, orientiert an der voraussichtlichen Bausumme des Vorhabens, nicht unmittelbar am umbauten Raum. Für Stuttgart lässt sich daraus kein fester Kubikmeter-Satz ableiten, mit dem sich eine Gebühr direkt berechnen ließe. Die Kubatur bleibt trotzdem gefragt: als Grundlage für Kostenschätzungen nach DIN 276, aus denen sich die Bausumme ableitet, sowie für Wertermittlung, Finanzierung und energetische Nachweise, die auf das beheizte Gebäudevolumen abstellen.

Kubaturberechnung in Stuttgart kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) misst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen aller Geschosse – beide nach DIN 277, aktuell in der Ausgabe 2021-08, bundeseinheitlich ermittelt.
Baden-Württemberg berechnet die Baugenehmigungsgebühr nach dem Landesgebührengesetz grundsätzlich wertbezogen, orientiert an der voraussichtlichen Bausumme des Vorhabens – anders als Bundesländer, deren Gebührenordnung stärker unmittelbar auf den umbauten Raum abstellt. Ein pauschaler Kubikmeter-Gebührensatz lässt sich für Stuttgart daraus nicht ableiten.
Unabhängig von der Bauaufsicht bleibt die Kubatur eine zentrale Kennzahl: Sie fließt in Kostenschätzungen nach DIN 276 ein, aus denen sich wiederum die für die Gebühr maßgebliche Bausumme ergibt.
An einem Splitlevel-Hanghaus in Halbhöhenlage wird das Volumen je Halbebene getrennt ermittelt und erst am Ende zur Gesamtkubatur des Gebäudes zusammengeführt.
In hohen Gründerzeitgeschossen mit ausgebautem Dachraum, wie sie in Stuttgart-West und Bad Cannstatt verbreitet sind, liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche spürbar über dem eines vergleichbaren Neubaus mit niedrigeren, standardisierten Geschosshöhen.
Auch ein Energieausweis nach GEG nimmt mittelbar auf das beheizte Volumen Bezug – wer die Kubatur eines Gebäudes bereits kennt, hat dafür eine der Ausgangsgrößen schon vorliegen.

BRI und BGF – zwei Kennzahlen, ein Gebäude

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen – und an Stuttgarter Hanggrundstücken kommt eine dritte Herausforderung hinzu:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen des Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt. Souterrain, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig mit ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Basis für weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche und häufig Ausgangspunkt für eine Kostenschätzung nach DIN 276.

Splitlevel-Sonderfall: Volumen je Halbebene

An einem Hanghaus mit versetzten Ebenen lässt sich das Volumen nicht in einem Durchgang schließen. Jede Halbebene wird für sich vermessen und berechnet, bevor die Einzelwerte zur Gesamtkubatur des Gebäudes zusammengeführt werden.

Was für eine Kubaturberechnung in Stuttgart gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers – bei Hanggrundstücken zusätzlich der Bezug zwischen den Ebenen:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Souterrain und Dachraum.
Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei Schrägen und Gauben im Gründerzeitbestand.
Höhenanschluss bei versetzten Ebenen
An einem Splitlevel-Haus wird jede Halbebene gegen denselben Bezug eingemessen, damit sich die Einzelvolumen später widerspruchsfrei zur Gesamtkubatur addieren lassen.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für eine Kostenschätzung, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die gewünschte Dokumentationstiefe beeinflussen.

Kubaturberechnung in Stuttgart – Beispiele aus der Praxis

Kostenschätzung für einen Dachgeschossausbau in Stuttgart-West

Aus der ermittelten Bruttogrundfläche und dem Bruttorauminhalt lässt sich eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 ableiten – Ausgangspunkt für die Bausumme, die wiederum der Baugenehmigungsgebühr zugrunde liegt.

Splitlevel-Hanghaus mit drei versetzten Ebenen

Jede Halbebene wird einzeln vermessen und berechnet; erst die Summe aller Teilvolumen ergibt die Gesamtkubatur des Hauses – ein Schritt, der bei einem ebenerdigen Gebäude im Talkessel entfällt.

Wertermittlung eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses

Die hohen Altbau-Geschosse in Stuttgart-West ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau – relevant für Gutachten und Finanzierungsanfragen.

Ausgebauter Dachraum ohne vollständige Wohnflächenanrechnung

Auch der Teil eines Dachgeschosses, der wegen niedriger Raumhöhe nur zur Hälfte oder gar nicht als Wohnfläche zählt, geht vollständig in den Bruttorauminhalt ein – zwei Kennzahlen, ein Gebäude, unterschiedliche Ergebnisse.

Energieausweis für ein unsaniertes Gebäude in Bad Cannstatt

Der Bedarfsausweis nimmt auf das beheizte Volumen Bezug – eine bereits vorliegende Kubaturberechnung liefert dafür eine der benötigten Ausgangsgrößen, ohne dass erneut vermessen werden muss.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Stuttgart

Von der Bestandsaufnahme bis zum verwendungsfertigen Ergebnis:

Bestand über Bauakte oder Aufmaß klären
Vorhandene Bauakte des Baurechtsamts oder eigenes Aufmaß liefern die Ausgangsmaße für alle Geschosse, Souterrain eingeschlossen.
Lücken vor Ort schließen
Fehlt eine belastbare Zeichnung für einzelne Ebenen, wird direkt am Gebäude nachgemessen – bei Splitlevel-Häusern für jede Halbebene einzeln.
Volumen und Flächen getrennt nach DIN 277 ermitteln
BRI und BGF entstehen geschossweise, an Hanggrundstücken je Halbebene, mit einem gemeinsamen Höhenbezug für alle Teilergebnisse.
Kostenschätzung nach DIN 276 ableiten, falls gewünscht
Für eine Bauvoranfrage oder einen frühen Kostenrahmen lässt sich aus der ermittelten Bruttogrundfläche eine erste Größenordnung der Bausumme herleiten.
Ergebnis für den jeweiligen Zweck aufbereiten
Ob Baurechtsamt, Bank oder Gutachter – die Dokumentation richtet sich danach, wer das Ergebnis anschließend verwendet.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Stuttgart beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beim Baurechtsamt beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Ebenen und Halbebenen
Ein Splitlevel-Haus mit mehreren versetzten Ebenen verlangt für jede Ebene eine eigene Volumenermittlung, bevor sich die Gesamtkubatur ergibt.
Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker im Gründerzeitbestand verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine überschlägige Kostenschätzung verlangt weniger Dokumentation als ein vollständiges Sachwertgutachten oder eine Finanzierungsunterlage.
Zahl der zu berechnenden Gebäude
Bei mehreren Objekten eines Bestands lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln als bei Einzelaufträgen.