Aufmaß & Vermessung in Stuttgart — Innenmaße im Bestand, Höhenbezug am Hang

Q: Was kostet ein Aufmaß in Stuttgart?

Der Umfang richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Zahl der Ebenen und dem gewünschten Zeichnungsumfang. Eine Etagenwohnung im Talkessel liegt deutlich unter einem Hanghaus mit Zwischenebenen, Terrassen und Speicher; nach einer kurzen Objektbeschreibung lässt sich der Aufwand online eingrenzen.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Stuttgart?

Eine übliche Eigentumswohnung ist meist in weniger als einer Stunde aufgenommen. Ein Hanghaus mit mehreren Zugängen, Untergeschoss und Dachraum kann einen ganzen Tag beanspruchen, größere Mehrfamilienhäuser entsprechend länger. Zwischen Auftrag und Termin liegen einige Werktage, die fertigen Unterlagen folgen wenige Tage danach.

Q: Nimmt Planprofi24 mein Gebäude auch in das Liegenschaftskataster auf?

Nein. Die Aufnahme in das Liegenschaftskataster ist eine hoheitliche Aufgabe und bleibt in Baden-Württemberg den unteren Vermessungsbehörden und den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten – in Stuttgart also dem Stadtmessungsamt oder einem ÖbVI. Planprofi24 liefert das Bauaufmaß: Innenmaße, Zeichnungen und Flächen. Die beiden Leistungen beantworten unterschiedliche Fragen und treten nicht an die Stelle der jeweils anderen.

Q: Muss ich einen Neubau oder Anbau in Stuttgart der Vermessungsbehörde melden?

Ja. § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG verlangt eine Anzeige, wenn ein Gebäude errichtet, in seiner Grundfläche oder Nutzung geändert oder abgebrochen wird. Adressat ist die untere Vermessungsbehörde, in Stuttgart das Stadtmessungsamt. Die Anzeige ist keine Beauftragung: Die Gebäudeaufnahme für das Kataster erfolgt anschließend von Amts wegen. Unterbleibt die Meldung, verzögert sich die Aufnahme lediglich – die Gebühr entsteht trotzdem.

Q: Reichen Geoportal und 3D-Stadtmodell der Stadt als Bestandsunterlagen aus?

Für die Außenhülle sind sie eine gute Grundlage, für alles Weitere nicht. Digitale Stadtgrundkarte, Geländemodell und Gebäudemodell beschreiben Umriss, Dachform und Höhenlage – Raumaufteilung, Wandstärken, lichte Höhen und Fußbodenaufbauten enthalten sie nicht. Eine Wohnflächenberechnung oder eine Umbauplanung lässt sich daraus nicht ableiten; dafür braucht es die Aufnahme im Gebäude.

Q: Wie wird bei einem Hanggrundstück der Höhenbezug hergestellt?

Über einen gemeinsamen Anschluss für alle Messungen. Amtliche Höhen werden als Normalhöhen über Normalhöhennull im Höhensystem DHHN2016 geführt, das den Höhenstatus 170 trägt; Lage- und Höhenfestpunkte gehören zu den Geobasisdaten des Stadtmessungsamts. Entscheidend ist weniger, welcher Bezug gewählt wird, als dass innerhalb eines Projekts durchgehend derselbe verwendet wird – gemischte Höhensysteme sind bei Hangbebauung eine typische Fehlerquelle.

Q: Was gehört bei einem Hanghaus zusätzlich ins Aufmaß?

Alles, was den vertikalen Zusammenhang belegt: Fußbodenhöhen aller Ebenen im gemeinsamen Bezug, Podeste und Treppenläufe zwischen den Halbgeschossen, die Geländehöhen an den Gebäudeecken sowie Stützmauern und Terrassenkanten am Baukörper. Diese Werte werden für die Bauvorlage gebraucht – der Lageplan zum Baugesuch nach § 4 LBOVVO führt unter anderem die Höhenlage der Geländeoberfläche an den Eckpunkten der Außenwände und die Wandhöhe auf.

Das Wort Vermessung meint in Stuttgart zwei Leistungen, die außer dem Messband wenig gemeinsam haben. Die eine ist hoheitlich und beschreibt das Grundstück: Sie hält Grenzen und Gebäudeumrisse im Liegenschaftskataster nach, wird vom Stadtmessungsamt oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ausgeführt und interessiert sich für kein einziges Innenmaß. Die andere ist das Bauaufmaß – eine privatrechtliche Leistung, die ein Gebäude von innen erfasst und in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine prüffähige Flächenaufstellung übersetzt. Wer umbaut, aufstockt, teilt oder finanziert, braucht in aller Regel die zweite und stößt unterwegs auf die erste. Stuttgart macht dabei aus einer Nebensache eine Hauptsache: Auf rund 350 Metern Höhenunterschied innerhalb des Stadtgebiets steht kaum ein Haus auf ebenem Grund. Geschosse laufen halbebenenweise gegeneinander, Zugänge liegen auf zwei Niveaus, Stützmauern und Terrassen greifen in die Kubatur ein – und die Höhe wird vom Nebenmaß zum eigentlichen Messproblem.

Aufmaß und Vermessung in Stuttgart kurz und kompakt

Bauaufmaß statt Katastervermessung: Erfasst werden Innenmaße, Geometrie, Höhen und Flächen eines Gebäudes. Der Nachweis von Grenzen und Gebäudeumrissen im Liegenschaftskataster ist hoheitlich und bleibt der Vermessungsverwaltung und den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten.
Zuständige untere Vermessungsbehörde ist in Stuttgart als Stadtkreis die Stadt selbst: Das Stadtmessungsamt an der Kronenstraße führt das Liegenschaftskataster und übernimmt in seiner Abteilung Vermessung die Liegenschaftsvermessungen.
Das Vermessungsgesetz verlangt vom Eigentümer eine Meldung, keinen Auftrag: Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG ist anzuzeigen, wenn ein Gebäude errichtet, in Grundfläche oder Nutzung geändert oder abgebrochen wird. Aufgenommen wird es anschließend von Amts wegen – die Gebühr trägt trotzdem die Eigentümerseite.
Höhe ist am Hang die kritische Größe: Amtliche Höhen werden als Normalhöhen über NHN im DHHN2016 geführt (Höhenstatus 170), und innerhalb eines Projekts darf nur ein Höhensystem verwendet werden. Lage- und Höhenfestpunkte gehören zu den Geobasisdaten des Stadtmessungsamts.
Planprofi24 nimmt Ihr Stuttgarter Objekt messtechnisch auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – vom Hanghaus mit zwei Eingangsniveaus bis zum Gründerzeitdach, deutschlandweit online beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Stuttgart erforderlich wird

Ein Bauaufmaß schreibt keine Vorschrift vor. Gebraucht wird es dort, wo Geometrie oder Fläche belegt werden müssen und die vorhandenen Papiere das nicht leisten:

Für das Gebäude gibt es keine verwertbare Zeichnung, oder die vorhandene bildet einen Stand ab, den spätere Umbauten überholt haben.
Eine Aufstockung, ein Anbau oder ein Dachausbau steht an – in der von Nachverdichtung geprägten Stadt der Regelfall – und braucht einen maßhaltigen Bestand als Planungsgrundlage.
Bank oder Sachverständige verlangen eine Fläche mit offenem Rechenweg; ohne Messgrundlage lässt sich die nicht erzeugen.
Wohnungseigentum soll begründet oder geändert werden: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss die Einheiten eindeutig abgrenzen, einschließlich Kellerabteilen, Speicherräumen und Stellplätzen.
Am Hang fehlt die Bezugsgröße für die Planung: Die Wandhöhe wird nach § 5 LBO vom Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche aus gemessen, und bei ungleicher Höhe entlang einer Wand zählt das arithmetische Mittel der Werte an den Gebäudeecken.

Was das Stadtmessungsamt nachweist – und was ein Bauaufmaß darüber hinaus liefert

Stuttgart ist geodätisch besser dokumentiert als die meisten deutschen Städte. Das Stadtmessungsamt führt neben dem Liegenschaftskataster die Digitale Stadtgrundkarte und ein dreidimensionales Stadtmodell, dessen Geländemodell aus einer Laserscanbefliegung des gesamten, rund 207 Quadratkilometer großen Stadtgebiets stammt und in dem etwa 186.000 Gebäude mit klassifizierten Dachformen enthalten sind. Trotzdem beantwortet all das keine einzige Frage nach einer Wohnfläche: Diese Datenbestände beschreiben die Außenhülle – Umriss, Dachform, Höhenlage. Wände, Raumfolgen, lichte Höhen und Fußbodenaufbauten sind darin nicht enthalten und können es auch nicht sein. Auch die Rollenverteilung ist in Baden-Württemberg eindeutig: Liegenschaftsvermessungen führen die unteren Vermessungsbehörden oder öffentlich bestellte Vermessungsingenieure aus, in Stuttgart also das Stadtmessungsamt oder ein ÖbVI. Dem Eigentümer legt § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG dabei nur eine Meldung auf, wenn ein Gebäude entsteht, sich in Grundfläche oder Nutzung ändert oder verschwindet; einen Vermessungsauftrag muss er nicht erteilen. Bleibt die Meldung aus, wird das Gebäude gleichwohl von Amts wegen aufgenommen, nur später – und die Gebühr fällt auch dann bei der Eigentümerseite an. Diese hoheitliche Leistung gehört nicht zum Angebot von Planprofi24. Das Bauaufmaß setzt genau dort an, wo das Kataster endet: an der Innenseite der Außenwand.

Die Aufmaßverfahren im Einzelnen

Welches Verfahren trägt, entscheidet die Bausubstanz zusammen mit dem Zweck der Unterlagen. In Stuttgart kommt hinzu, wie stark ein Gebäude in der Höhe gestaffelt ist:

Handaufmaß mit dem Laserdistanzmesser

Der Normalfall in Wohnungen und übersichtlichen Häusern. Die Messunsicherheit gebräuchlicher Geräte spielt gegenüber den rechtlich erheblichen Schwellen keine Rolle; die reale Fehlerquelle ist die Übertragung vom Blatt in die Zeichnung. Direkt in der Aufmaß-App erfasste Werte umgehen diesen Schritt.

Höhenübertragung über die Ebenen mit Nivellier oder Tachymeter

Sobald ein Haus im Hang mehrere Halbebenen und getrennte Zugänge hat, genügt raumweises Messen nicht mehr. Die Fußbodenhöhen werden gegeneinander eingemessen und an einen gemeinsamen Bezug angeschlossen, damit die Grundrisse tatsächlich übereinanderliegen und Niveauversprünge in der Zeichnung erhalten bleiben, statt herausgemittelt zu werden.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Für verformte, schiefwinklige oder stark verschachtelte Substanz, wie sie im Stuttgarter Altbau und bei Anbauten in Hanglage vorkommt. Der Scan hält Setzungen und Schiefstellungen fest, statt sie stillschweigend zu begradigen. Über die Projektgenauigkeit entscheiden Standpunktwahl, Zielmarken und die Registrierung der Einzelaufnahmen, nicht das Datenblatt des Geräts.

Prüfen und Fortschreiben vorhandener Genehmigungspläne

Nach § 3 Abs. 4 WoFlV darf die Grundfläche aus einer Bauzeichnung ermittelt werden – vorausgesetzt, es wurde gebaut wie gezeichnet. Geprüft werden deshalb zuerst die Stellen, an denen erfahrungsgemäß abgewichen wurde: Trennwände, Fußbodenaufbauten, Dachausbau, Anbau am Hang. Hält die Stichprobe nicht stand, wird vollständig neu aufgenommen.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Der Messvorgang allein nützt niemandem. Verwertbar wird er durch das, was daraus gezeichnet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse jeder Ebene, auch der Halbebenen
Vom untersten Hanggeschoss bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt bloßer Maßstabsangabe. Zwischenebenen bekommen eine eigene Darstellung, damit nachvollziehbar bleibt, was übereinanderliegt und wo eine Ebene endet.
Schnitt in der Falllinie mit Geländeverlauf
Er zeigt, was kein Grundriss abbildet: Geschosshöhen, Fußbodenaufbauten, die Lage der Fußböden zum anstehenden Gelände sowie die Ein- und Zwei-Meter-Linien unter der Dachschräge, an denen die spätere Anrechnung hängt.
Ansichten der Berg- und der Talseite
Fassadenabwicklung mit Öffnungen, Vorsprüngen, Stützmauern und Geländehöhen. Am Hang unterscheiden sich beide Seiten eines Hauses oft um zwei volle Geschosse – für Aufstockung, Anbau und Abstimmungen zum Ortsbild ist das die entscheidende Darstellung.
Flächenaufstellung nach Wohnflächenverordnung
Jeder Raum wird einzeln ausgewiesen, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor. Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen und nicht am rohen Bauteil.
Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277
Für Kalkulation, Bewertung und Bauvorlagen. Die Norm beschreibt das Bauwerk und nicht die Wohnung, weshalb beide Angaben für dasselbe Objekt nebeneinander stehen können, ohne sich zu widersprechen.
Messprotokoll, Fotodokumentation und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Teil der Übergabe. Sie machen prüfbar, an welcher Stelle welcher Wert genommen wurde, und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.

Aufmaße in Stuttgart – Beispiele aus der Praxis

Hanghaus in Heslach mit zwei Eingangsniveaus

Der obere Zugang liegt an der Straße, der untere am Garten, dazwischen liegen zweieinhalb Geschosse und eine Zwischenebene. Aufgenommen werden nicht nur die Räume, sondern auch die Sprünge zwischen ihnen: Jede Fußbodenhöhe wird an denselben Bezug angeschlossen, sonst passen die Grundrisse in der Zeichnung nicht zueinander.

Gründerzeitliches Mehrfamilienhaus in Stuttgart-West vor der Aufteilung

Bevor aus einem Mietshaus Eigentumswohnungen werden, müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein, einschließlich Kellerabteilen, Speicherräumen und den gemeinschaftlich bleibenden Flächen. Das Aufmaß liefert die Zeichnungsgrundlage, die der Antragsteller beizubringen hat; die Behörde prüft und siegelt sie nur.

Anbau an ein Wohnhaus in der Halbhöhenlage

Für die Hanglagen der Bezirke Mitte, Nord, Süd, West, Ost und Degerloch hat der Gemeinderat 2007 den Rahmenplan Halbhöhenlagen beschlossen (GRDrs. 514/2007) – eine informelle Rahmenplanung zur Sicherung von Grün- und Kaltluftbezügen, keine Satzung. Für die Planung selbst zählt daneben das gebaute Maß: Die Wandhöhe wird nach § 5 LBO vom Geländeanschluss aus bestimmt, maßgeblich ist die tatsächliche Geländeoberfläche nach Fertigstellung.

Wohnhaus über Trockenmauerterrassen in Rotenberg

Über den alten Weinbergterrassen im Neckartal folgt das Gelände dem Gebäude in Stufen. Stützmauern, Treppenläufe und Terrassenkanten gehören mit ins Aufmaß, weil sie darüber entscheiden, wo die Geländeoberfläche für Bauvorlagen anzunehmen ist. Ein Aufmaß, das nur bis zur Außenwand reicht, lässt an solchen Grundstücken die wichtigste Größe offen.

So läuft Ihr Aufmaß in Stuttgart ab

Der Ablauf folgt überall demselben Muster. Verkürzt oder verlängert wird er in Stuttgart durch zwei Dinge: durch das, was in der Bauakte liegt, und durch die Zahl der Ebenen, die am Termin zugänglich sind.

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Flächennachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für die Aufstockung und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird und ob ein Höhenanschluss gebraucht wird.
Vorhandene Unterlagen sichten
Bauzeichnungen laufen über die Bauakteneinsicht beim Baurechtsamt. Abgeschlossene Verfahren stehen in der Regel nur der Eigentümerseite oder einer schriftlich bevollmächtigten Person offen; verlangt werden Ausweis und Eigentumsnachweis, die Bereitstellung dauert meist zwei bis fünf Werktage und ist gebührenpflichtig. Katasterauszüge sowie Lage- und Höhenfestpunkte kommen vom Stadtmessungsamt.
Termin abstimmen und Zugang sichern
Über die Dauer entscheidet, was aufgeschlossen ist: Hanggeschoss, Zwischenebenen, Speicher, Nebenräume und bei vermieteten Objekten sämtliche Wohnungen. In Verwalterbetreuung braucht die Abstimmung Vorlauf, insbesondere wenn mehrere Parteien betroffen sind.
Erfassung vor Ort mit Höhenanschluss
Gemessen wird Raum für Raum, mit Diagonalen zur Kontrolle der Rechtwinkligkeit, dazu lichte Höhen, Nischen, Vormauerungen, Stufen und Öffnungen. Am Hang kommt der vertikale Zusammenhang hinzu: Fußbodenhöhen, Podeste und Geländeanschlüsse werden gemeinsam eingemessen, damit alle Ebenen in einem Höhensystem liegen.
Auswertung, Übergabe und verbleibende Meldepflichten
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenaufstellung mit offenem Rechenweg. Wurde im Zuge der Maßnahme neu gebaut oder die Grundfläche verändert, bleibt daneben die Anzeige an die untere Vermessungsbehörde offen – ein eigener Vorgang, der vom Bauaufmaß unberührt bleibt.

Was den Preis für ein Aufmaß in Stuttgart beeinflusst

Zwei gleich große Wohnungen können sich im Messaufwand um ein Mehrfaches unterscheiden. Den Umfang bestimmen vor allem diese Punkte:

Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Längen, Höhen und Öffnungen mit. Erker, Nischen und schiefwinklige Zuschnitte kosten mehr Zeit als klar geschnittene Zimmer derselben Fläche.
Zahl der Höhensprünge und Halbebenen
Ein Geschoss auf einer Ebene ist zügig erfasst. Jede Zwischenebene und jeder zusätzliche Zugang verlangt eine eigene Höhenübertragung, damit die Zeichnungen später zusammenpassen.
Einbeziehung des Geländes
Soll die Aufnahme über die Außenwand hinausreichen – Terrassen, Stützmauern, Böschungen, Geländehöhen an den Gebäudeecken –, wächst der Aufwand vor Ort. Für Planungen am Hang ist genau dieser Teil aber der wertvollste.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, Höhenübertragung mit dem Instrument und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Dauer am Objekt und Auswertungstiefe. Ein Scan lohnt dort, wo Verformungen dokumentiert werden sollen.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalte und ein Bestandsmodell: Der Zeichnungsteil wächst mit dem, was später damit geschehen soll.