Aufteilungspläne in Solingen — bemaßt und nummeriert, aus dem Stadtarchiv oder per Vor-Ort-Vermessung

Q: Wo finde ich eine alte Bauakte für mein Solinger Mehrfamilienhaus?

Für einen Aktenstand vor 1950 ist das Stadtarchiv Solingen zuständig, das über 14.000 historische Bauakten verwahrt. Für jüngere Bauvorgänge ab 1950 führt der Stadtdienst 63 – Bauaufsicht die Akte selbst weiter.

Q: Was mache ich, wenn keine passende Akte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung vollständig an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall direkt aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst eine Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein. Nordrhein-Westfalen kennt derzeit keine solche Genehmigungspflicht. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt und bildet zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Grundlage der späteren Teilungserklärung.

Q: Wer darf die historischen Bauakten im Stadtarchiv einsehen?

Eigentümer erhalten gegen Gebühr Auszüge zu Gebäuden mit einem Aktenstand vor 1950, wenn sie sich mit einem aktuellen Grundbuchauszug und einem Ausweisdokument legitimieren; die Einsicht erfolgt nach vorheriger Terminvereinbarung.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss ergänzt werden.

Ein Aufteilungsplan stellt in Solingen dieselbe fachliche Aufgabe wie überall: eine bemaßte, durchgehend nummerierte Zeichnung, die jede Einheit eines Gebäudes eindeutig von den anderen abgrenzt. Die Quellenlage ist hier ungewöhnlich gut dokumentiert, aber zweigeteilt: Das Stadtarchiv Solingen verwahrt über 14.000 historische Bauakten, die überwiegend zwischen 1890 und 1945 angelegt wurden, während Bauvorgänge ab 1950 beim Stadtdienst 63 – Bauaufsicht selbst liegen. Dazwischen steht ein einschneidendes Ereignis: Die schweren Luftangriffe vom 4. und 5. November 1944 zerstörten nach Auswertung des Stadtarchivs 1.609 Wohngebäude im Stadtgebiet vollständig. Wer für ein Mehrfamilienhaus aus dieser Zeit einen Aufteilungsplan braucht, muss deshalb nicht nur klären, ob eine Akte existiert, sondern auch, ob das Gebäude in seiner heutigen Form überhaupt noch dem entspricht, was die Akte einst zeigte.

Aufteilungspläne in Solingen kurz und kompakt

Über 14.000 historische Bauakten liegen im Stadtarchiv Solingen, überwiegend aus den Jahren 1890 bis 1945 – Eigentümer erhalten daraus gegen Gebühr Auszüge zu Gebäuden mit einem Aktenstand vor 1950.
Bauakten ab 1950 führt weiterhin der Stadtdienst 63 – Bauaufsicht, mit Einsicht nur für Eigentümer oder bevollmächtigte Dritte.
Die Luftangriffe vom 4. und 5. November 1944 zerstörten laut Stadtarchiv 1.609 Wohngebäude vollständig und beschädigten tausende weitere – ein erhaltener Vorkriegsplan zeigt deshalb nicht zwingend den heutigen Zuschnitt eines Mehrfamilienhauses.
Fehlt eine verwertbare Akte oder weicht sie erkennbar vom Bestand ab, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlenden Unterlagen vollständig.
Unabhängig von der Quelle gilt dieselbe Anforderung wie überall: durchgehende Nummerierung je Einheit und eindeutige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Wann Sie in Solingen einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Stadtdienstes 63, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Solingen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt, da Nordrhein-Westfalen von § 250 BauGB keinen Gebrauch gemacht hat.
Bei einem Neubau entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung beim Stadtdienst 63 und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Wenn die Akte den Zuschnitt eines Gebäudes zeigt, das es so nicht mehr gibt

Das Stadtarchiv Solingen weist selbst mehr als 14.000 historische Bauakten aus, die überwiegend zwischen 1890 und 1945 entstanden – für Gebäude mit einem Aktenstand vor 1950 lassen sich daraus gegen Gebühr Auszüge anfordern, gegen Vorlage von Eigentumsnachweis und Ausweisdokument und nach vorheriger Terminvereinbarung. Für die Zeit danach führt der Stadtdienst 63 – Bauaufsicht die Akten fort, allerdings mit eingeschränkter Einsicht für Außenstehende. Zwischen beiden Zeiträumen liegt ein Bruch, den der Aufteilungsplan nicht ignorieren darf: Bei den schweren Luftangriffen vom 4. und 5. November 1944 wurden nach Auswertung des Stadtarchivs 1.609 Wohngebäude im gesamten Stadtgebiet vollständig zerstört, 529 schwer und 1.372 mittelschwer beschädigt. Ein Mehrfamilienhaus, dessen Vorkriegsakte im Stadtarchiv erhalten geblieben ist, kann nach einem solchen Schaden in ganz anderer Form wiederaufgebaut worden sein, als die historische Zeichnung zeigt – mit anderen Einheitengrenzen, veränderten Treppenhäusern oder einem zusätzlichen Geschoss. Für den Aufteilungsplan bedeutet das: Die Akte liefert einen wertvollen Anhaltspunkt, ersetzt aber nicht den Abgleich mit dem tatsächlichen, heutigen Bestand.

Woher Ihr Solinger Aufteilungsplan stammt

Je nach Baujahr und Zustand der Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus dem Stadtarchiv Solingen

Für ein Gebäude mit einem Aktenstand vor 1950 lässt sich zunächst prüfen, ob eine vollständige, zum heutigen Bestand passende Bauakte vorliegt – dann lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten, ergänzt um die für § 7 WEG nötige Nummerierung.

Aus der laufenden Akte des Stadtdienstes 63

Für Bauvorgänge ab 1950 oder für spätere Umbauten führt der Stadtdienst 63 die Akte fort; ist sie vollständig, entfällt eine erneute Vermessung.

Per Vor-Ort-Vermessung

Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom Plan ab – etwa nach Kriegsschäden und Wiederaufbau –, wird das Gebäude direkt aufgenommen.

Welche Unterlagen für Ihren Solinger Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel sind unterschiedliche Unterlagen von Nutzen:

Eigentumsnachweis und Ausweisdokument für die Archivanfrage
Für die Herausgabe historischer Bauakten aus dem Stadtarchiv werden ein aktueller Grundbuchauszug und ein Ausweisdokument verlangt, die Einsicht selbst wird nur nach vorheriger Terminvereinbarung gewährt.
Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- und Nebenräumen, die räumlich getrennt liegen.

Aufteilungspläne in Solingen – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus in Ohligs mit vollständiger Vorkriegsakte

Die im Stadtarchiv vorliegende Akte stimmt mit dem heutigen Bestand überein. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

Wiederaufgebautes Mehrfamilienhaus nahe der ehemaligen Innenstadt

Das Gebäude wurde nach den Luftangriffen vom November 1944 in veränderter Form wiedererrichtet. Weil die historische Akte den heutigen Zuschnitt nicht mehr zeigt, entsteht der Aufteilungsplan per Vor-Ort-Vermessung.

Neubauprojekt auf einem der Höhenrücken

Für ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus lässt sich der Aufteilungsplan unmittelbar aus der beim Stadtdienst 63 eingereichten Genehmigungsplanung ableiten, ohne Archivrecherche.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Solingen

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Solingen liegt das Gewicht auf dem ersten Schritt – der Prüfung, ob eine verwertbare Quelle existiert und zum heutigen Bestand passt:

Bauakte prüfen
Wir klären, ob beim Stadtarchiv Solingen oder beim Stadtdienst 63 eine Akte zum heutigen Gebäude vorliegt und ob sie mit dem tatsächlichen Bestand plausibel übereinstimmt.
Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Nebenflächen.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet, auch wenn sie durch eine Einheit hindurch verlaufen.
Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Solingen beeinflusst

In Solingen entscheidet vor allem, ob eine gefundene Akte tatsächlich zum heutigen Bestand passt – nicht allein die Gebäudegröße:

Übereinstimmung von Akte und Bestand
Passt eine vorhandene Akte zum heutigen Gebäude, ist das der günstigste Fall. Zeigt sie einen durch Kriegsschäden oder spätere Umbauten überholten Zustand, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Lage im Bereich der Luftangriffe von 1944
Für Grundstücke in ehemals stärker betroffenen Lagen ist eher mit einem wiederaufgebauten, von der Vorkriegsakte abweichenden Gebäude zu rechnen als in weniger betroffenen Stadtteilen.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.