Grundrisse in Stuttgart — von der Kessellage-Nachverdichtung bis zum Hanghaus in Halbhöhenlage bemaßt erfasst
Stuttgarts enge Kessellage lässt kaum Raum für neue Baugebiete, weshalb ein großer Teil des Baugeschehens auf Nachverdichtung im Bestand entfällt – Dachausbauten, Anbauten, Aufstockungen. Nach dem Zensus 2022 stammt jedes sechste Stuttgarter Gebäude noch aus der Zeit vor 1919, weitere rund 60.000 wurden zwischen 1919 und 1978 errichtet; besonders im Gründerzeitviertel Stuttgart-West und im traditionsreichen Bad Cannstatt prägt dieser ältere Bestand das Stadtbild. Hinzu kommt die für Stuttgart typische Halbhöhenlage: Häuser an den Hängen rund um den Talkessel sind häufig als Splitlevel- oder Hanghaus gebaut, mit versetzten Ebenen, die sich nicht immer eindeutig einem Geschoss zuordnen lassen. Wie aufwendig ein Grundriss wird, hängt in Stuttgart deshalb stark von Baualter und Hanglage des jeweiligen Gebäudes ab.
Wann Sie in Stuttgart einen neuen Grundriss brauchen
Ein eigenständiges Genehmigungsverfahren gibt es für den Grundriss selbst nicht, wohl aber mehrere Anlässe, bei denen er unverzichtbar wird:
- Verkauf oder Finanzierung: Kreditinstitute und Notariate setzen einen aktuellen, bemaßten Plan voraus – eine alte Bauakten-Kopie reicht selten, sobald zwischenzeitlich umgebaut wurde.
- Dachausbau oder Aufstockung im Zuge der Nachverdichtung: Wird durch den beengten Talkessel bedingt zusätzlicher Wohnraum im Bestand geschaffen, braucht der neue Zuschnitt einen eigenen, aktuellen Plan.
- Splitlevel- und Hanghäuser: Bei versetzten Ebenen muss vor der Wohnflächenberechnung oft erst grundrisslich geklärt werden, welche Ebene als Vollgeschoss zählt.
- Teilungserklärung: Für die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum verlangt die Abgeschlossenheitsbescheinigung einen maßstäblichen Aufteilungsplan im Maßstab 1:100.
- Fehlende Unterlagen bei Kriegs- und Wiederaufbaugebäuden: Für Gebäude mit bewegter Bau- und Wiederaufbaugeschichte, etwa in Bad Cannstatt, ist die vorhandene Aktenlage nicht immer lückenlos.
Die Halbhöhenlagen an den Hängen rund um den Stuttgarter Talkessel gelten seit einem eigenen städtischen Rahmenplan aus dem Jahr 2008 als besonders sensibler Siedlungsraum. Bautechnisch bedeutet die Hanglage meist ein Splitlevel-Gebäude mit mehreren, gegeneinander versetzten Halbgeschossen statt klar getrennter Vollgeschosse. Für einen Grundriss heißt das: Jede Ebene muss einzeln erfasst und in ihrer Höhenlage zu den benachbarten Ebenen korrekt dargestellt werden, bevor sich daraus verlässlich ableiten lässt, welcher Raum zu welchem Geschoss zählt. Ein Aufmaß vor Ort ist bei Splitlevel-Häusern deshalb häufiger nötig als bei ebenerdig geschossweise aufgebauten Gebäuden, selbst wenn eine ältere Bauakte vorliegt.
Woher Ihr Stuttgarter Grundriss stammt
Je nach Gebäude und Aktenlage führt einer von drei Wegen zum Ziel:
Aus der Bauakte des Baurechtsamts
Das Baurechtsamt führt als zentrale Behörde die Bauakten für die gesamte kreisfreie Stadt. Ist die hinterlegte Akte vollständig und stimmt sie mit dem heutigen Bestand überein, lässt sich der Grundriss daraus ableiten und neu bemaßen.
Per Aufmaß vor Ort
Bei Splitlevel-Häusern in Halbhöhenlage oder nach einem nicht in der Akte dokumentierten Umbau im Zuge der Nachverdichtung führt am Vermessen vor Ort meist kein Weg vorbei – nur so lassen sich versetzte Ebenen zuverlässig erfassen.
Aus vorhandenen digitalen Plänen
Für neuere Nachverdichtungsprojekte – etwa einen Dachausbau oder eine Aufstockung aus jüngerer Zeit – liegen die Planunterlagen häufig bereits digital vor und lassen sich direkt weiterverwenden.
Welche Unterlagen für Ihren Stuttgarter Grundriss hilfreich sind
Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, werden unterschiedliche Nachweise gebraucht:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis
Für die Einsicht beim Baurechtsamt sind üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht erforderlich.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Selbst unvollständige Unterlagen helfen weiter, um die ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor bei einem Splitlevel-Haus die einzelnen Ebenen vor Ort abgeglichen werden.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei bestehenden Eigentumswohnungen zeigt der vorhandene Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – Grundlage für den Abgleich mit einem neuen Grundriss.
- Angaben zur geplanten Nachverdichtung
Bei Dachausbauten oder Aufstockungen werden zusätzlich Angaben zum geplanten Umbau erfasst, damit der neue Grundriss die künftige Nutzung korrekt abbildet.
Grundrisse in Stuttgart – Beispiele aus der Praxis
Splitlevel-Hanghaus in Halbhöhenlage mit unklarer Vollgeschossigkeit
Mehrere versetzte Ebenen lassen sich in der alten Bauakte nicht eindeutig einem Vollgeschoss zuordnen. Ein Aufmaß vor Ort klärt Höhenlage und Zuschnitt jeder einzelnen Ebene für einen belastbaren, aktuellen Grundriss.
Dachgeschossausbau im verdichteten Stuttgart-West
Um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, wird das Dachgeschoss eines Gründerzeithauses ausgebaut. Für die Nachverdichtung im engen Talkessel braucht der neue Zuschnitt einen eigenen, bemaßten Plan.
Altbauwohnung in Bad Cannstatt ohne durchgängigen Plan
Die Bau- und Wiederaufbaugeschichte des Gebäudes lässt sich in der vorhandenen Akte nicht lückenlos nachvollziehen. Der heutige Grundriss wird deshalb anhand eines Aufmaßes vor Ort neu erstellt.
Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus mit veraltetem Aufteilungsplan
Weicht der bestehende Aufteilungsplan vom heutigen Bestand ab, braucht die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Baurechtsamt einen aktuellen, konsistenten Plan im Maßstab 1:100.
So läuft Ihr Grundriss in Stuttgart ab
Fachlich unterscheidet sich der Ablauf nicht von anderen Städten. In Stuttgart entscheidet früh, ob eine vorhandene Bauakte zum heutigen Bestand passt und ob eine Hanglage zusätzliche Ebenen ins Spiel bringt:
- Zweck festlegen
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder einen Nachverdichtungs-Bauantrag gebraucht wird, bestimmt Maßstab und Detailtiefe.
- Vorhandene Unterlagen abgleichen
Bauakte oder alte Pläne werden mit dem heutigen Bestand verglichen – bei Splitlevel-Häusern insbesondere mit Blick darauf, ob alle versetzten Ebenen korrekt erfasst sind.
- Fehlende Angaben beschaffen oder aufmessen
Reichen die vorhandenen Unterlagen nicht aus, wird die Bauakte beim Baurechtsamt angefragt oder direkt vor Ort vermessen.
- Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss, bei Hanghäusern mit klarer Zuordnung jeder Ebene – auf Wunsch inklusive Möblierung für die Vermarktung.
- Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar, Baurechtsamt oder Exposé.
Was den Aufwand eines Grundrisses in Stuttgart beeinflusst
Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen Stuttgarter Lagen und Gebäudetypen deutlich:
- Zustand der vorhandenen Unterlagen
Eine vollständige, aktuelle Bauakte ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder weicht sie vom Bestand ab, kommen Aktenrecherche beim Baurechtsamt oder ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Hanglage und Zahl der Ebenen
Ein Splitlevel-Haus mit mehreren versetzten Halbgeschossen verlangt mehr Erfassungsaufwand als ein ebenerdig geschossweise aufgebautes Gebäude in der Kessellage.
- Baualter und Gründerzeitanteil
Der hohe Vorkriegsbestand in Stuttgart-West und Bad Cannstatt bringt häufiger lückenhafte oder veraltete Bauakten mit sich als jüngere Bebauung.
- Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem möblierten, vermarktungsfertigen Grundriss für ein Exposé.
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