Kubaturberechnung in Solingen — Bruttorauminhalt vom Schleifkotten bis zur Gründerzeitvilla

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte weichen für dasselbe Gebäude entsprechend voneinander ab.

Q: Wofür braucht der Stadtdienst 63 in Solingen den umbauten Raum?

Die AVwGebO NRW multipliziert den Bruttorauminhalt mit einem vom Land jährlich veröffentlichten Wert je Kubikmeter zur Rohbausumme, die zusammen mit dem umbauten Raum selbst die Baugenehmigungsgebühr mitbestimmt.

Q: Warum ergibt ein Gründerzeithaus in Ohligs oft ein höheres BRI als ein Fachwerkhaus in Gräfrath?

Gründerzeithäuser wurden mit größeren Geschosshöhen errichtet als die älteren bergischen Fachwerkbauten – das zusätzliche Volumen pro Etage schlägt sich unmittelbar im BRI nieder, ohne dass sich die Wohnfläche im gleichen Maß erhöht.

Q: Wie wird ein Schleifkotten bei der Kubaturberechnung behandelt?

Wie jedes andere Gebäude nach DIN 277 – erfasst wird das gesamte umbaute Volumen einschließlich der historischen Antriebsräume, sofern sie Teil des umbauten Baukörpers sind.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug. Eine sauber ermittelte Kubatur ist entsprechend über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Q: Wird bei der Kubaturberechnung auch der Keller berücksichtigt?

Ja – das BRI umfasst das gesamte umbaute Volumen einschließlich Keller-, Dach- und Nebenräumen, sofern diese Teil des umbauten Baukörpers sind.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) beschreiben nach DIN 277, wie viel Volumen und Grundfläche ein Gebäude tatsächlich hat – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen weit über die reine Wertermittlung hinausreichen. Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) verknüpft den ermittelten Bruttorauminhalt mit einem vom Land jährlich veröffentlichten Wertfaktor je Kubikmeter zur sogenannten Rohbausumme, die zusammen mit dem umbauten Raum selbst in die Baugenehmigungsgebühr einfließt. In Solingen macht diese Rechnung besonders sichtbar, wie unterschiedlich Gebäude derselben Stadt gebaut sein können: Ein Gründerzeithaus in Ohligs kommt wegen seiner großzügigen Geschosshöhen auf ein deutlich größeres Volumen je Quadratmeter Wohnfläche als ein niedrigeres Fachwerkhaus im Altstadtkern Gräfraths oder ein kompakter Schleifkotten an einem der Bachtäler. Wer eine Bestandsimmobilie bewerten, finanzieren oder gegenüber dem Stadtdienst 63 – Bauaufsicht dokumentieren muss, kommt an dieser Kennzahl deshalb kaum vorbei, unabhängig davon, in welchem der fünf historischen Stadtgebiete das Gebäude steht.

Kubaturberechnung in Solingen kurz und kompakt

BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes bis zur äußeren Dachhaut, BGF die Summe aller Grundflächen aller Geschosse – beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Die AVwGebO NRW multipliziert den ermittelten Bruttorauminhalt mit einem amtlich festgelegten Wert je Kubikmeter zur Rohbausumme, die neben dem umbauten Raum selbst die Baugenehmigungsgebühr mitbestimmt.
Gründerzeithäuser in Ohligs bringen wegen ihrer großzügigeren Geschosshöhen ein deutlich größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche mit als ein niedrigeres Fachwerkhaus in Gräfrath oder ein kompakter Schleifkotten.
Anders als die Wohnflächenberechnung nach WoFlV kennt das BRI keine Minderung nach Raumhöhe: Ein Kubikmeter unter der Dachschräge zählt bis zur Dachhaut vollständig mit, unabhängig davon, wie viel davon als Wohnfläche angerechnet wird.
Auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung ist die Kennzahl gefragt – bei Gutachten, Finanzierungsanfragen und energetischen Nachweisen, die auf das beheizte Volumen Bezug nehmen.
Für ein Portfolio mit Objekten aus mehreren der fünf ehemaligen Solinger Stadtgebiete schafft eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur erst die Grundlage für einen belastbaren Vergleich.

BRI, BGF und Rohbausumme – drei zusammenhängende Größen

Alle drei Werte bauen aufeinander auf, beantworten aber jeweils eine andere Frage:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut – ob ein Bereich darunter als Wohnfläche zählt, spielt für das BRI keine Rolle. Keller-, Dach- und Nebenräume gehen vollständig mit ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe der Grundflächen aller Geschosse an ihren äußeren Kanten – Ausgangsgröße für weitere Kennzahlen und häufig erster Schritt einer Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbausumme als Gebührengrundlage

Bevor der Stadtdienst 63 die Baugenehmigungsgebühr festsetzt, wird das ermittelte BRI in eine sogenannte Rohbausumme überführt, indem es mit einem landesweit einheitlichen, jährlich aktualisierten Wertfaktor je Kubikmeter multipliziert wird. Diese Umrechnung findet unabhängig von der eigentlichen Kubaturberechnung statt, setzt sie aber als sauber ermittelte Ausgangsgröße voraus.

Was für eine Kubaturberechnung in Solingen gebraucht wird

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum, aus Stadtarchiv, Stadtdienst 63 oder einer aktuellen Vermessung.
Dachaufbau und Neigung
Für die vollständige Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei den flacheren Dachneigungen historischer Fachwerkhäuser und den oft niedrigeren Dachkonstruktionen an einem Schleifkotten.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für die Bauaufsicht, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die Dokumentationstiefe beeinflussen – ein Nachweis für eine Bank verlangt oft einen offener dokumentierten Rechenweg als eine interne Einschätzung.
Zuordnung zu einem der fünf historischen Stadtgebiete
Weil Solingen erst 1929 aus fünf eigenständigen Städten entstand, hilft die Angabe, in welchem der ehemaligen Gebiete – Solingen, Gräfrath, Höhscheid, Ohligs oder Wald – das Gebäude liegt, die passende Bauakte bei Stadtarchiv oder Stadtdienst 63 zügiger zu finden.

Kubaturberechnung in Solingen – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau in Ohligs

Der ermittelte Bruttorauminhalt fließt über die daraus abgeleitete Rohbausumme unmittelbar in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens beim Stadtdienst 63 ein.

Wertermittlung eines Gründerzeithauses gegenüber einem Fachwerkhaus

Bei gleicher Wohnfläche ergibt das Gründerzeithaus wegen seiner höheren Geschosse ein größeres BRI – ein Unterschied, der für Gutachten und Finanzierung relevant ist.

Umbau eines Schleifkottens zu Wohnraum

Das kompakte Volumen eines Kottens unterscheidet sich deutlich von dem eines gleich großen modernen Wohnhauses, was bei einer Wertermittlung berücksichtigt werden muss.

Vergleich mehrerer Objekte eines Portfolios

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen Gründerzeithäuser, Fachwerkbauten und moderne Neubauten überhaupt erst vergleichbar.

Umnutzung eines Gewerbebaus am Rasspe-Areal

Für die Weiterentwicklung der ehemaligen Schneidwarenfabrik zu einer Gewerbefläche liefert die Kubaturberechnung der erhaltenen Backsteingebäude eine wichtige Grundlage für die geplante Nachnutzung.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Solingen

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Bauakte aus Stadtarchiv oder Stadtdienst 63 oder ein aktuelles Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für die Bauaufsicht, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Stadtdienst 63.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Solingen beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte aus Stadtarchiv oder Stadtdienst 63 beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Baustil und Zahl der Geschosse
Ein Fachwerkhaus oder ein Schleifkotten mit unregelmäßiger Konstruktion verlangt mehr Sorgfalt bei der Erfassung als ein rechtwinkliges Gründerzeithaus.
Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.
Zahl der zu berechnenden Gebäude
Bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln als bei Einzelaufträgen.
Denkmalschutz und historische Bauteile
Bei einem Gebäude in Gräfrath oder an einem Schleifkotten kommt zur reinen Maßerfassung häufig eine sorgfältigere Dokumentation ungewöhnlicher Bauteile hinzu.