Abgeschlossenheitsbescheinigung in Stuttgart — von der Baukontrolle im zentralen Baurechtsamt digital erteilt
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Stuttgart, anders als in Berlins zwölf Bezirksämtern, nur eine einzige zuständige Stelle: die Baukontrolle im zentralen Baurechtsamt der Landeshauptstadt. Der Antrag wird digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg eingereicht – wer die dafür nötigen Unterlagen von Anfang an vollständig zusammenstellt, vermeidet die Rückfragerunden, die den Vorgang sonst am ehesten verlängern. Geprüft wird dabei ausschließlich ein einziger Maßstab: ob jede im Aufteilungsplan ausgewiesene Einheit baulich vollständig von den übrigen getrennt ist und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt.
Was die Stuttgarter Baukontrolle prüft
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Stuttgart übernimmt sie eine einzige zentrale Stelle:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan – die Baukontrolle bewertet die Zeichnung, eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
- Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
- Als abgeschlossen gilt eine Einheit, wenn sie durch Wände und Decken vollständig von den übrigen Einheiten getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat – ein gemeinsam genutztes Treppenhaus ist dabei unschädlich, solange die Einheit selbst separat verschließbar bleibt.
Weil Stuttgart kreisfrei ist, gibt es für die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur eine einzige Anlaufstelle: die Baukontrolle im Baurechtsamt der Landeshauptstadt. Anders als in Berlin, wo zwölf Bezirksämter mit jeweils eigenem Bearbeitungstempo zuständig sind, entfällt in Stuttgart die Frage, welches von mehreren Ämtern überhaupt zuständig ist. Der Antrag wird digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg gestellt. Baden-Württemberg gehört zudem zu den Bundesländern, deren Landesrecht grundsätzlich auch eine Bescheinigung durch andere fachlich qualifizierte Stellen neben der Bauaufsichtsbehörde vorsieht; in der praktischen Antragstellung in Stuttgart führt der Weg jedoch über die Baukontrolle im Baurechtsamt. Scheitert ein Antrag, liegt es fast immer am eingereichten Plan selbst: fehlende Maßangaben, eine nicht durchgängige Nummerierung der Einheiten oder eine unklare Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind die häufigsten Gründe, aus denen die Baukontrolle nachfordert, statt sofort zu bescheinigen.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – die Baukontrolle prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der Bauakte des Stadtarchivs, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Akte nicht ausreicht oder vom heutigen Bestand abweicht.
Welche Unterlagen für Ihre Stuttgarter Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des digital gestellten Antrags:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Baukontrolle prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Digitaler Antrag über das Virtuelle Bauamt
Einzureichen bei der Baukontrolle im Baurechtsamt der Landeshauptstadt Stuttgart – eine Einreichung in Papierform ist nicht vorgesehen.
- Vollmacht bei Beauftragung durch Dritte
Stellt nicht die Eigentümerin oder der Eigentümer selbst den Antrag, sondern etwa ein beauftragtes Planungsbüro, verlangt die Baukontrolle eine entsprechende Vollmacht.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Stuttgart – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses im Gebiet Nordbahnhofstraße
Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baukontrolle ist hier zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung der Landeshauptstadt erforderlich, weil das Gebäude innerhalb eines der vier Milieuschutzgebiete liegt – zwei getrennte Verfahren, die parallel eingeplant werden müssen, damit der Notartermin nicht an einem der beiden hängen bleibt.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung digital beantragen, sobald die letzten Ausbaudetails feststehen.
Kleines Zweifamilienhaus in Bad Cannstatt außerhalb der Milieuschutzgebiete
Da das Grundstück außerhalb der vier Erhaltungssatzungsgebiete liegt, entfällt jede zusätzliche Umwandlungsgenehmigung vollständig – hier genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baukontrolle allein, sobald ein bemaßter Aufteilungsplan für beide Einheiten vorliegt.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Stuttgart ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Stuttgart profitieren Sie von der zentralen Zuständigkeit einer einzigen Stelle:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte des Stadtarchivs oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt, durchgehend nummeriert und mit eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Antrag über das Virtuelle Bauamt stellen
Digital eingereicht bei der Baukontrolle im Baurechtsamt der Landeshauptstadt, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung durch die Baukontrolle
Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz, anhand der eingereichten Zeichnung.
- Gegebenenfalls Umwandlungsgenehmigung parallel klären
Liegt das Grundstück in einem der vier Milieuschutzgebiete, läuft zusätzlich das eigenständige Genehmigungsverfahren beim Amt für Stadtplanung und Wohnen.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt – der Notar benötigt sie zusammen mit dem Aufteilungsplan für die Beurkundung.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Stuttgart beeinflusst
Weil eine einzige Stelle zuständig ist, wirkt sich in Stuttgart vor allem die Qualität der eingereichten Unterlagen aus:
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen der Baukontrolle, die den digital gestellten Antrag verzögern.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
- Ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist
Nur innerhalb eines der vier Milieuschutzgebiete kommt ein zweites, eigenständiges Verfahren beim Amt für Stadtplanung und Wohnen hinzu.
- Auslastung der Baukontrolle
Auch bei nur einer zentralen Stelle schwankt die Bearbeitungsdauer mit der aktuellen Auslastung des Baurechtsamts.
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