Teilungserklärung in Solingen — WEG-Aufteilung ohne Umwandlungsgenehmigung, seit 1943 bei einem einzigen Amtsgericht

Q: Brauche ich in Solingen eine Umwandlungsgenehmigung für meine Teilungserklärung?

Nein, nach derzeitigem Stand nicht. Nordrhein-Westfalen hat weder eine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, noch ließ sich für Solingen eine eigene Satzung mit vergleichbarer Wirkung nachweisen.

Q: Gilt das auch für größere Mehrfamilienhäuser mit vielen Wohnungen?

Ja – die Anzahl der Wohnungen ist für Solingen ohne Bedeutung, weil weder die landesweite Regel noch eine bestätigte lokale Satzung an sie anknüpft.

Q: Warum bestand in Ohligs noch bis 1943 ein eigenes Amtsgericht?

Die kommunale Städtevereinigung von 1929 und die gerichtliche Zuständigkeit liefen in Solingen zeitlich auseinander: Während Solingen, Wald, Höhscheid und Gräfrath bereits Jahrzehnte zuvor gerichtlich zusammengefasst waren, blieb das 1895 errichtete Amtsgericht Ohligs bis 1943 eigenständig, bevor es im Amtsgericht Solingen aufging.

Q: Welches Amtsgericht ist für die Grundbucheintragung in Solingen zuständig?

Ausnahmslos das Amtsgericht Solingen. Die Lage des Grundstücks in einem der fünf ehemaligen Stadtgebiete spielt für diese Zuständigkeit keine Rolle mehr.

Q: Was passiert, wenn ich ohne erforderliche Bescheinigung teile?

Ohne die vom Stadtdienst 63 erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an – die Aufteilung in Wohnungseigentum bleibt rechtlich wirkungslos, bis die Bescheinigung vorliegt.

Q: Was kostet eine Teilungserklärung in Solingen?

Den Ausschlag geben Zustand vorhandener Unterlagen, die Zahl der Einheiten und ein möglicher Abstimmungsbedarf mit der Denkmalpflege. Nach kurzer Schilderung Ihres Vorhabens erstellen wir ein individuelles Angebot.

Wer für eine Solinger Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, muss anders als in einigen anderen deutschen Großstädten keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung einholen: Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit einer eigenen Rechtsverordnung nach § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht – das Land hat mit der Baulandmobilisierungsverordnung NRW lediglich Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB bestimmt, nicht aber das Umwandlungsverbot selbst eingeführt. Interessanter ist bei genauerem Hinsehen die Geschichte des zuständigen Gerichts: Solingen entstand am 1. August 1929 durch den Zusammenschluss von Solingen, Gräfrath, Höhscheid, Ohligs und Wald zur Großstadt – die gerichtliche Zuständigkeit folgte dieser Vereinigung aber nicht sofort. Das eigenständige Amtsgericht Ohligs bestand noch bis 1943 fort, vierzehn Jahre nach der kommunalen Fusion, bevor es im heutigen Amtsgericht Solingen aufging.

Teilungserklärung in Solingen kurz und kompakt

Eine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB gibt es in Nordrhein-Westfalen landesweit nicht – für Solingen spielt die Wohnungszahl im Gebäude deshalb für eine Umwandlungsgenehmigung keine Rolle.
Für kein Solinger Gebiet ließ sich eine lokale Erhaltungssatzung mit vergleichbarer Genehmigungswirkung nach § 172 BauGB nachweisen.
Das Amtsgericht Solingen geht auf das 1811 im Großherzogtum Berg eingerichtete Friedensgericht Solingen zurück, das 1879 zum Amtsgericht wurde und bereits um 1904 auch Wald, Höhscheid und Gräfrath umfasste.
Ohligs behielt dagegen bis 1943 ein eigenes Amtsgericht – anders als die übrigen vier Vorgängerstädte, deren gerichtliche Zuständigkeit schon vor der Städtevereinigung von 1929 bei Solingen lag.
Für die Praxis heißt das: Unabhängig davon, in welchem der fünf ehemaligen Stadtgebiete ein Haus steht, läuft die Grundbucheintragung heute über eine einzige Stelle, das Amtsgericht Solingen.

Brauchen Sie in Solingen eine Umwandlungsgenehmigung?

Ob eine Teilungserklärung an eine zweite, eigenständige Genehmigung geknüpft ist, unterscheidet sich von Stadt zu Stadt erheblich. Für Solingen ergibt die Recherche ein eindeutiges Bild:

Eine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB, mit der einzelne Kommunen eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten, hat Nordrhein-Westfalen bislang nicht erlassen – landesweit, also auch nicht für Solingen.
Nordrhein-Westfalen hat stattdessen von § 201a BauGB Gebrauch gemacht und Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt; diese Regelung betrifft andere Instrumente wie das gemeindliche Vorkaufsrecht, nicht aber eine Umwandlungsgenehmigung.
Für ein Gebiet mit einer eigenständigen Erhaltungssatzung, die über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB eine ähnliche Genehmigungspflicht auslösen könnte, fand sich für Solingen kein Beleg.

Eine Stadt, ein Gericht – aber erst seit 1943

Die gerichtliche Geschichte Solingens verlief anders als die vieler anderer 1929 neu geordneter Städte. Mit der Reorganisation der Gerichtsverfassung im Großherzogtum Berg Ende 1811 entstand das Friedensgericht Solingen als Gericht erster Instanz; 1879 wurde es im Zuge der Reichsjustizgesetze zum Amtsgericht Solingen. Nach einer Denkschrift von 1904 umfasste dessen Bezirk zu diesem Zeitpunkt bereits Solingen selbst mit rund 47.400 Einwohnern sowie Wald, Höhscheid und Gräfrath – vier der fünf Städte, die 1929 zur Großstadt zusammenwuchsen, lagen damit gerichtlich schon Jahrzehnte vorher in einer Hand. Anders Ohligs: Das dortige, 1895 errichtete Amtsgericht Ohligs blieb ein eigenständiger Gerichtsbezirk – auch über die kommunale Städtevereinigung vom 1. August 1929 hinaus – und ging erst 1943 im Amtsgericht Solingen auf. Für eine heutige Teilungserklärung bedeutet das lediglich einen historischen Fußnotenwert: Ganz gleich, ob das aufzuteilende Gebäude im ehemaligen Solingen, Ohligs oder einer der anderen drei Städte liegt, ist heute ausnahmslos das Amtsgericht Solingen für die Grundbucheintragung zuständig.

Zwei Ausgangslagen in Solingen

Ob eine Teilungserklärung auf ein älteres Bestandsgebäude oder auf einen Neubau trifft, ändert am rechtlichen Rahmen nichts – wohl aber an der nötigen Vorarbeit:

Bestehendes Mehrfamilienhaus

Für ein bereits errichtetes Gebäude wird zunächst geprüft, ob beim Stadtarchiv Solingen oder beim Stadtdienst 63 eine verwertbare Bauakte vorliegt oder ob eine Vor-Ort-Vermessung nötig ist, bevor der Aufteilungsplan entstehen kann.

Neubau eines Mehrfamilienhauses

Bei einem Neubauprojekt lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar aus der beim Stadtdienst 63 eingereichten Genehmigungsplanung ableiten, ohne Archivrecherche und ohne eine zusätzliche Umwandlungsprüfung.

Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Solingen braucht

Unabhängig davon, in welchem Teil des Stadtgebiets das Gebäude liegt, bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Solinger Teilungserklärung:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Stadtdienstes 63 – ohne diese Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht an.
Aktueller Grundbuchauszug vom Amtsgericht Solingen
Weil die Stadt über ein einziges Grundbuchamt verfügt, genügt hierfür eine einzige Anfrage, unabhängig von der Lage des Grundstücks in einem der fünf ehemaligen Stadtgebiete.
Bestandspläne oder Aufmaß
Vorhandene Pläne aus Stadtarchiv oder Stadtdienst 63 verkürzen die Erstellung des Aufteilungsplans erheblich; fehlt eine verwertbare Zeichnung, wird stattdessen direkt vermessen.

Teilungserklärungen in Solingen – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus in Ohligs wird wohnungsweise verkauft

Eine Umwandlungsgenehmigung entfällt unabhängig von der Zahl der Wohnungen; benötigt werden ausschließlich der bemaßte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Neubauprojekt auf einem der Höhenrücken

Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus und will die Wohnungen bereits während der Bauzeit einzeln verkaufen. Der Aufteilungsplan entsteht direkt aus der Genehmigungsplanung beim Stadtdienst 63.

Erbengemeinschaft teilt ein älteres Haus in Gräfrath

Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus im denkmalgeschützten Altstadtkern und wollen es unter sich aufteilen. Fehlt eine verwertbare Bauakte, wird das Gebäude zunächst vor Ort vermessen, bevor der Aufteilungsplan entsteht.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Solingen ab

Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der Weg zur Solinger Teilungserklärung überschaubar:

Ausgangslage klären
Wir prüfen, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren und ob das Gebäude in einem Denkmalbereich wie Gräfrath liegt.
Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Der Aufteilungsplan geht an den Stadtdienst 63, der die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine weitere behördliche Genehmigung ist in Solingen nicht vorgeschaltet.
Eintragung beim Amtsgericht Solingen
Unabhängig davon, in welchem der fünf ehemaligen Stadtgebiete das Grundstück liegt, erfolgt die Eintragung bei derselben, zentralen Stelle.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Solingen beeinflusst

Weil in Solingen keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:

Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan aus Stadtarchiv oder Stadtdienst 63 vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
Denkmalschutz in Gräfrath oder an einem Kotten
Für ein Gebäude in einem geschützten Bereich kommt zur Vermessung häufig eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde hinzu.
Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Eine Erbengemeinschaft braucht für die interne Abstimmung meist mehr Vorlauf als ein einzelner Eigentümer oder Bauträger.